Деятельность коммерческих банков в системе ипотечного кредитования.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».(действ. ред от 17.06.2010) Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. ипотека и залог имущества практически рассматриваются как синонимы, т.е. термин «ипотека» применяется как залог недвижимости, а термин «ипотечный кредит» - как ссуда, выдаваемая под обеспечение таким залогом.

Введение в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг обеспечивается ФЗ от 11 ноября 2003 г. №152 “Об ипотечных ценных бумагах”. Он определяет в качестве основных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество: земельные участки; здания, сооружения; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; права на недвижимое имущество.(ст.5 ФЗ об ипотеке)

Оценка залога для ипотеки осуществляется аналогично оценке любого другого недвижимого имущества. Используются следующие методы оценки: затратный метод, доходный метод и сравнительный метод.

Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки

Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерных коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например, земельный участок или летний дом. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы-застройщика и подрядной организации.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом недвижимости обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре. Общим признаком для всех договоров, обеспечиваемых ипотекой, является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д.

При заключении договора об ипотеке и кредитного договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом РФ, с учетом особенностей кредитной политики Банка.

По кредитному договору Банк обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

– сумма кредита и размер банковского процента;

– описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

– размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога (об ипотеке) и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу Банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

· право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. (ГЛ.2 ФЗ об ипотеке)

Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству (удовлетворяет денежные требования) и залогодатель (предоставляет в залог имущество, обеспечивающее закладную; им может быть и должник).

Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. Банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.

Закладная должна содержать: 1) слово "закладная"; 2) сведения о залогодателе; 3) сведения о первонач. залогодержателе; 4) сведения о кредитном договоре; 5) сведения о должнике, если он не является залогодателем; 6) указание суммы обязательства и %; 7) указание срока уплаты; 8) описание имущества; 9) денежную оценку имущества; 10) наименование права, в силу которого имущество, является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; 11) указание на то, что имущество обременено правом пожизненного пользования, аренды либо нет; 12) подпись залогодателя и должника; 13) сведения о гос. регистрации ипотеки; 14) дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Ипотечные кредиты очень большие => при выдаче ипотечных кредитов перед банком встает вопрос о получении денег => банк должен привлекать средства, а то изменится Н1 (Норматив достаточности собственных средств >= 10% для банков с размером собственных средств (капитала) не менее 180 млн. рублей, >= 11% для банков с размером собственных средств (капитала) менее 180 млн. рублей, это отношение капитала банка к активам, взвешенным с учетом риска), что может привести к отзыву лицензии => секьюритизация – превращение задолженности в обращаемые ценные бумаги.

Секьюритизация является не только способом оптимизации финансовых потоков от доходных активов, но и открывает широкие возможности для рефинансирования совершенных ранее инвестиционных вложений.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия (им могут быть: кредитный договор, закладная, денежные средства, гос. ценные бумаги и др.). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с ФЗ "О рынке ценных бумаг" и ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”, регистрация проспекта эмиссии осуществляется в ФСФР или в ЦБ.

Эмиссия облигаций с ИП может осуществляться КБ или ипотечными агентами.

1) банк является эмитентом и под выданные кредиты осуществляет эмиссию ценных бумаг.

Кредитные организации должны удовлетворять основным требованиям ЦБ, а также выполнять следующие обязательные нормативы:

· min соотношение размера предоставленных кредитов с ИП и собственных средств СС (Капитала) (10%);

· min соотношение размера ИП и объема эмиссии облигаций с ИП (100%);

· max соотношение обязательств КО перед кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение требований перед владельцами облигаций с ИП, и СС (К) (50%),

· размер процентного и валютного риска. (ст.7 ФЗ об ипотечных ценных бумагах)

2) банк продает свои права-требования др. лицу. Спецюрлицо – ипотечный агент, может покупать пулы требований и под них выпускать эмиссию ц.б.

Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ИП. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа должны быть переданы коммерческой организации. Ведение БУ должно быть передано специализированной организации. Ипотечные агенты не вправе осуществлять иные виды предпринимательской деятельности.

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: