Градостроительное зонирование: виды и правовое значение

Градостроительное зонирование осуществляется посредством разработки Правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки – это принимаемый представительным органом местного самоуправления нормативный акт, дополняющий и развивающий основные направления правового регулирования градостроительной деятельности, обозначенные в документах территориального планирования, являющийся средним звеном в правовом механизме градорегулирования. Посредством правил землепользования и застройки осуществляется взаимосвязь двух других групп градостроительной документации: территориального планирования и планировки, а также оказывается регулирующее воздействие на экономическую деятельность правообладателей отдельных объектов недвижимости на территории муниципального образования. В отличии от советских времен, когда положения генерального плана конкретизировались сразу правилами застройки, в условиях рыночной экономики необходим более сложный поиск баланса частных и публичных интересов, причем как между органами публичной власти и правообладателями земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, так и между бизнесом, властью и гражданским обществом, все настойчивей требующим учета его мнения. Осуществить решение этой задачи иначе, чем посредством разработки, публичного обсуждения и принятия Правил землепользования и застройки, невозможно.

Целями градостроительного зонирования являются: создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Нельзя согласиться с мнением о том, что градостроительное зонирование действует исключительно на землях населенных пунктов, и что этот вывод следует из ст. 85 ЗК РФ, «в соответствии с которой в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным территориальным зонам».[349]

На наш взгляд, в силу ч.1 ст.31 ГрадК РФ подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также их частям с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов. При этом очевидно, что в границах любого муниципального образования могут находиться земельные участки, относящиеся к различным категориям земель.

Градостроительным зонированием, результатом которого являются правила землепользования и застройки, осуществляется разделение территории муниципального образования на различные территориальные зоны с установлением границ этих зон, каждая из которых наделяется своим, дифференцированным правовым статусом. При этом наряду с установлением некоторых видов стимулирования градостроительной деятельности, могут вводиться определенные ограничения на отдельные виды землепользования (строительства и реконструкции недвижимости). Следовательно, характер градостроительного освоения территории регулируется посредством, как повышения, так и намеренного понижения привлекательности использования отдельных территорий и земельных участков, что также позволяет выявить те из них, что необходимы для реализации публичных интересов.

Необходимо отметить, что кроме градостроительного зонирования, законодательство упоминает еще более десяти различных малосвязанных друг с другом видов «зонирования», в том числе ценовое зонирование, экономическое зонирование, территориальное оценочное зонирование и т.д. В ряде нормативных актов упоминается строительное зонирование, функциональное зонирование, экологическое зонирование нескольких видов (например, зонирование Байкальской природной территории или функциональное зонирование в национальных парках), зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и т.д. При этом многие из числа вышеназванных разновидностей зонирования как правовой процедуры и дальше будут сосуществовать с градостроительным зонированием, не вступая в противоречие с его задачами и решая свои.

В механизме правового регулирования институт градостроительного зонирования занимает особое место. Он содержит критерии правомерности поведения субъектов земельных и иных правоотношений, поскольку конкретизирует признаки соста­вов административных (и не только) правонарушений, зафиксированных в бланкетных правовых нормах, выступает в ка­честве критерия правомерности (противоправности) поведения субъектов правоотношений. Состояние таких институтов, как право на благоприятную окружающую среду, ответственность за земельные и иные правонарушения (самовольная постройка и т.д.) зависит от использования земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами, установленными для каждой территориальной зоны. Из числа правомочий собственника земельного участка (владение, пользование, распоряжение) градостроительное зонирование (как и вообще градостроительное законодательство) затрагивает реализацию только одного из них - правомочия пользования (в меньшей степени распоряжения) земельным участком, регулируя его в публичных интересах.

Специфика современной градостроительной деятельности предъявляет особые требования к форме документов, посредством которых осуществляется регулирующее воздействие на поведение участников градостроительных правоотношений. Поэтому в структуре правил землепользования и застройки выделяются три отдельных блока, объединенные общими принципами формирования, но различающиеся содержанием материалов:

а) порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений. Наряду с положениями, указанными ч.3 ст.30 ГрадК РФ (об изменении видов разрешенного использования, о проведении публичных слушаний и т.д.), детализированными в ряде других его статей, указанный порядок включает и положения о регулировании «иных» вопросов землепользования и застройки. В состав таких «иных» вопросов могут входить различные аспекты градостроительной подготовки земельных участков, например, в части реконструкции объектов капитального строительства, межевания, подготовки земельных участков на землях общего пользования и т.д.

б) карта градостроительного зонирования. Главное назначение данной карты – графическое отражение территориальных зон. Допускается составление как единой (общей) карты городского округа (поселения), так и нескольких карт по районам города (сельским населенным пунктам), либо отдельных карт по ограничениям (отдельно карты санитарно-защитных зон, отдельно карты водоохранных зон, карты объектов культурного наследия и т.д.). Такие зоны с особыми условиями могут располагаться как в пределах одной территориальной зоны, так и в нескольких. При этом вне зависимости от составления отдельных карт, на общей карте градостроительного зонирования должны фиксироваться границы зон с особыми условиями использования территорий. Следовательно формы подачи материала не определены императивно. Кроме того, определены следующие базовые нормы зонирования:

- принадлежность участка только к одной зоне (не допускается ситуация, когда, например, половина земельного участка войдет в жилую зону, а половина участка попадет в производственную);

- территориальные зоны не устанавливаются применительно к одному земельному участку. Данная норма является логичным продолжением стратегии градорегулирования, заложенной в старом Градостроительном кодексе. Данная норма ориентирована на перспективное развитие территорий муниципальных образований, причем сформулирована она не императивно, допуская установление территориальной зоны для одного участка в виде исключения. Отличительной особенностью карты градостроительного зонирования является закрепление ее правового значения.

в) градостроительные регламенты. Регламент состоит из трех частей. Первая устанавливает виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Вторая часть определяет предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Третья часть содержит ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Рассмотрим последовательно два последних элемента Правил землепользования и застройки как инструмента градостроительного зонирования.

Карта градостроительного зонирования и ее правовое значение. Процесс разработки карты градостроительного зонирования осуществляется на основании принятого порядка применения правил землепользования и застройки с последующим установлением на ее основе соответствующих градостроительных регламентов. В карте зонирования территории конкретизируются направления реализации государственной пространственной политики, определяемые в документации территориального планирования, исходя из перспектив социально-экономического развития территорий, их природно-климатических условий, демографических, исторических, культурных и иных особенностей. При разработке учитываются прогнозы социально-экономического развития территории, сведения о состоянии среды жизнедеятельности, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурах, инженерной защите территорий, инженерно-геологической изученности и экологической обстановки, объектах культурного и природного наследия.

Основным назначением карт градостроительного зонирования территории является: введение градостроительных регламентов, придание им правового статуса и обеспечение правовых гарантий по использованию земельных участков и иных объектов недвижимости для их правообладателей, а также лиц, желающих приобрести право собственности (аренды) на земельный участок; создание условий (установление параметров) для реализации градостроительной политики, перспективного развития территории и формирования земельных участков, их предоставления с применением процедур публичных торгов; привлечение инвестиций в развитие земельных участков и иных объектов недвижимости посредством предоставления возможности выбора наиболее эффективного варианта использования земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах, установленных градостроительными регламентами; соизмеримость публичных (государственных и муниципальных) и частных интересов в решении вопросов пространственной организации территории, реализации планов развития территорий муниципальных образований с учетом необходимости сохранения природной и культурно-исторической среды; обеспечение свободного доступа граждан к информации с целью их участия в принятии решений по вопросам землепользования и застройки посредством проведения публичных слушаний.

Карта градостроительного зонирования является приоритетным видом документации в системе правил землепользования и застройки. В ней определяются: границы населенных пунктов в пределах муниципальных образований; границы территориальных зон с установленным правовым режимом, включая стимулы и ограничения по поводу пользования недвижимостью; границы оценочных зон для определения стоимости земельных участков и массовой оценки недвижимости; территории, условно возможные для освоения их строительством, а также в различной степени неблагоприятные для использования; санитарно-защитные, защитные и охранные зоны производств, особо охраняемых природных территорий, объектов культурного наследия, инженерных и транспортных сооружений и коммуникаций; границы земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального, регионального и местного значения, земель обороны, а также границы земель сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами границ населенных пунктов; границы городских лесов и иных зеленых насаждений, зон распространения паводков, подтоплений, площадей залегания полезных ископаемых; зоны ограниченного использования территорий в районах опасных природных и техногенных процессов, в том числе зоны повышенного шума, вибрации, загрязнения окружающей среды тепловыми, электромагнитными, ионизирующими, радиационными излучениями и другими видами физических воздействий, а также зоны селей, цунами, высокой сейсмичности; границы территорий размещения земельных участков существующих объектов, находящихся в публичной собственности, предлагаемые зоны резервирования территорий для их размещения и т.д.

Градостроительная политика преследует цель согласования интересов, приведение их к балансовым соотношениям. Баланс интересов отражается в составе и содержании градостроительных регламентов, обеспечивающих устойчивые и относительно постоянные связи между содержанием мероприятий по пространственному преобразованию территории в графической форме, закрепляемым в карте градостроительного зонирования, и в текстовой форме (описание регламентных параметров), в совокупности формирующих правовые основы реализации территориальной политики, проводимой органами публичной власти соответствующего уровня. Практическое воплощение и контроль над выполнением правил землепользования и застройки обуславливается установлением связей между обозначенным типом территориальной зоны и правовым режимом использования территории в границах каждой зоны. Эти связи обеспечиваются соответствующими инструментами - регламентами, выполняющимирегулирующую роль и повышающими объективность принимаемых градостроительных управленческих решений.

Существующая практика градорегулирования дает ряд оснований для судебного обжалования незаконных действий и решений государственных и муниципальных должностных лиц, часто предпринимающих попытки изменить предусмотренный ГрадК РФ порядок принятия Правил землепользования застройки, заменив их своеобразными «суррогатами» Правил, принимаемых «временно» и ограничивающих права граждан и их объединений в сфере градостроительной деятельности. Наиболее типичными такими примерами еще недавно являлись «временные регламенты» г. Санкт-Петербурга и «временные регламенты» в городском округе Волгоград.

Так, в соответствии с законом «Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга», временные регламенты застройки территории должны были действовать до 1 января 2007 года или до момента утверждения Правил землепользования и застройки.

Под ними Закон г. Санкт-Петербурга понимал «утвержденные Правительством Санкт-Петербурга документы, устанавливающие допустимые виды использования объектов недвижимости и архитектурно-строительные параметры застройки на части территории Санкт-Петербурга, границы которой устанавливаются графической схемой, входящей в документацию временных регламентов застройки территорий. Виды использования объектов недвижимости и архитектурно-строительные параметры застройки устанавливаются временным регламентом застройки территорий в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и Генеральным планом Санкт-Петербурга в составе, определенном Градостроительным кодексом Российской Федерации для градостроительных регламентов территориальных зон в составе правил землепользования и застройки. Правовой режим, установленный временным регламентом застройки территории, применяется в равной мере ко всем земельным участкам и объектам капитального строительства на соответствующей территории. Порядок разработки и согласования временных регламентов застройки территорий утверждается Правительством Санкт-Петербурга. После утверждения документации градостроительного зонирования утрачивают силу временные регламенты застройки территорий, входящих в соответствующие территориальные зоны».

Другим примером такого подхода являлось Постановление главы администрации г. Волгограда от 11 июля 2008 г. № 1324 «Об утверждении временных градостроительных регламентов застройки отдельных территорий Волгограда». Примечательно, что данные регламенты утверждены «в целях установления в пределах границ отдельных территориальных зон (жилых и общественно-жилых) видов разрешенного использования земельных участков, предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничений (курсив мой – А.А.) использования земельных участков и объектов капитального строительства». Заметим, что в силу ч.3 ст.55 Конституции России «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». Установление же таких ограничений постановлением главы муниципального образования, наличие которого федеральный закон (ГрадК РФ) даже не предполагает, является, по меньшей мере, противоправным. Подобного рода ограничения могут устанавливаться только Правилами, принимаемыми в предусмотренном ГрадК РФ порядке.

Следовательно, суррогатность обоих документов заключалась в том, что они принимались без проведения публичных слушаний и утверждались не представительным, а исполнительным органом власти (хотя настоящие правила как документ градостроительного зонирования, с точки зрения ГрадК РФ, должны приниматься представительным органом и с обязательным проведением публичных слушаний). Следовательно, принятие таких документов означало попытку обойти требования открытости и прозрачности разработки градостроительной документации, предусмотренные ГрадК РФ.

В случае принятия Правил землепользования и застройки в установленном ГрадК РФ порядке, их правовое значение заключается в закреплении на карте градостроительного зонирования границ территориальных зон, перечень которых содержится в ст.35 ГрадК РФ. В пределах каждой территориальной зоны может быть выделено несколько подзон, различающихся особенностями градостроительного развития территорий, набором разрешенных видов землепользования и параметров строительных изменений недвижимости для этих видов землепользования. Карта (карты) градостроительного зонирования может содержать описание границ территориальных зон. При определении границ территориальных зон на схемах, их наименование и градостроительные регламенты устанавливаются индивидуально, применительно к различным частям территории муниципального образования. Количество выделяемых зон (подзон) обуславливается градостроительной спецификой различных муниципальных образований и их величиной, степенью территориальной расчлененности, функциональной структурной организацией территории, особенностями формирования естественного и антропогенного ландшафта, а также перспективами пространственного развития территории, определяемыми в ходе разработки генерального плана. Последним обстоятельством определяется комплекс практических мероприятий (градостроительного стимулирования или запрета (ограничения) некоторых типов землепользования и застройки), учитываемых при разработке карты зонирования.

Жилые зоны предназначены для обеспечения комфортабельных и здоровых условий проживания населения муниципального образования. Спецификой этих зон является преобладание в них жилой застройки, с допущением строительства большого количества разноэтажных объектов жилого назначения. Выделение соответствующих подзон в пределах жилой зоны определяется реально сложившейся структурой жилого фонда в соответствии с потребностями различных групп населения. Вновь формируемая жилая застройка требует учета потребностей демографических и потребительских групп, и должна соответствовать различным (дифференцированным) предпочтениям граждан (их социальным и потребительским возможностям). Наиболее распространенным видом градостроительных преобразований в условиях сложившейся городской застройки является ее реконструкция.

Зоны застройки индивидуальными жилыми домами выделяются для преимущественного строительства индивидуальных (изолированно расположенных) и блокированных жилых домов с прилегающими участками, предназначенных для проживания одной семьи в качестве основного вида разрешенного использования. В них обеспечиваются условия формирования низкоплотной жилой застройки с минимальным набором обслуживающих функций и общественных пространств, открытыми участками сельскохозяйственного использования, а также маломасштабная инфраструктура обслуживания (школы, небольшие поликлиники, аптеки, общественные бани).

Вспомогательные виды разрешенного использования в них включают в себя места для парковки одного автомобиля или размещение отдельного гаража, установки автономных (альтернативных) источников энергии, таких как теплостанция или иные местные технические средства обслуживания. Кусловно разрешенным видам использования земельного участка и объектов недвижимости относятся все виды коммерческого обслуживания.

Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (домами для двух-трех семей и трехэтажными домами) выделены для формирования специфических, с использованием особых планировочных методов, градостроительных образований, с относительно невысокой плотностью застройки и количеством проживающего населения. Основными видами разрешенного использования в этой зоне являются отдельные или объединенные дома для проживания одной, двух или трех семей, а также многоквартирные дома. Разрешаются также сады, огороды, небольшие объекты услуг населению. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя небольшие парковки и объекты по оказанию коммерческих услуг, которые занимают небольшое место в жилых зданиях, а также изолированно расположенные объекты сервисной инфраструктуры.

В зонах застройки среднеэтажными жилыми домами к основным видам разрешенного использования относятся объединенные дома двух и трех семей, а также многоквартирные жилые дома на 4-5 семей. Разрешены также местные точки ежедневного обслуживания, школы, клиники, которые обслуживают жителей зоны. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя оказание различных услуг, занимающие небольшую часть жилых домов. Условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов недвижимости являются размещение крупных коммерческих торговых центров по обслуживанию населения или гостиниц.

Зоны застройки многоэтажными жилыми домами. Основные виды разрешенного использования включают в себя только многоквартирные дома (нет индивидуальных домов), а также большое количество расположенных по соседству учреждений обслуживания и коммерческие виды использования. К вспомогательным видам разрешенного использования относятся клиники, объекты коммерческой и иной деятельности, точки по обслуживанию, занимающие небольшую часть жилых зданий. Виды использования территории, требующие специального разрешения (условно разрешенные), включают в себя туристические и развлекательные виды деятельности, а также некоторые виды использования земельных участков и объектов недвижимости, которые определяются интересами более крупных частей территории муниципального образования (например, рынки и административные здания).

