Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов.

Поступления доходов от прибыли или аренды предприятия может происходить неравномерно. Это происходит при повышающейся аренде, которая используется арендодателем как средство защиты от инфляции. Снижение же арендных платежей может иногда использоваться с учетом износа собственности по мере ее старения.

4-я функция сложного процента. Взнос на амортизацию денежной единицы.

Чаще всего кредиты структурированы таким образом, что платежи в их погашение в течение установленного периода времени превышают процент и позволяют полностью самортизировать кредит. Амортизацией называется процесс погашения (ликвидации) долга с течением времени. Математически взнос на амортизацию кредита определяется как отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита.

Взнос на амортизацию денежной единицы показывает, каким будет обязательный, периодический платеж в погашение приносящего доход кредита, включающего процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.

Рис.5.4. Взнос на амортизацию денежной единицы

PMT = PV * ,

Где PMT – платеж;

PV – текущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n – количество накоплений.

Каждый равновесный взнос на амортизацию денежной единицы включает процент (доход на инвестиции) и выплату части первоначальной основной суммы (возврат инвестиций). Соотношение этих составляющих изменяется с каждым платежом (как показано на рисунке).

Пример: Кредит под 10% годовых на 1 год предполагает выплату ежемесячно 500 рублей. Определить размер кредита?

Решение: PV= 500*11,37451 = 5687,25 (рублей)

Если кредиты предусматривают ежемесячные, поквартальные, полугодовые платежи, необходимо разделить номинальную годовую ставку процента на частоту накопления (например, при ежемесячном накоплении разделить на 12) и умножить число периодов в году на число лет (например, при ежемесячном накоплении умножить число лет на 12 для того, чтобы определить число периодов, на которые предоставляется кредит).

5-я функция сложного процента. Hакопление (рост) единицы за период (будущая стоимость единичного аннуитета).

Фактор накопления единицы позволяет ответить на вопрос. Какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных взносов, депонированных в конце каждого из периодических интервалов.

FV = PMT * ,

Где FV – будущая стоимость денег;

PMT – платеж;

i - ставка дохода;

n – количество накоплений.

Диаграмма, характеризующая процедуру накопления выглядит следующим образом (рис.5.5.):

Рис.5.5. Накопление (рост) единицы за период

Пример: Предприниматель хочет накопить определенную сумму для покупки нового станка (по цене 4641 тыс. р.). Для этого он каждый год (в конце года) откладывает 1000 тыс. р. на депозит, который приносит 10% годовых, и к концу четвертого года он скапливает необходимую сумму (4641 тыс. р.).

6-я функция сложного процента. Фактор фонда возмещения.

Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода (периодический депозит) для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил 1 денежную единицу. Данный фактор принимает во внимание процент, получаемый по депозитам.

PMT = PV * ,

Где PMT – платеж;

PV – текущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n – количество накоплений.

Рис. 5.6. Фактор фонда возмещения

Фактор фонда возмещения равен части от взноса на амортизацию одной денежной единицы, который, в свою очередь, состоит из двух слагаемых:

1) ставка процента,

2) фактор фонда возмещения (возврат инвестированной суммы).

Пример: К концу четвертого года необходимо скопить сумму в размере 60000 рублей, для чего принято решение откладывать равные денежные суммы под 12% годовых. Определить размер ежегодного платежа?

Решение: PMT = PV * 0,209 = 60000 * 0,209 = 12540 (рублей)

5.2. Определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода

Hедвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из главнейших причин покупки недвижимости. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворения личных потребностей владельца.

Hедвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

- текущие денежные поступления;

- экономию на налогах;

- будущие доходы от арендной платы;

- доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

- экономию на налогах при перепродаже.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

Задача оценщика сводится к определению стоимости объекта недвижимости через оценку текущей стоимости будущих доходов от владения и эксплуатации.

Метод валовой ренты.

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. В зависимости от традиций рынка валовой доход мо­жет рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыноч­ной экономикой для оценки односемейных жилых до­мов, где используется месячный мультипликатор вало­вой ренты. При этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому ме­тоду. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на разли­чие сопоставимых объектов, а если объект сильно отли­чается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характерис­тик объектов, как это делается в подходе по сопостави­мым продажам.

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: