Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Блок 3. Оцінка інвестицій в об’єкти нерухомості





Методи визначення вартості об’єктів нерухомості об’єднано в три основні підходи:

1) дохідний підхід

2) порівняльний (ринковий) підхід;

3) витратний майновий підхід.

В рамках доходного підходу використовується метод валової ренти та метод прямої капіталізації. З іншими перерахованими методами можна докладно ознайомитися в [7].

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду. Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (), який визначається за формулою (3.1)

 

(3.1)

де - ціна покупки (продажу) об’єкта;

- рентний доход (в якості рентного доходу може використовуватись або потенційний валовий доход, або дійсний валовий доход).

 

Оберненою величиною до мультиплікатора рентних платежів є ставка валової доходності (), яка визначається за формулою (3.2)

(3.2)

Таким чином, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості по проведеним угодам за подібними об’єктами (ціна продажу, доходність операції, величина мультиплікатора або валова ставка доходності), можна провести оцінку об’єкта, виставленого на продаж.

Оцінка нерухомості з використанням методу прямої капіталізації. У термінах оцінки нерухомості під капіталізацією розуміють визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості. Визначення коефіцієнта капіталізації базується на тому, що інвестуючи капітал у нерухомість, інвестор бажає отримати доход не тільки на вкладений капітал, а повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкту нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки процентного доходу на капітал, а поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації. Він складається з двох частин: 1) віддача (дохід на інвестований капітал, тобто винагорода власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактору й ряду інших факторів, пов’язаних з інвестиційним проектом. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів); 2) сума, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації () використовується формула (3.3):

(3.3)

де - відношенні величини кредиту до вартості нерухомості;

- відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики;

- відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал).

 

В рамках доходного підходу вартість нерухомості () визначається за формулою (3.4)

(3.4)

де - чистий операційний дохід;

- коефіцієнт капіталізації.

 

 

Завдання

Завдання 1

Визначити вартість об’єкту нерухомості, який виставлено на продажу. Якщо відомо, що дійсний валовий дохід цього об’єкту становить 250000 грн. За угодами, які раніше були укладені з нерухомістю в цьому регіоні одержані дані, які представлені в табл. 3.1

Таблиця 3.1

Вихідні дані для розрахунку вартості об’єкту нерухомості

Об’єкт Ціна продажу, грн.. Дійсний валовий дохід, грн..
     
     
     

 

Завдання 2

Інвестор планує одержати 20% доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80% від вартості цього об’єкта нерухомості під 12% річних. Визначити ставку капіталізації та вартість об’єкта нерухомості при умові, якщо чистий операційний доход від нього становить 50000 грн.

 

Завдання 3

Інвестор планує придбати споруду вартістю 2 млн. грн. Для фінансування цієї угоди отримано кредит на суму 800 тис. грн., вартість якого 22% річних. При цьому інвестор планує здавати споруду в оренду з метою отримати 15% доходу на свої інвестиції.

Визначити коефіцієнт капіталізації та зробити відповідні висновки з зазначенням яким має бути чистий операційний дохід.

 

Завдання 4

Визначити яку суму кредиту отримав інвестор для придбання об’єкту нерухомості вартістю 500 тис. грн., якщо відомо, що коефіцієнт капіталізації складає 0,18. Рівень доходу отриманого інвестором на власні інвестиційні ресурси складає 25%.

 







ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.