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ч.10 ст.35 ГрадК РФ). Согласно п.11 ст.85 ЗК РФ, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Сравнительный анализ этих и иных норм двух кодексов позволяет сделать вывод, что упоминание ч.10 ст.35 ГрадК РФ сельскохозяйственных угодий в составе зоны сельскохозяйственного использования населенных пунктов противоречит п.2 ст.77 ЗК РФ, рассматривающему сельскохозяйственные угодья в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, а также ч.6 ст.36 ГрадК РФ, не предусматривающей установление для сельскохозяйственных угодий градостроительного регламента. Более того, п.11 ст. 85 ЗК РФ нахождение в составе категории земель населенных пунктов сельскохозяйственных угодий не предполагает. Отсюда следует необходимость приведения ч.10 ст.35 ГрадК РФ в соответствие с п.11 ст.85 ЗК РФ.

Кроме того, при рассмотрении правового режима данной территориальной зоны следует отметить проблему градостроительного зонирования, связанную с выделением территориальных зон для ведения садоводства и дачного хозяйства. В этом вопросе законодатель занимает двойственную позицию: земельные участки с садовыми и дачными домами могут быть включены как в жилую зону, так и в зону сельскохозяйственного использования. Учитывая, что в свете Постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» садоводы уравнены в правах с дачниками, и на садовых участках теперь допускается возведение жилых домов, практика градостроительного зонирования (особенно в городских округах) должна пойти по пути включения таких земельных массивов в состав жилых зон. Соответственно, в рамках такой зоны будет разрешено размещение средств инфраструктуры и строительство небольших обслуживающих объектов, например, магазинов.

Общественно-деловые зоны создаются для упорядочения нескольких видов использования территории и реализации торговой, офисной, административной, культурно-образовательной, сервисной, обслуживающей и развлекательной функций. Характер потребления этих функциональных процессов отличается массовостью и избирательным потребительским предпочтением. Эти функции в основном тяготеют к их размещению в центральной части городов и некоторых других территориях, отличающихся достаточной транспортной и инфраструктурной обеспеченностью, что создает возможности и удобства для получения потребителями товаров и услуг.

В производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур размещаются объекты производственно-делового назначения (НИИ с опытными производствами, торговые предприятия с цехами технического обслуживания, информационные центры с издательско-типографским отделом), промышленных (пищевой и легкой промышленности, приборостроения, машиностроения, производства строительных материалов), коммунально-складских (территории ТЭЦ, станции аэрации, котельные, электроподстанции, газораспределительные узлы, мусороперерабатывающие заводы, иные сооружения муниципальной инженерной инфраструктуры, складские сооружения, стоянки машин механической уборки территории), транспортных и инженерных объектов и формируются в виде участков производственной застройки и производственных зон. В соответствии с проводимой градостроительной политикой в нашей стране приоритетным направлением деятельности, связанной с пространственными преобразованиями территории с преобладанием производственной функции, размещением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, является их реконструкция.

Не допускается присутствие производственных территорий в границах зон общественного и жилого назначения, которые отличаются следующими характеристиками: по классу вредности расположенных на них производств нарушают (могут нарушить) требования экологической безопасности жилых и общественных территорий; по численности занятых противоречат назначению жилых территорий, многофункциональных и специализированных общественных центров; по величине территорий нарушают функционально-планировочную организацию жилых и общественных территорий. На участках жилой, смешанной жилой застройки могут размещаться производственные предприятия площадью не более 200 кв. м, встроенные или занимающие часть дома без производственной территории, экологически безопасные.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом (ч.11 ст.35 ГрадК РФ).

При рассмотрении данной нормы в контексте иных норм ГрадК РФ выясняется следующее. Согласно ст.1 ГрадК РФ, территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). В соответствии с ч.4 ст.36 ГрадК РФ, действие градостроительного регламента не распространяется на участки, расположенные в границах территорий общего пользования. Из этого следует, что ГрадК РФ выделяет отдельную территориальную зону, состоящую по большей части из территорий общего пользования, для которой нельзя установить градостроительный регламент. На наш взгляд, такой подход законодателя не является логичным.

В состав зон особо охраняемых территорий включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения включаются земли, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других зонах. Необходимость выделения данной зоны в том, что на территории России располагается 60 тысяч 963 кладбища, которые занимают площадь 3 миллиона 700 тысяч га. Например, в Московской области, где хоронит и Москва, их 1583. Создание каждого нового кладбища стоит очень дорого. Например, окультуренные 40 га по некоторым оценкам будут иметь стоимость 150 миллионов рублей. При этом в Японии 2000 крематориев, в США - 1400, Китае 1300, а в России крематории есть только в семи регионах.[350]

На карте градостроительного зонирования могут выделяться также зоны размещения военных объектов, причем вышеприведенный перечень территориальных зон не носит исчерпывающего характера. Органы местного самоуправления могут устанавливаться и иные виды территориальных зон.

По поводу процедуры градостроительного зонирования в юридической литературе был высказан ряд критических замечаний, на которых следует остановиться подробнее. Так, в частности, было предложено:

- уточнить в соответствующих технических регламентах … «обязательные требования к видам территориальных зон, к их возможному сочетанию и предельному соотношению, а также виды разрешенного использования, допустимые в каждой территориальной зоне; виды и содержание территориальных зон должны устанавливаться с учетом особенностей назначения земель различных категорий»;

- отказаться от установления в градостроительных регламентах условно разрешенных видов использования как противоречащих ст. 7 ЗК РФ, либо закрепить в законе основания для выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования и основания для отказа в выдаче такого разрешения.

Итоговый концептуальный вывод состоит в том, что градостроительное зонирование должно осуществляться «посредством выделения градостроительных зон, виды которых должны быть дифференцированы для земель различных категорий и в градостроительных регламентах которых должны устанавливаться основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства».[351]

На наш взгляд, законодатель ни в коем случае не должен использовать эти «рекомендации» по причине их неисполнимости и непонимания их автором сути земельной и градостроительной реформы. Ошибочность подобных суждений, на наш взгляд, заключается в следующем.

1) действующее законодательство четко регламентирует юридическую природу и механизм установления градостроительных и технических регламентов, не смешивая, а напротив, четко различая указанные правовые категории. В числе принципиальных отличий градостроительных регламентов от технических регламентов необходимо выделить, во-первых, порядок утверждения. Градостроительные регламенты утверждаются актом органа местного самоуправления, технические регламенты, как правило, федеральным законом. Во-вторых, различается их сфера действия. Градостроительные регламенты определяют параметры и виды использования территории муниципального образования в части застройки и иных видов градостроительной деятельности, то есть определяют внешнюю форму градостроительной деятельности в муниципальных образованиях. Технические регламенты содержат нормы и правила безопасного ведения строительных работ (нормы строительной, экологической, технической и иной безопасности), определяя сам порядок безопасного ведения строительства (внутреннюю сторону).

Из этого следует, что техническими регламентами при всем желании невозможно определить ни виды, ни соотношение или сочетание территориальных зон, поскольку в силу прямого указания закона они для этого просто не предназначены. Гипотетическая же реализация «научных идей» А.Ю. Александровой должна повлечь полный слом существующей системы градостроительного и технического регулирования, отмену действия ГрадК РФ и внесение его норм в состав Федерального закона «О техническом регулировании». Если даже это и будет сделано органами представительной власти Российской Федерации, то в стране наступит хаос по причине невозможности адекватного правового регулирования градостроительных отношений. В настоящий момент виды и содержания территориальных зон прекрасно регулирует ГрадК РФ, и в предлагаемых автором преобразованиях нет смысла.

2) в ст.7 ЗК РФ указан состав категорий земель, причем исходя из ее содержания совершенно невозможно понять, чем этой статье может противоречить правовая конструкция условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов недвижимости, предусмотренная ГрадК РФ. Добавим к этому, что для большинства категорий земель градостроительный регламент (и, соответственно, предусмотренные им условно разрешенные виды использования земельных участков) не устанавливается, что прямо предусмотрено ч.6 ст.36 ГрадК РФ, с содержанием которой автор не знакома. Таким образом, условно разрешенное использование может быть применено в рамках категории земель населенных пунктов и части пригородов.

Относительно же другой, не менее странной мысли данного автора о необходимости «за

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: