VI. Особенности кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог земель сельскохозяйственного назначения

В настоящее время земельный рынок не получил достаточного развития. Незначительна доля земель, которые прошли кадастровый учет, довольно высокий процент земель находится в неоформленном состоянии, не решены вопросы правового режима залога земель при кредитовании сельскохозяйственного производства.

Одним из способов развития сельскохозяйственного производства является широкое использование ипотеки земель, принадлежащих сельскохозяйственным производственным организациям.

Следует отметить, что по таким сделкам прослеживается определенный позитив, однако этот процесс сдерживается низкой платежеспособностью сельскохозяйственных организаций и опасениями банков, связанными с возможностью невозврата кредита, что влечет за собой незаинтересованность банков в развитии ипотеки земли.

Совершенствование правового регулирования в данной сфере должно быть ориентировано на устранение этих недостатков, создание условий для развития в сельской местности многопрофильных хозяйственных комплексов и малых форм предпринимательства.

Согласно пункту 2 статьи 8, пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О госрегистрации». Ну а для регистрации права на земельный участок необходимо в обязательном порядке приложить кадастровый паспорт земельного участка, подтверждающий его постановку на кадастровый учет.

Ни для кого не секрет, что для выполнения всех процедур при оформлении прав на земельные участки требуется затратить определенное количество времени и немалые для сельскохозяйственных товаропроизводителей средства. К тому же на затрачиваемую стоимость по выполнению кадастровых работ влияют значительные размеры по своей площади земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (право аренды).

Действующее законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения юридически закрепило возможность заключения кредитных договоров под залог земельных участков данной категории. Согласно статье 7 ФЗ «Об обороте» залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»).

Согласно статье 62 ФЗ «Об ипотеке» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, если соответствующие земли на основании федерального закона (статья 27 ЗК РФ) не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Согласно статье 9 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка земельного участка производится на основании договора, заключенного между заказчиком и оценщиком или между заказчиками и юридическим лицом, с которым оценщик заключил договор.

Отдельно необходимо отметить и о тех земельных участках, которые не подлежат ипотеке (статья 63 ФЗ «Об ипотеке»). Это земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме этого, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В Республике Башкортостан в данной области свои услуги предоставляются Башкирским региональным филиалом ОАО «Россельхозбанк».

В настоящее время данный банк предлагает своим клиентам два вида кредитного продукта под залог земли сельскохозяйственного назначения.

Первый кредитный продукт действует в рамках Положения о кредитовании предприятий под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Основные условия кредитования: Срок кредита от 1 года до 8 лет, процентная ставка от 10,35% до 14% годовых в зависимости от срока кредитования, в качестве обеспечения принимается в залог земельный участок который находится в собственности у залогодателя. По долгосрочным кредитам предоставляется льготный период погашения основного долга до 2-лет. Кредиты могут быть предоставлены на приобретение техники, приобретение скота, строительство комплексов, пополнение оборотных средств для проведения сезонных работ.

Залоговая стоимость определяется в размере 70% от кадастровой или рыночной стоимости земельного участка на усмотрение Банка.

Основное требование Банка при залоге земли в рамках данного продукта:

Предметом ипотеки могут быть только земельные участки, выделенные в натуре и прошедшие государственный кадастровый учет, права на которые в установленном порядке зарегистрированы органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при условии, что они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Предметом ипотеки не могут быть следующие земельные участки;

- если по закону не может быть обращено взыскание на земельный участок;

- залог земли без одновременной ипотеки (залога) находящихся на нем объектов недвижимости;

- земля, находящаяся в общей долевой или общей совместной собственности.

Условный расчет показывает, что если заемщик имеет в собственности земельный участок по кадастровой стоимости 2,0 млн. руб. сумма кредита составит примерно 1,2 млн. руб. Банк может принять данный земельный участок в залог только при условии, что земельный участок находится в собственности у предприятия, имеются все правоустанавливающие документы.

Второй кредитный продукт действует в рамках Положения о порядке предоставления кредитов на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения под их залог.

Условия кредитования: Срок от 3 до 8 лет, льготный срок погашения основного долга 2 года, процентная ставка 14% годовых, в качестве обеспечения принимается приобретаемый земельный участок. Максимальная сумма кредита составляет 70% от стоимости договора-купли продажи земли, а 30% уплачивается заемщиком из собственных средств.

Основные требования Банка:

- земельный участок, приобретаемый за счет кредита, должен иметь фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке, местоположение и правовой статус4

- часть земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности, не может выступать в качестве самостоятельного объекта ипотечных сделок.

Условный расчет показывает, что если заемщик приобретает земельный участок по кадастровой стоимости 2,0 млн. руб. сумма кредита составит примерно 1,4 млн. руб. а 600,0 тыс. руб. заемщик должен уплатить за счет собственных средств.

Одной из основных проблем при реализации данной программы является то, что подавляющее большинство земель сельскохозяйственного назначения в Республике не оформлены в частную собственность, отсутствует рынок земли, а так же желание у хозяйств оформить земельные участки в собственность в связи со значительными затратами.

Поэтому для реализации земельной ипотеки необходимо в первую очередь решить вопрос по ускорению и упрощению оформления земельных участков в собственность и рассмотреть возможность возмещения части затрат на их оформление.

Данная практика кредитования достаточно развита в Татарстане и Алтайском крае. В Татарстане предоставлено 35 кредитов на сумму 1,2 млрд. руб. (Красный Восток), в Алтайском крае действуют 66 договоров на сумму 720,0 млн. руб., где принято в залог 53,0 тыс. га земли..

Опыт выдачи есть и в Башкирском филиале, но только единичный случай. Кредит выдан ИП главе К(Ф)Х Шакирову Ильдусу Махияновичу на сумму 890,0 тыс. руб. под залог земли из состава земель сельскохозяйственного назначения находящихся в его собственности.

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: