Расчёт стоимости объекта оценки

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Используется при налогообложении сделок с земельными участками, а также взимании государственных пошлин при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Кадастровая стоимость земельных участков — расчетный стоимостной показатель, предназначенный для определения налогооблагаемой базы по земле. Фиксируется в земельном кадастре, как один из основных показателей. Расчет кадастровой стоимости земельных участков должен проводиться по методикам, разрабатываемым Федеральной службой земельного кадастра.

Цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, устанавливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является нормативным показателем, определяющим выкупную цену земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания, строения или сооружения. Выкупная цена устанавливается Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ставках земельного налога в зависимости от численности поселений. В поселениях с численностью населения свыше 3 000 000 человек цена земли устанавливается в размере от пяти- до тридцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения от 500 000 до 3 000 000 человек — в размере от пяти- до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения до 500 000 человек — в размере от трех- до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Конкретные значения выкупной цены определяются субъектами Российской Федерации. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. При этом при продаже земельного участка к цене может применяться поправочный коэффициент, учитывающий текущее использова-

ние здания, строения, сооружения. Поправочный коэффициент по основным видам текущего использования должен утверждаться Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. В настоящее такие коэффициенты Правительством не утверждены.

По другим категориям земель размер выкупной цены устанавливается нормами приватизационного законодательства.

Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд — применяются для возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Также используются при исчислении размера ущерба, причиненного деградацией и захламлением почв и земель. Утверждаются постановлением Правительства Российской Федерации.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки единицей сравнения был выбран 1 кв.м.

На момент проведения оценки были выбраны следующиеобъекты, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.

ВЫВОД: по сравнительному подходу рыночная стоимость Объекта оценки составляет: 3399836 руб.

В первой главе работы рассмотрены понятие кадастровой деятельности и ее нормативно-правовая база во всех аспектах, основы формирования технического плана, межевого плана и кадастрового паспорта.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Во второй главе мы затронули оценку стоимости недвижимости,и три подхода к ней:

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.

После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.

В соответствии с поставленной целью дипломной работы была получена рыночная стоимость объекта оценки – квартиры.

По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости - является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере - применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.

Используя сравнительный метод оценки расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.03.2015г. составляет 3.399.836 руб.

Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ

2. Правовая поддержка-сайт «Консультант Плюс» consultant.ru/

7. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 02.11.2013 г.).

8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

10. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ (в ред. от 18.07.2011)

11. Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России

12. Международные стандарты оценки. Седьмое издание /Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др. – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.

13. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.

22. Хранилище документов Российской газеты rg.ru

23. Национальная коллегия специалистов-оценщиков nkso.ru

24. Центр экономического анализа и экспертизы ceae.ru

1. Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости"

2. Федеральный закон от 21.12.2009 № 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

4. Федеральный закон от 21.07.2014 № 221-ФЗ "О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"

6. Приказ Минэкономразвития России от 08.04.2014 № 212 "О внесении изменений в состав апелляционной комиссии по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера, образованной приказом Минэкономразвития России от 30.07.2011 № 344"

7. Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2014 №136 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 22 января 2010 г. № 23"

8. Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2012 № 812 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвтия России от 30.07.2010 № 344".

9. Приказ Минэкономразвития от 18.07.2012 № 437 "О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 22.01.2010 № 23".

10. Приказ Минэкономразвития России от 04.04.2011 № 145 «О внесении изменений в состав апелляционной комиссии по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера, образованной приказом Минэкономразвития России от 30.07.2010 № 344».

11. Приказ Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 444 «Об утверждении Порядка ведения государственного реестра кадастровых инженеров и Порядка предоставления сведений о кадастровом инженере, содержащиеся в государственном реестре кадастровых инженеров».

12. Приказ Минэкономразвития России от 30.07.10 № 344 «Об организации в Минэкономразвития России работы по рассмотрению апелляций лиц, претендующих на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера».

13. Приказ Минэкономразвития России от 12.07.2010 № 290 «О внесении изменений в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.01.2010 г. № 23».

14. Приказ Минэкономразвития России от 15.03.2010 № 99 «Об утверждении программы квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам».

15. Приказ Минэкономразвития России от 03.03.2010 № 83 «Об установлении формы квалификационного аттестата кадастрового инженера и порядка выдачи квалификационных аттестатов кадастровых инженеров».

16. Приказ Минэкономразвития России от 22.01.2010 № 23 «Об утверждении положения о составе, порядке работы квалификационной комиссии для проведения аттестации на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, порядке проведения квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, о перечне документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера».

17. Приказ Росреестра от 23.06.2011 № П/232 «О внедрении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы ведения государственного реестра кадастровых инженеров Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»

18. Приказ Росреестра от 28.12.2010 № П/683 «Об организации работы по предоставлению сведений о кадастровом инженере, содержащихся в государственном реестре кадастровых инженеров».

19. Приказ Росреестра от 24.08.2010 № П/459 «О введении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы аттестации кадастровых инженеров».

20. Приказ Росреестра от 25.12.2014 П/636 «О постоянно действующей комиссии Росреестра по разработке и актуализации вопросов с ответами для сдачи квалификационного экзамена на соответствие квалификационным требованиям,предъявляемым к кадастровым инженерам»

21. Приказ Росреестра от 26.07.2013 №09-04083/13 "О создании проекта Алгоритма исключения ошибочных записей из ГКН

22. Письма, методики и другие нормативные документы

23. Письмо Минэкономразвития России от 29.01.2014 № 1347-ПК/Д23 и "Разъяснения Минэкономразвития России относительно отдельных положений Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ"

24. Письмо Минфина России от 02.11.2010 № 02-04-09/4307 (по вопросу зачисления государственной пошлины за выдачу квалификационного аттестата кадастрового инженера)

25. Письмо Минэкономразвития России от 05.08.2010 № Д23-3031 «О нумерации вопросов для сдачи квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам»

26. Письмо Минэкономразвития России от 01.06.2010 № 8883-ИМ/Д23 «О взимании государственной пошлины за выдачу квалификационных аттестатов кадастровых инженеров»

27. Письмо руководителям территориальных органов Росреестра

28. Алгоритм исключения ошибочных записей из ГКН (проект)

«Список нормативов, документов, законов и актов»

- ПИСЬМО от 29 марта 2011 г. N д06-1781 ПРИКАЗ от 18 марта 2011 г. N 114

- 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ22 июля 2010 года N 167-ФЗ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. N 508ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. N 509ПРИКАЗ от 7 мая 2010 г. N 16627 декабря 2009 года N 343-ФЗПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 июля 2009 г. N 58 Закон от 7 мая 2009 года N 91-ФЗ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 10 февраля 2009 г. N 461-О-ОПРИКАЗ от 27 мая 2009 г. N 142 ПИСЬМО от 11 мая 2010 г. N 09-3616-МП

- Федеральный закон от 27.07.2010 N 224-ФЗ "О противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации и манипулированию рынком и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"

- ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3) ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)

- ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1) ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 63 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ОТЧЕТА ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ О ЗАКЛЮЧЕНИИ И ИСПОЛНЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА) Автор: Administrator Просмотров: 5524

- ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 60 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ И УСЛОВИЙ КОНКУРСА ПО ОТБОРУ ОРГАНИЗАТОРА ТОРГОВ ПО ПРИВЛЕЧЕНИЮ ИНВЕСТИЦИЙ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)

- ПРИКАЗ от 6 марта 2008 г. N 61 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОЙ ФОРМЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)

- Приказ от 6 марта 2008 г. N 62 (Об утверждении порядка организации и проведения аукционов на право заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимого имущества)

- Приказ от 6 марта 2008 г. N 64 (ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ЗАДАНИЯ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ДОГОВОРОВ В ОТНОШЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА)

- Постановление Правительства РФ 505 от 10.08.2007 года

- Об утверждении методических рекомендаций по инвентаризации прав на результаты научно-технической деятельности

- Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков

- Информация о порядке продления срока действия лицензий на осуществление оценочной деятельности

- Информация о порядке переоформления лицензий на осуществление оценочной деятельности Автор: Administrator Просмотров: 7321

- Требования к повышению квалификации в области оценочной деятельности

- Об утверждении Сводного плана проверок лицензиатов на II квартал 2003 Перечень должностных лиц Министерства имущественных отношений Российской Федерации и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях СОСТАВ Совета потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации Автор: Administrator

- Положение о Совете потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации Автор: Administrator

- О предоставлении информации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности ПЕРЕЧЕНЬ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ

- ИЗВЛЕЧЕНИЕ ИЗ КВАЛИФИКАЦИОННОГО СПРАВОЧНИКА ДОЛЖНОСТЕЙ Автор: Administrator Просмотров: 6545

- ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 6 июля 2001 г. N 519 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ".

- ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 20 августа 1999 г. № 932 Автор: Administrator Приложение 1 к распоряжению Минимущества России от 2 сентября 2002 № 3061-р

- ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 135-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29 июля 1998 г. Лицензировании оценочной деятельности

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: