Проблемы деприватизации как инструмента добровольного отказа от права собственности

Что касается жилых помещений, то ЖК РФ вообще не предусматривает отказа от права собственности на жилое помещение. Собственник по желанию может подать заявление о деприватизации жилья, однако это правило не распространяется на индивидуальные жилые дома.

В силу ст. 9.1 Закона о приватизации жилищного фонда граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами. Это и есть деприватизация жилья - безусловное, ничем не мотивированное субъективное право гражданина передать в публичную собственность свое жилое помещение.

Расприватизация (или деприватизация) жилого помещения - категории исключительно доктринальные и в законодательных актах не использующиеся, что позволяет ученым и правоприменителям наполнять их содержание по собственному усмотрению. Не только в первых публикациях, посвященных деприватизации, но и в современных исследованиях под данным термином понималось несколько правовых явлений.

Наиболее часто деприватизацию рассматривают как процесс признания договора приватизации недействительным, иногда как процесс расторжения договора приватизации, очень редко - как процесс отказа от права собственности на жилое помещение. В ряде случаев деприватизация и расприватизация, считающиеся синонимами, трактуются как понятие, обозначающее итоговый результат - возврат когда-то приватизированного жилого помещения в публичную собственность. Оценивая данный разброс мнений, на первый взгляд можно было бы согласиться с таким положением вещей, поскольку речь идет о терминах, выработанных наукой и легальные определения которых отсутствуют. Однако именно потому, что наука призвана упорядочивать, а не вносить неопределенность, необходимо четко определиться с используемыми терминами и их содержательным наполнением. Для решения данной задачи обоснуем несколько исходных тезисов.

Во-первых, представляется, что нет никакой необходимости использовать термин расприватизация (или деприватизация) для обозначения признания данного договора недействительным и применения последствий недействительности. Безусловно, признание данного договора недействительным по общему правилу влечет такое последствие как двусторонняя реституция, что приводит к возврату жилого помещения в собственность публичного образования. Ни у кого не возникает сомнений, что нелепо использовать такие термины, как «раскупля-продажа» или «декупля-продажа» для обозначения процесса последствий признания договора купли-продажи недействительным, однако применительно к приватизации это почему-то считается возможным. «Недействительный договор приватизации» и «последствия признания договора приватизации недействительным» - устоявшиеся и не требующие замены или аналогов юридические понятия.

Во-вторых, расприватизацией (или деприватизацией) следует считать процесс, закрепленный в ст. 9.1 Закона от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также ст. 20 ФЗ РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в которых речь идет о возможности гражданам, приватизировавшим жилые помещения, передать принадлежащие им на праве собственности жилые помещения в государственную или муниципальную собственность и обязанности соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления или уполномоченных ими лиц принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с гражданами.

В-третьих, необходимо определить правовую природу указанных действий собственника жилого помещения и, в соответствии с этим, проанализировать те правовые последствия, которые возникают в случае расприватизации (деприватизации).

Наиболее часто требования собственника о применении ст. 9.1 Закона от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» рассматриваются как требования о расторжении договора приватизации. Эта позиции звучит не только в заявляемых истцом требованиях, но и непосредственно в обоснованиях выносимых судом решений. Так, в частности, судами указывается: «Деприватизация (расприватизация), то есть расторжение договора, является проявлением правомочия собственника по распоряжению собственностью» или «Обязать администрацию сельского поселения расторгнуть договор на передачу и продажу квартир, домов, в собственность граждан, принять квартиру в муниципальную собственность». Однако абсолютно очевидно, что характеристика деприватизации как расторжения договора не выдерживает никакой критики с точки зрения доктрины и положений гражданского законодательства. Договор приватизации, который предусматривает обязательство одной стороны передать жилое помещение в собственность другой стороне, давно исполнен, и, как справедливо отмечает, в частности, И.А. Сапронова, «...исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения». Добавить к этому можно лишь то, что отказ от подобного понимания деприватизации исключает и дискуссии о сохранении/несохранении права на приватизацию после того, как лицо воспользуется своим правом на расприватизацию жилого помещения. Коль скоро договор приватизации исполнен, то субъектом уже было реализовано право на приватизацию, которое не может быть «реанимировано» после возвращения жилого помещения в публичную собственность.

Наиболее приемлемой является позиция, в соответствии с которой деприватизация - это один из способов отказа от права собственности на жилое помещение. Причем если до 2002 года (год появления в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ст. 9.1) речь шла о заключении самостоятельного договора о передаче жилого помещения из частной собственности в собственность публичную, то в настоящее время о заключении договора «деприватизации» в законодательстве и судебной практике не упоминается. Другими словами, для последующего заключения с лицом договора социального найма жилого помещения не требуется достижения соглашения между сторонами, а достаточно одностороннего волеизъявления собственника о передаче жилого помещения в публичную собственность. Участие органа местного самоуправления и иных уполномоченных лиц сводится лишь к проверке соблюдения установленных в законодательстве условий для расприватизации жилого помещения.

Вместе с тем характеристика деприватизации как отказа от права собственности несколько не вписывается в общепринятые в доктрине его характеристики. Так, в юридической литературе отмечается, что при отказе от права собственности (в отличие от отчуждения имущества) собственник выражает волю на прекращение права собственности без указания правоприобретателя, а приобретение права собственности в случае отказа от права собственности является первоначальным способом приобретения права собственности. Другими словами, при отказе от права собственности отсутствует правопреемство.

При анализе норм законодательства о деприватизации обнаруживаются следующие моменты, подлежащие оценке и обсуждению:

- законодательство прямо запрещает передавать в муниципальную и государственную собственность жилые помещения, обремененные правами третьих лиц;

- законодательство не учитывает волю публичного образования при принятии жилого помещения в муниципальную собственность;

- воля собственника направлена не на передачу жилого помещения другому лицу, а на прекращение права собственности.

Указанные особенности закрепленной законодательством процедуры деприватизации позволяют обратить внимание, что указанной процедуре одновременно присущи черты как такого основания прекращения права собственности, как «отчуждение имущества», так и такого основания, как «отказ от права собственности». Установление субъекта, которому жилое помещение будет передано от частного собственника; фиксирование запрета на передачу жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, свидетельствуют о том, что деприватизация может рассматриваться как одно из оснований отчуждения имущества собственника по правилам, установленным законодательством о приватизации. Вместе с тем закрепление правил об автоматическом возникновении права собственности у публичных образований; отсутствие необходимости волеизъявления публичных образований на возникновение у них права собственности (более того - принудительное возникновение права публичной собственности); достаточность одностороннего волеизъявления физического лица подтверждают, что деприватизации присущи элементы отказа как особого основания прекращения права собственности. Нельзя и не отметить, что при отказе от права собственности, согласно ст. 236 ГК РФ, субъект должен действовать без намерения сохранить какие-либо права в отношении данного имущества. Однако при расприватизации физические лица желают отказаться от всех правомочий и долженствований собственника, но при этом желают возвращения иного субъективного права на жилое помещение - права нанимателя и членов его семьи по договору социального найма.

Вышеуказанное свидетельствует, несомненно, об особом месте деприватизации в системе оснований прекращения права собственности. Не будет этот вывод противоречить и ст. 235 ГК РФ, где указано, что право собственности на имущество прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности на имущество...при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом». Однако бесспорно и то обстоятельство, что для применения правовых последствий, связанных с процедурой деприватизации, которые отсутствуют в тексте законодательных актов, регулирующих данный процесс, необходимо либо доктринально обосновать их применение для нового (специфического) основания прекращения права собственности, либо как минимум констатировать его сходство с иными основаниями для обоснования возможности использования аналогии закона. Другими словами, следует ответить на вопрос о первоначальном или производном характере деприватизации как основании прекращения права собственности, а также оценить возможность применения иных механизмов, установленных для прекращения права собственности в гражданском законодательстве.

Деприватизацию, на наш взгляд, следует рассматривать как собирательную категорию, которая включает в себя два самостоятельных правовых явления: отказ от права собственности и заключение договора в обязательном порядке. Физические лица, при соблюдении установленных в законодательстве условий, вправе отказаться от права собственности на жилое помещение. При наличии указанного юридического факта (отказа) у них возникает право требовать заключения договора социального найма в отношении данного жилого помещения.

Деприватизация как отказ от права собственности, бесспорно, обладает особыми чертами: применима не ко всем собственникам жилого помещения, сопровождается необходимостью выполнения определенных условий. Однако наиболее важные черты расприватизации все же свидетельствуют о возможности подобной характеристики. Речь идет об одностороннем волеизъявлении собственников, направленном на прекращение права собственности без намерения передать указанное право определенному лицу; об отсутствии намерения сохранить не только право собственности на это имущество, но и иные права, возникшие в отношении данного объекта в период обладания правом собственности; о достаточности волеизъявления собственников для прекращения их права собственности на жилое помещение.

Деприватизация как заключение договора социального найма в обязательном (принудительном) порядке вполне вписывается в систему не только жилищного законодательства или законодательства о приватизации, но также не противоречит и общему смыслу гражданского законодательства. Дело в том, что принудительное возникновение права публичной собственности далеко не редкость для норм частного права, что объясняется, как правило, социальной ролью государства. Нормы о выморочном имуществе, о находке и безнадзорных животных, об отказе от права собственности на земельный участок - наглядный пример возникновения права публичной собственности при отсутствии волеизъявления данных субъектов. В этом смысле деприватизация лишь пополняет указанный перечень без необходимости обоснования правильности и обоснованности закрепления подобных норм.

Соответственно, процесс деприватизации жилого помещения может быть представлен следующим образом: отказ от права собственности - проверка со стороны будущих собственников условий, при которых отказ возможен, - оформление права публичной собственности на жилое помещение - заключение договора социального найма.

Подобная характеристика деприватизации позволяет сформулировать ответы на вопросы, которые наиболее часто возникают в связи с последствиями расприватизации. Во-первых, право на приватизацию у всех участвовавших в ней лиц использовано и никакого «возвращения в первоначальное положение» не происходит. Повторное заключение договора социального найма не дает оснований по действующему в настоящий момент законодательству для возможности бесплатного участия в приватизации. Во-вторых, отказ от права собственности не производен от того договора приватизации, который был первоначально заключен, а потому не считаем возможным ограничивать в праве на расприватизацию лиц, приобретших жилое помещение по договору купли-продажи или иным основаниям (например, наследования). Более того, законодатель установил, что правом на расприватизацию обладают лица, ранее участвовавшие в приватизации, не привязывая возможность отказа ни к конкретному жилому помещению, ни к конкретному договору социального найма. Другими словами, в законодательстве отсутствует основание для отказа в расприватизации жилого помещения, которое никогда до этого момента не находилось в публичной собственности. Условие об отсутствии обременений - это преграда для злоупотреблений со стороны собственников, желающих отказаться от права собственности на объект и прекратить тем самым все обременения в отношении жилого помещения.

Нормы, предусматривающие деприватизацию жилых помещений, должны быть размещены прежде всего в ГК и ЖК РФ. В гражданском праве нужно закрепить саму возможность деприватизации, определив ее как добровольное или принудительное прекращение права частной собственности на объект недвижимости без лишения владения и пользования этим объектом в связи с неисполнением денежных обязательств перед органами публичной власти или созданными ими унитарными предприятиями. В жилищном праве предстоит выделить группу норм, где необходимо закрепить основания и процедуру деприватизации жилых помещений. В Гражданском процессуальном кодексе, возможно, следует упомянуть об особом порядке рассмотрения исков о деприватизации жилых помещений.

Движимое имущество, не нужное государственным органам управления, морально устаревшее, не используемое по назначению, снятое с эксплуатации, может быть реализовано в порядке, установленном Указом Президента Российской Федерации от 18 октября 2002 г. N 1205 «О высвобождении и реализации движимого имущества, находящегося в оперативном управлении некоторых органов, учреждений и предприятий».

Анализ проблем добровольного прекращения права собственности приводит к мысли о том, что субъективное право далеко не всегда может быть представлено в виде своеобразной константы, существующей в неизменном качестве и в четко установленных границах от момента возникновения до момента прекращения. Вполне возможен и иной модус существования субъективного права, который основан на дискретном представлении о праве.

Ознакомившись с законодательством, регулирующим вопросы, связанные с правом собственности граждан, следует сказать, что закон хоть и раскрывает содержание данного права, однако не даёт его точного определения. Помимо этого, по моему мнению, существует необходимость дополнения законодательства в данной сфере.

Мною были изучены такие нормативно-правовые акты, как Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда, постановление арбитражного суда Северо-Западного округа и решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области.

Проведя анализ нормативно-правовой базы, а также научной литературы, я выделил несколько проблем, которые выношу на защиту:

1. В ряде случаев законодательство демонстрирует, что собственник не только обладает правомочиями владения, пользования и распоряжения, но и несет определенные обязанности. В связи с этим целесообразно было бы, кроме триады прав собственника, установленных в Гражданском кодексе РФ, предусмотреть наличие иных прав собственника.

2. Следует дополнить законодательство, регулирующее вопрос об отказе от права собственности на жилые помещения. Я считаю, что законодатель должен более подробно рассмотреть процесс деприватизации как один из инструментов добровольного отказа от права собственности.

Таким образом, можно сделать общий вывод о том, что в законодательстве Российской Федерации существуют ещё пробелы, которые необходимо урегулировать.

Конституция Российской Федерации (в ред. Федерального конституционного закона от 05.02.2014 № 2–ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 10.02.2014 г., № 6, ст. 548.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) (в ред. от 13.07.2015 №268–ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 14.07.2015, № 15, ст. 2034.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 2) (в ред. от 06.04.2015 №82–ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 06.04.2015, № 14, ст. 2022.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 3) (в ред. от 05.05.2014 № 124–ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 05.05.2014, № 16, ст. 2032.

Жилищный кодекс Российской Федерации (в ред. от 13 июля 2015 г. №236-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 14.07.2015, № 15, ст. 2083.

Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 31.12.2014 № 499–ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 05.01.2015, № 1 (часть I), ст. 2483.

Лесной кодекс Российской федерации (в ред. от 23.06.2014 г, №171–ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации, 30.06.2014, № 26 (часть I), ст. 3371.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 06.04.2015 г. №82–ФЗ)// Собрание законодательства Российской Федерации, 06.04.2015, № 14, ст. 2024.

1. Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. - М.: Изд-во «Норма», 2010. – 312 с.

2. Аксюк И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности // Право и экономика, 2013, №7. С.8-12.

3. Абрамова Е.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. – М.: Проспект, 2013. – 912 с.

4. Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). – М.: Изд-во «ВолтерсКлувер», 2013. – 385 с.

5. Андреев В.К. Право государственной собственности в России: Учебное пособие. – М.: Изд-во «Дело», 2012. – 356 с.

6. Ахметьянова З.А. Вещные права на имущество юридических лиц. – Казань: Изд-во «Таглимат» ИЭУП, 2011. – 186 с.

7. Бутаева, Э.С. Некоторые особенности принудительного прекращения права собственности на культурные ценности // Общество и право, 2012, №1. С.17-22.

8. Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития: Учебное пособие. – М.: Изд-во «Эксмо», 2014. – 286 с.

9. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Голиченкова А.К. – М.: БЕК. 2012. – 458 с.

10. Гражданский процесс: учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. – М.: ВолтерсКлувер, 2012. – 736 с.

11. Гражданский процесс: Учебник / Под ред. В. А. Мусина, Н. А. Чечиной, Д. М. Чечота. – М.: Проспект, 2012.

12. Гражданский процесс: учебник. – 2–е изд. / Под ред. М.К. Треушникова. – М.׃ОАО «Издательский Дом «Городец», 2011.

13. Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. – Учебник. – 3-е издание, переработанное и дополненное / Под ред. Е.А.Суханова. – М. ВолтерсКлувер, 2012. – 496 с.

14. Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой. – М.: Изд-во «Норма-Инфра», 2014. – 384 с.

15. Гражданское право: Учебник: В 4 т. Т. 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: «ВолтерсКлувер», 2012.

16. Гражданское процессуальное право: учебник / Под. ред. М.С. Шакарян. –М.: ТК Велби; Проспект, 2011. – 592 с.

17. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Изд-во Международного центра финансово-экономического развития, 2012. С. 228-271.

18. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе. – М.: «Статут», 2011. – 562 с.

19. Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю // Бюллетень нотариальной практики, 2013, №1 // URL: http://www.consultant.ru - СПС «Консультант-плюс» (дата обращения – 12.01.2016 г.).

20. Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Общая часть. М.: Статут, 2014..

21. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права, 2012, № 8. С.26-31.

22. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. – М.: Изд-во «Юнити-Дана»; «Закон и право», 2010. – 405 с.

23. Кирсанов А.Р. Регистрационное право – формирующаяся отрасль современного российского права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. – М.: Изд-во «Юрайт», 2013. – 376 с.

24. Клюбин С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика, 2012, №6 // URL: http://www.consultant.ru - СПС «Консультант-плюс».

25. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон, 2013, № 4. С. 22-28.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). – 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Инфра–М, 2013. – 678 с.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть I (постатейный) / Под ред. Егорова Н.Д., Сергеева А.П. – М., Инфра. 2012. – 632 с.

28. Конин Н.М. Административное право России. Учебник. – М.: Изд-во «Проспект», 2014. – 448 с.

29. Макарейко Н.В. Административное право. Краткий курс лекций. – М.: Изд-во «Юрайт», 2014. – 212 с.

30. Максуров А.А. Защита Европейским судом по правам человека права собственности при конфискации и национализации имущества // Адвокат, 2011, № 5. С. 57-62.

31. Медведев Е.В. Спорные положения института конфискации и вопросы его применения на практике // Российская юстиция, 2013, № 5. С. 62-65.

32. Низова Е. Спорные вопросы по обязательствам, вытекающим из договора мены // Право и экономика, 2006

33. Перепелкина, Н.В. Приватизация как основание приобретения права собственности, или цель оправдывает средства? // Гражданское право, 2013

34. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. – М.: Ин-т законодательного и сравнительного правоведения, 2012. – 309 с.

35. Сапронова И.А. Деприватизация жилья // Право и политика. 2014. N 8.

36. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. – 4-е изд. – М.: Изд-во «Статут», 2012.

37. Уруков В.Н., Урукова А.В. О моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя // Право и экономика, 2013. №12. С. 63-66.

38. Философия: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.П. Сальникова, Г.Н. Хона. СПб., 2000. С. 204.

39. Шакирова З.М. Принудительное прекращение права собственности на земельные участки // Законность, 2013, №9. С. 46-47.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.06.2015 г. № 33-6385 / 2015 // Судебный обзор споров о собственности – URL: http://www.ppt.ru - Петербургский правовой портал.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 г. № 13АП-10260/2015 по делу N А56-84647/2014 // Судебный обзор споров о собственности – URL: http://www.ppt.ru - Петербургский правовой портал [электронный ресурс].

Постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2015 № Ф07-3695/2015 г. по делу № А56-62369 / 2014 // Судебный обзор споров о собственности – URL: http://www.ppt.ru - Петербургский правовой портал [электронный ресурс].

Постановление Тринадцатого арбитражного суда от 22 июня 2015 г. по делу N А56-69953/2014// Судебный обзор споров о собственности – URL: http://www.ppt.ru - Петербургский правовой портал [электронный ресурс].

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2015 г. № Ф07-4308/2015 по делу N А56-67097/2014 // Судебный обзор споров о собственности – URL: http://www.ppt.ru - Петербургский правовой портал [электронный ресурс].

Решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 23.11.2010. Дело N 2-886\10. URL: rospravosudie.com.

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: