Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Методы решения чужих бед





Эльмир Валеев·29 января 2016 г.

Сейчас будет большой, но очень важный пост. Про валютную ипотеку. Вообще-то, я собирался написать его год назад, но тогда, почитав обсуждения, передумал. Все всё для себя уже давно решили, всем всё понятно, никого всё равно не переубедишь. Но вот прошёл год, а люди продолжают говорить об этом. И я решил всё-таки попробовать. У меня же умные друзья, они могут понять и то, что ошибались.

Для начала немного о себе. Так как меня несколько утомили комментарии типа “Кааак, ты же на Формуле 1 специализируешься, почему ты пишешь про экономику?”, я должен сразу пояснить. Я в жизни много чем занимался и много чего изучал. Я окончил юрфак, я занимался политикой, занимался бизнесом, пиаром, журналистикой. Я много лет работал в недвижимости, причём весьма успешно, у меня за плечами многие десятки сделок - в том числе ипотечных. Но мне это не приносило морального удовлетворения, в какой-то момент я ушёл в журналистику (с поста зам. директора агентства недвижимости), и поначалу про недвижимость же и писал. Когда я работал зам. главного редактора журнала “Твоя ипотека”, я переобщался со всеми возможными специалистами и профессионалами на этом рынке. Я написал всё на эту тему, что только можно себе представить. Я общался со всеми ключевыми персонажами на этом рынке. Я досконально изучил причины т.н. “ипотечного” кризиса в США. У меня у самого ипотека (нет, рублёвая). И у многих моих друзей и родственников (в том числе валютная). В общем, я несколько в этом разбираюсь.

Так вот, друзья, я должен вам сказать, что ситуация кажется вам чёткой и понятной исключительно потому, что вы в этом ничего не понимаете. Нет, правда. Всё гораздо, гораздо, гораздо тоньше и сложнее, чем вам кажется. И я вас прошу сейчас забыть на время о своей позиции и прочитать то, что дальше написано, с “чистого листа”.



Многие думают, что ипотека - это что-то вроде магазина. Пришёл ты в банк, перед тобой разложили все варианты займов - вот тут у нас валютный, на него ставочка пониже, а вот тут рублёвый, риски меньше, но и ставка выше, выбирайте. И, дескать, люди, позарившись на низкие ставки, брали высокорисковый продукт, а теперь за это расплачиваются, в прямом и переносном смысле. Так вот - это совершенно не так! В подавляющей части случаев никакого выбора у них не было.

Тут надо объяснить корни проблемы. Ипотека для нас, россиян - дело новое. В других странах всё совсем не так - там она есть давно, там к ней долго шли, проходили через предварительные стадии и этапы, которые позволяли людям лучше понимать, с чем они имеют дело. У нас она обрушилась на головы россиян внезапно и без всякой артподготовки. И не без прямого участия государства.

Законодательная база по ипотеке возникла в 1998 году, но фактически сделок тогда практически не было. Реальная ипотека началась только в начале нулевых, когда появился банк “Дельтакредит”. Его учредителями были американцы, основным кредитором - ЕБРР, так что догадайтесь, в какой валюте он выдавал кредит. Да, в долларах. И я вам больше скажу - купить квартиру за рубли в те времена в Москве было нельзя! От слова совсем. Все сделки, за редчайшими исключениями, проводились в валюте. Если у тебя были рубли - значит, предстояло потерять ещё часть суммы на обменном курсе. Но это не так важно.

Долгое время число ипотечных сделок всё равно было мизерным (неудивительно, при ставках 15-20% в валюте на 5-10 лет). Но ближе к середине нулевых внезапно активизировалось государство. Появился нацпроект (помните ещё такое?) “Жильё”, в рамках которого властный аппарат начал всеми силами продвигать ипотеку в массы. Я много раз писал тогда о том, что ипотеку в Россию вводить ещё рано, что мы ещё не доросли до неё. Что ставку надо делать на накопительные кооперативы, благодаря которым люди научатся распоряжаться своими финансами без лишнего риска. Это говорил не только я, разумеется - все ведущие специалисты. Но куда там. Путин сказал - аппарат сделал. 30 декабря 2004-го года кооперативы были убиты ФЗ-215 (одновременно с более известным ФЗ-214, который нанёс тяжёлый удар по долевому строительству, ещё одному способу купить жильё в рассрочку), и началось активное продавливание, пропихивание ипотеки всеми возможными способами.

В целом по России продвижением ипотеки занималось Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно не давало кредиты, но выкупало уже выданные кредиты у банков под фиксированный процент - таким образом, задавало тон на рынке. Деньги ему выделялись из бюджета, так что это в основном кредиты были рублёвыми. Всё ок? Как бы не так. В Москве АИЖК не работало! Точнее, формально работало, но занимало микроскопическую долю рынка. Потому что предложение его было для Москвы финансово несостоятельным. Даже Сбербанк давал кредит под куда более низкий процент, чем тот, под который его согласны были выкупать в АИЖК.

Зато в Москве было множество других банков, несколько сотен, и чуть ли не каждый в это время (2006-2007 годы) считал свои долгом начать работать с ипотекой. Нацпроект же! Бум на рынке недвижимости, опять же, цены на жильё в Москве улетели до небес, без кредита не подступишься. Неудивительно - строить ведь по сути запретили.

Так вот, все эти банки давали кредиты в иностранной валюте! Не только в долларах и в евро - порой, в достаточно экзотической. В швейцарских франках, например. С плавающей ставкой LIBOR. Мы (я лично, главный редактор “Твоей ипотеки” Иван Гидаспов) много раз писали о рисках, с которыми сопряжены подобные кредиты, но, во-первых, наш тираж всё же был далеко не два миллиона, а во-вторых, мы противостояли всей государственной машине, которая с утра до вечера твердила: ипотека - это стильно, модно, молодёжно, вот это всё. А также представителям банков, которые тоже совсем не торопились рассказывать о рисках, а как раз таки наоборот.

Ладно, прошли и эти годы. В какой-то момент рынок изменился - сделки в Москве перешли на рубль, появилась и рублёвая ипотека. Но всё равно ничего похожего на магазин не было. В большинстве случаев перед потенциальным ипотечником стоял не выбор программ, а выбор банков. Причём, это его выбирали, а не он. И у банков редко были сколь-нибудь адекватные программы в разных валютах - как правило, они специализировались на какой-то одной

Всё дело в андеррайтинге. Это такая процедура, когда банк по предоставленным тобой бумажкам оценивает, тварь ты дрожащая, или всё-таки, так и быть, дать тебе кредит на квартиру под залог этой же квартиры на тех условиях, которые хочет банк. Результаты андеррайтинга зачастую были непредсказуемыми. Многое зависело просто от того, кто и в каком настроении рассматривал заявку. Например, одному моему другу отказали в предоставлении кредита только потому, что некий высокопоставленный сотрудник банка посчитал выбранную им квартиру слишком маленькой!

Чтобы подстраховаться, документы, как правило, подавались сразу в несколько банков. И если ты подал в пять, то это не значит, что получишь пять одобрений - куда более вероятно, что их будет два-три. А если подал в три - то одобрение будет одно, в лучшем случае - два. Из оставшихся вариантов ты и можешь выбирать. Выбор тоже был более чем линейным - Сбербанк давал в рублях, почти все остальные - в долларах. То есть, фактически никакого выбора почти никогда и не возникало. Всё, что ты мог выбрать - это покупать квартиру или не покупать.

Кстати, а почему банки массово давали кредиты в долларах, знаете? Ведь в других странах это редкость - обычно ипотечные кредиты даются в национальной валюте. Более того - во многих странах давать кредиты в других валютах запрещено! Но подобные запреты не для нас: вот сайт какой-нибудь запретить - это всегда пожалуйста.

Дело в том, что обычно ипотечные кредиты профинансированы “длинными деньгами”. А у нас таких денег нет. “Длинные деньги” - это долговременные вложения людей во что-то. Например, пенсионные и страховые фонды, ПИФы и т.д. Во всём мире это основа ипотечного рынка. Логика простая: в тебя вложили деньги на 20 лет под процент - ты вложил эти деньги на 20 лет под процент. Получается баланс, стабильность, предсказуемость. Доход небольшой, но постоянный. У нас - ну, вы все отлично знаете, в каком состоянии у нас пенсионный фонд. И ПИФы тоже так и не заработали, по многим причинам. Поэтому банкам просто неоткуда брать деньги. Где же они их всё-таки берут? За пределами Москвы ситуацию спасало АИЖК (которое брало для этого деньги из бюджета страны). Но в Москве, как мы уже говорили, оно не работало. А финансировали банки ипотеку короткими межбанковскими кредитами на западном рынке!

Вот тут-то и зарыта собака. С точки зрения теории, так делать нельзя - когда ты берёшь кредит (под 3%) на три года, а затем выдаёшь из него ипотеку (под 12%) на 20 лет, возникает понятный дисбаланс. И через три года он финансируется новым кредитом. Это сама схема высокорисковая, но пока рынок рос - это было не страшно. Риски с лихвой окупались. Проблема была только в том, что однажды рынок расти прекратит. И что тогда делать - непонятно. Но никого это особенно не волновало - хотя в банках-то не простые люди работают, а финансисты-экономисты. Каждый пытался побольше заработать, пока есть возможность. Политика “после нас - хоть потоп” - наше всё.

Надо сказать, реализовывали эти деньги банки достаточно агрессивно. Никто из брокеров объяснить своим клиентам риски валютных кредитов даже не пытался (ещё бы!). Напротив, это выдавалось за нормальную практику. А когда жилищный рынок у нас только-только слез с валюты, нет ничего удивительного в том, что особых подозрений у неподготовленных людей при этом не возникало. Строго говоря, это такая форма мошенничества.

Что мы имеем в итоге? Итак, государство не предприняло никаких мер для защиты своих граждан - хотя для этого достаточно было добавить в закон одну строчку (о запрете валютных кредитов). Государство активно продвигало ипотеку, убеждало население в том, что это - нормально, хотя на самом деле ни финансовая система, ни граждане не были для этого готовы. Банки активно продвигали свой заведомо высокорисковый кредит, не объясняя клиентам, в чём его риски, и не давая им никакого выбора. А виноваты, оказывается, только клиенты!

Это как, знаете, к бабушке пришли люди, представились собесом, и забрали все сбережения под бумажку в “пенсионный фонд” - липовый, разумеется. Виновата, конечно, доверчивая бабушка?

Кстати, если вам всё-таки жалко банки, то я хочу напомнить, что при общепринятой аннуитетной схеме платежей, клиент в итоге выплачивает банку примерно 250% от взятой суммы. И большую часть - в первые несколько лет! Поэтому в подавляющей части т.н. “невыплаченных” ипотечных кредитов в действительности банк свои деньги уже вернул. И речь идёт лишь о том, сколько он ещё на этих клиентах заработает.

Ещё сюрприз - для заёмщика проблема не ограничивается потерей квартиры. Позиция банков на сегодня такова, что, забрав у своего клиента, который много лет платил ему деньги, квартиру, он ещё требует сверх этого всю оставшуюся за вычетом стоимости сумму. То есть, человек теряет квартиру, и ещё остаётся должен банку несколько миллионов! Хотя на самом деле он давно свой долг выплатил, остались одни проценты.

Теперь самый интересный момент. Часто можно услышать аргумент: “А почему это мы должны платить за них, если они считать не умеют?” Так вот, дорогие мои друзья. Всё ровно наоборот. Вы уже оплачивали расходы на ипотеку других людей - тех, что брали кредиты, рефинансируемые АИЖК. Каждый год из ваших налогов на эти цели выделялось некоторое количество рублей. Просто вам об этом никто не рассказывал - а вы сами не интересовались. И кредиты Сбербанка, или ВТБ, по сути, оплачивались тоже вами. Единственная категория, которая всё это время не брала с вас ни копейки - это валютные ипотечники! И теперь именно им вы отказываете в помощи - хотя бы моральной! Вы всё ещё уверены, что ваша позиция так уж ясна и логична?

 









Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2021 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.