Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Визначення прибутку забудовника





Загальна вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки включає прибуток забудовника.

Прибуток забудовника - це додана вартість земельних поліпшень, яка формується під впливом чинників "капітал" і "управління" забудовника, що відповідає компенсації, яка потрібна забудовнику об'єкта нерухомості за інвестування капіталу на період будівництва та його управлінські зусилля.

Розмір прибутку забудовника визначається на основі аналізу відповідних ринкових даних про продаж забудовником нових подібних об'єктів нерухомості:

,

де - прибуток забудовника у складі вартості відтворення подібного об'єкта нерухомості;

- ціна подібного об'єкта нерухомості в цілому з новими земельними поліпшеннями;

- вартість будівництва подібного об'єкта нерухомості.

- ринкова вартість землі подібного об'єкта нерухомості.

Тоді, норма прибутку забудовника визначається за формулою:

.

Норма прибутку забудовника також може визначатися на підставі тривалості будівництва з використанням даних СНиП 1.04.03-85 * "Норми тривалості будівництва і зачепила в будівництві підприємств, будівель і споруд" виходячи з відновної вартості за такою формулою:

де: ai - питома вага зачепила i-го етапу фінансування;

Ti - період часу від початку i-го етапу фінансування до закінчення нормативного терміну будівництва;

n - кількість етапів фінансування;

Нд - норма доходу на вкладений забудовником капітал (ставка компаундирования) за відповідний період часу, включає премію за інвестиційний менеджмент.

При визначенні прибутку забудовника, ставка дисконту повинна включати податок на прибуток.

Вартість відтворення (заміщення) може визначатись з урахуванням норми прибутку забудовника на 1 грн вартості будівництва:

.

Вартість відтворення (заміщення) з урахуванням прибутку забудовника визначається як сума вартості будівництва та прибутку забудовника.

Тема №5 "Визначення зносу земельних поліпшень"

План:

1 Оцінка фізичного зносу.

2 Оцінка функціонального зносу.

3 Визначення економічного зносу.

4 Метод терміну економічного життя.

Зміст:

Оцінка фізичного зносу

Знос з причин його виникнення ділиться на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній).

Фізичний знос обумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних властивостей об'єкта.

Функціональний знос пов'язаний з невідповідністю функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки даному виду майна.

Економічний знос обумовлений впливом соціально-економічних екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Фізичний і функціональний знос класифікуються за ознакою їх усунення на усувний (технічно може бути усунутий) і непереборний (не може бути усунутий або його усунення економічно недоцільно).

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає визначення величини кожного виду зносу об'єкта оцінки окремо.

При цьому для оцінки фізичного зносу можуть проводитися такі оціночні процедури - величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення його ознак;

Коефіцієнт придатності відповідного виду зносу визначається за формулою:

,

де - коефіцієнт придатності;

- знос, %.

Для визначення інтегрального впливу всіх видів зносу коефіцієнти придатності перемножуються.

Величина фізичного зносу на момент його оцінки характеризує ступінь погіршення технічних і експлуатаційних характеристик будівель, конструкцій або пристроїв в порівнянні з початковими.

В результаті фізичного зносу не тільки виникають ті чи інші погіршення техніко-економічних параметрів об'єктів, а й збільшується ймовірність їх виникнення, тобто знижується надійність об'єкта.

Фізичний знос ділиться на окремі підвиди:

з причин виникнення розрізняють знос першого і другого роду, тобто знос, що накопичився а результаті нормальної експлуатації, або знос, що виникає внаслідок стихійних лих, аварій, порушень норм експлуатації і т.п .;

за часом протікання: безперервний або стрибкоподібний (аварійний);

за ступенем і характером поширення: глобальний (що поширюється на весь об'єкт в цілому) і локальний (у різному ступені вражає різні конструктивні елементи);

з технічної можливості та економічної доцільності відновлення втрачених споживчих властивостей: усувний і непереборний;

за формою прояву: технічний, що виражається в зниженні в порівнянні з нормативним рівнем фактичних значень техніко-економічних параметрів об'єкта, і конструктивний, під яким розуміється погіршення захисних властивостей зовнішніх покриттів і наростання конструктивної втоми основних конструкцій, що підвищує ймовірність аварійних ситуацій.

Фізичне знецінення активів, тобто економічні наслідки фізичного зносу проявляються в наступному: по-перше, у зменшенні корисності відповідного об'єкта, тобто принесеного ним доходу, по-друге, у збільшенні витрат на його технічне обслуговування та підтримання в нормальному робочому стані, по-третє, у зменшенні залишкового терміну його використання. У кінцевому рахунку (під впливом всіх зазначених факторів) відбувається загальне знецінення розглянутого об'єкта, що розуміється як зниження економічної ефективності його використання.

Одним з методів оцінки фізичного зносу будівель є поелементний метод.

Величина дійсного фізичного зносу окремих конструктивних елементів будинку визначається візуальним обстеженням на підставі "Правил визначення фізичного зносу житлових будинків" або інших нормативних документів. Конкретний відсоток фізичного зносу в межах наведених у таблицях інтервалів визначається таким чином:

якщо елемент має всі ознаки фізичного зносу, що відповідають даним інтервалу, то величина зносу приймається рівною верхній межі інтервалу;

якщо в елементі виявлений тільки один з наведених ознак - величина зносу приймається рівною нижній межі інтервалу;

якщо величину фізичного зносу необхідно визначити за неповним набором ознак даного інтервалу, то її визначають шляхом інтерполяції в залежності від розміру або характеру наявних несправностей.

Величина фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

,

де: Іф - фізичний знос, %;

Иi - фізичний знос i-го конструктивного елемента, %;

Li - питома вага елемента в відновної вартості, %;

n - число окремих елементів у складі об'єкта;

i - номер елемента.

Питома вага елемента в відновної вартості будівлі визначається відповідно до даних збірників УПВС або за даними проектно-кошторисної документації. Якщо питомі ваги, визначені за збірником УПВС коректувалися, слід виробляти їх перерахунок так, щоб їх сума становила 100%.

Оцінка фізичного зносу конструктивних елементів будинків потребує аналізу причин їх виникнення, ступеня і характеру впливу на працездатність несучих елементів і всієї будівлі в цілому, виявлення заходів щодо її посилення або зниження діючих навантажень.

Основні причини деформації та пошкодження цегляних стін.

Конструктивні помилки:

нерівномірні опади частини будівлі, внаслідок чого в цегляній кладці з'являються напруги, що призводять до розриву кладки і утворення тріщин;

невідповідність несучої здатності матеріалу стін діючої навантаженні;

застосування "теплих" розчинів зі жужільними добавками і підвищеною зольністю;

порушення просторової жорсткості стінового заснування в слабо перев'язаних місцях примикання поперечних несучих стін до зовнішніх самонесучим.

Незадовільна експлуатація:

просадка фундаментів через незадовільний технічний стан підземних інженерних комунікацій;

систематичне перезволоження кладки стін через несправний стану карнизних зливів покрівлі, водостічних труб, вимощення;

вивітрювання розчину на значну глибину кладки;

Виробничі помилки:

пробивання отворів у цегляній кладці з порушенням технологічної послідовності;

бічне випинання кладки внаслідок одностороннього розпору зводу перекриття;

оштукатуріваніе поврехності кладки цементним або жирним складним розчином, а також забарвлення цегляної поверхні олійними фарбами, що володіють малою повітропроникністю, що порушує нормальний вологісний режим стін;

неякісна закладення раніше пробитих гнізд для монтажу перекриттів;

розбирання перекриттів з порушенням технології, що призводить до порушення монолітності цегляної кладки;

укладка балок і прогонів перекриттів без розподільчих плит або пластин.

Помилки проектування:

перерозподіл навантажень, що приводить до перенапруження підстав або цегляних простінків малого перетину;

збільшення поверховості будівлі без урахування дійсної несучої здатності стін і фундаментів;

розташування нових будівель в безпосередній близькості від існуючого без розробки особливих заходів, спрямованих на зниження впливу додаткової навантаження від на роботу грунту під існуючими фундаментами.

В бетонних конструкціях залежно від провідних ознак руйнування корозія підрозділяється на три види:

1-й вид - вищелачіваеніе вапна з цементу;

2-й вид - кислотне руйнування;

3-й вид - сульфатна корозія, або кристаллизационное руйнування.

У залізобетонних конструкціях корозія може протікати як в бетоні, так і в арматурі - 4-й вид.

Механічне руйнування бетонних конструкцій відбувається також внаслідок заморожування і відтавання вологи в них, расклинивающего дії пролитих на бетон масел, кристалізації солей при зволоженні конструкцій мінералізованими водами і подальшого випаровування вологи.







Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2023 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.