Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)

Прогнозирование выручки от продажи недвижимости (реверсии) является одной из наиболее сложных задач для оценщика. При этом следует учитывать следующие факторы:

В зависимости от изменений в системе землепользования в районе расположения оцениваемой собственности стоимость земли может расти или снижаться. Например, если местные органы власти планируют создать вблизи от оцениваемого участка автостраду, то вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования станет, вероятно, иным и соответственно изменится его стоимость. Будущий дефицит участков под застройку со сходным местоположением может также рассматриваться как признак возможного повышения стоимости земли. Вместе с тем, если перспективы использования участка ухудшаются, то его стоимость может упасть.

В реальных экономических условиях стоимость сооружений должна со временем снижаться. Степень износа может быть определена путем анализа износа по сопоставимым объектам.

В том случае, если недвижимость обременена ипотечной задолженностью, следует определить, какая часть основной суммы долга будет погашена в конце периода владения. Это повлияет на конечную суммарную выручку, которую владелец получит от ожидаемой перепродажи. Оставшаяся сумма долга вычитается из рыночной стоимости объектов (рис. 5.2).

Во время будущей продажи собственник должен, как правило, нести различные затраты по совершению сделки. Они включают комиссионные брокеру по операциям с недвижимостью и измеряются, как правило, в процентах от рыночной стоимости объекта.

Необходимо учитывать ожидаемое инфляционное давление на стоимость недвижимости. В периоды высокой инфляции отказ от учета ее последствий подобен проведению измерений с помощью резиновой линейки.

Методы и техники определения коэффициента капитализации применяются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки и предположений инвестора (собственника) об экономической модели функционирования объекта и методах возврата капитала (рис. 5.3).

При применении этого метода не производится раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал в составе коэффициента капитализации, так как не учитываются предположения инвестора относительно срока владения недвижимостью и модели поступления доходов.

Для прямой капитализации можно использовать ПВД, ДВД, ЧОД, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для зданий.

Достоинством метода прямой капитализации является возможность на основе рыночных данных о ЧОД и R учитывать инвестиционные требования к объекту: величину дохода и

желаемую отдачу на капитал (R). При наличии требуемой рыночной информации метод прямой капитализации является наиболее надежным из доходных методов. Метод прямой капитализации целесообразно применять, если:

- объект используется в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования;

- на рынке достаточно информации по текущим и прошлым продажам объектов – аналогов для определения коэффициента капитализации;

- доход от использования недвижимости является стабильным или регулярно изменяющимся.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках метода прямой капитализации применяют следующие техники:

2. Инвестиционной группы (связанных инвестиций);

5. Экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Анализ рыночных продаж – основная и наиболее корректная техника определения коэффициента капитализации, однако ее применение требует соблюдения следующих условий отбора сопоставимых объектов:

· наиболее эффективное использование объекта оценки и сопоставимых объектов совпадает;

· условия финансирования объектов-аналогов типичные;

Рис. 5.3. Методы и техники капитализации дохода

· коэффициенты недозагрузки и операционных расходов у объектов-аналогов отличаются от сложившихся значений на данном секторе рынка недвижимости незначительно;

· местоположение и отделка объектов-аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина коэффициентов капитализации доходов для сопоставимых по уровню рисков альтернативных инвестиций:

где: R_i, - коэффициент капитализации доходов от i -й инвестиции;

v_i - вес (степень похожести объекта-аналога).

При равной значимости отдельных коэффициентов определяетсяпростая средняя величина.

Например, определить общий коэффициент капитализации (R₀) на основе техники анализа рыночных продаж (табл. 5.5).

Техника связанных инвестиций целесообразна, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина R₀ должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации R_с и R_з.

Коэффициент капитализации для заемного капитала, или ипотечная постоянная (R_з), определяется по формуле:

где ОД – годовой платеж по обслуживанию долга;

ЗК – заемный капитал (сумма ипотечного кредита).

Годовой платеж по обслуживанию долга рассчитывается с помощью фактора взноса на амортизацию платежа:

Например, рассчитаем ипотечную постоянную для кредита 4000000 руб., при годовой ставке 12 %, сроком погашения 25 лет и ежемесячных выплатах.

Ежемесячные выплаты по данному кредиту, рассчитанные по приведенной выше формуле, составят 42129 руб. Они были рассчитаны с учетом двух элементов:

1) процент – отдача на инвестированную кредитором основную сумму кредита;

2) возмещение капитала – возврат инвестированной кредитором основной суммы.

Годовая ставка в 12 % в пересчете на месяц составляет 1 % или 0,01 в десятичной форме. К 1 % следует добавить фактор фонда возмещения, который обеспечит возврат основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумулирования средств по той же 12 %-ной ставке (1 % в месяц). Ежемесячный фактор фонда возмещения равен 0,0005322 (колонка 5 таблицы функций сложных процентов, 12 % годовых с ежемесячным накоплением[12]). Таким образом, общие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его амортизации в течение 25 лет при 12 %-ной ставке должны составлять 0,01 + 0,0005322 = 0,0105322 (см. колонка 6 той же таблицы). Умножив это число на 4000000 руб. основной суммы кредита, получим суммарный месячный платеж 42129 руб. Таким образом, ипотечная постоянная превышает номинальную ставку процента по кредиту.

Коэффициент капитализации для собственного капитала (R_с) определяется по формуле:

Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Техника связанных инвестиций заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей по долям заемного и собственного капитала.

Доля заемного капитала (коэффициент ипотечной задолженности - m) - отношение величины заемного капитала (ЗК) к общему капиталу (V):

Например, имеется информация по объекту-аналогу:

Доля заемного капитала - 60%; доход на собственный капитал - 375 тыс. руб./год; собственный капитал - 1500 тыс. руб.; ипотечная постоянная - 15 %.

Эта техника не лишена недостатков, поскольку применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течение всего срока погашения кредита. Однако на самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более короткий срок. Кроме того, не учитывается возможность будущего прироста или уменьшения стоимости активов.

Техника разделения на составляющие для целей построения коэффициента капитализации

Техника разделения по физическим компонентам аналогична технике связанных инвестиций по финансовым компонентам. В данном случае общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли R_зем и ставкой капитализации для здания R_зд.

где С_зем, С_зд – доля стоимости земли или здания от общей стоимости имущественного комплекса (С_зем+С_зд= 1);

R_зем, R_зд – ставки капитализации для земли и для здания.

Эта техника целесообразна, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточно точно определить ставки капитализации для физических компонентов недвижимости, а также долю земли и улучшений в общей стоимости объекта.

Техника с использованием коэффициента покрытия долга (КПД)

Коэффициент покрытия (обслуживания) долга представляет собой отношение ЧОД от объекта коммерческой недвижимости за период к сумме стоимости обслуживания кредита за тот же период:

Высокое значение КПД характеризует более высокую надежность обеспечения займа. КПД используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. В этом случае банк ограничивает величину КПД минимально допустимым значением. При использовании этой техники предполагается, что стоимость недвижимости за период использования не изменится или, по крайней мере, не уменьшится. В этом случае:

Используемые при этом параметры представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Данная техника не является основной, а скорее используется как корректирующая, дающая ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.

Техника кумулятивного построения (наращивания) ставки дисконтирования

Данная техника основывается на предпосылке о том, что ставка дисконтирования является функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому инвестиционному проекту. Основными видами рисков[13] инвестиций в недвижимость являются:

· риск рынка капитала - отражает вероятность того, что изменения на рынке капитала изменят стоимость собственности.

· риск рынка недвижимости - отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный вид недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.

· риск низкой ликвидности - отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Имеет для недвижимости высокое значение

· риск управления недвижимостью - отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления.

· риск инфляции - предполагает неожиданные изменения темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательской способности будущих денег.

· финансовый риск - появляется при использовании для финансирования инвестиций в недвижимость заемного капитала. В основе финансового риска лежит понятие финансового левереджа, который при изменении рыночной ситуации может измениться, существенно изменив норму прибыли собственного капитала инвестора в худшую сторону.

· экологический риск - отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости могут появиться экологические факторы, которые затруднят или сделают невозможным получение дохода на рыночном уровне.

· законодательный риск - отражает вероятность того, что возможные изменения законов, нормативных актов или инструкций могут снизить стоимость собственности.

В соответствии с этой техникой ставка дисконтирования (R_o) равна сумме безрисковой ставки (R_b) и премий (надбавок), в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за дополнительный риск (связанный с особенностями конкретной недвижимости) (R_ob), ликвидность (R_l) и инвестиционный менеджмент (R_i) (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект).

С экономической точки зрения безрисковая ставка является мерой минимальной стоимости денег как капитала во времени. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. Например, ставка доходности по облигациям финансового займа ОФЗ 46017 со сроком погашения 03.08.2016 г.(в феврале 2011г. – 7,0 %) (http://bonds.finam.ru/issue/details004D700002/default.asp)).

Необходимо отличать номинальную безрисковую ставку дохода (Y_nom) от реальной безрисковой ставки (Y_real). Соотношение между номинальной и реальной ставками можно представить в приближенном виде как сумму[14]:

где λ – общий уровень инфляции, который, как правило, измеряется индексом потребительских цен.

Таким образом, реальная безрисковая ставка дохода отличается от номинальной в первом приближении на величину инфляции.

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: