Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости





Циклы рынка недвижимости представляют собой определённые движения (подъёмы и падения) рынка во времени. Циклы от начала подъёма и до начала следующего подъёма занимают довольно продолжительные периоды времени: в странах с развитой рыночной экономикой — от двух или трёх лет до 20 лет, в новейшей истории нашей страны с 1990 года мы отмечаем полтора цикла. Таким образом, циклы рынка недвижимости мы рассматриваем как его среднесрочные колебания с полупериодом 2-3 года.

Тем не менее, циклы рынка недвижимости нельзя строго назвать циклами, поскольку они не являются ни периодическими (они не повторяются регулярно или по предсказуемой схеме), ни в точности похожими один на другой. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами, продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и регионы.

Следует заметить, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков, таких как рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости:

· Циклы рынка недвижимости не совпадают с макроэкономическими циклами. Эти различия объясняются тем, что строительство требует определённого времени (спрос не может быть удовлетворён мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение её владельца — процесс более длительный (рис. 2.8.);

Экономический цикл

 
 

 


Цикл рынка недвижимости

 

 

Рис.2.8. Взаимосвязь циклов

· Рынок недвижимости дольше достигает (и на короткое время) равновесия (когда спрос уравновешен предложением), поэтому циклические максимумы и минимумы рынка не­движимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъёмов) и понижений (спадов).

Рынок недвижимости органически связан со всей экономической системой и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и пр.

Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы, рост оборота влечёт за собой спрос населения на товары и т.д.

В то же время рынок недвижимости и сам испытывает на себе мощное влияние смежных рынков, прежде всего, финансового, являющегося в странах с развитой рыночной экономикой основным источником ресурсов для сферы недвижимости.

Доходность иных финансовых активов, уровень рисков при инвестировании в них, состояние банковской системы - всё это прямо влияет на состояние рынка недвижимости.

За время одного цикла рынок недвижимости проходит ряд фаз (табл.2.4.).

На практике иногда удобно объединить несколько фаз в полуциклы, или периоды (например, фазы рецессии и спада — в период спада, фазы восстановления и подъёма — в период

 

Таблица 2.4.

Фазы цикла рынка недвижимости

Термин Определение
Спад (рецессия) Во время этой фазы активность продаж очень низка, в то время как цены и арендная плата продолжают снижаться. Снижение стоимости собственности варьируется в зависимости от типа собственности и её местонахождения. Одни районы могут сильно пострадать во время экономического спада, в то время как на другие районы спад может оказать небольшое воздействие. Но каково бы ни было это воздействие, темпы падения начинают снижаться, и, в конечном счёте, достигается нижний предел. Новое строительство почти не ведётся.
Восстановление (оживление) После периода спада или кризиса рынок стабилизируется, цены начинают восстанавливаться, а избыточные площади начинают поглощаться. Этот процесс продолжается, и процент незанятых площадей начинает приближаться к равновесному (нормальному) уровню, когда спрос равен предложению. Восстановление обычно происходит под воздействием одного из двух факторов. 1. Внешний удар. Развитие вне системы рынка недвижимости может привести к восстановлению. Примерами являются изменение налоговой системы или война. 2. Ход времени. Цикл рынка недвижимости входит в свою нормальную стадию. После периода спада или кризиса в течение нескольких месяцев или лет новое строительство может вестись очень низкими темпами или не вестись вообще. Активность экономики в целом начинает повышать спрос на площади, избыточные площади поглощаются, и финансирование становится доступным на благоприятных условиях
Подъём (рост) Во время фазы подъёма площади становится трудно найти, быстро растет арендная плата вслед за новым строительством, а цены продолжают повышаться. Строительная деятельность бурно растет, но процент незанятых площадей остается на нормальном уровне или ниже. Эта фаза может длиться в течение нескольких месяцев или лет, в зависимости от активности составляющих системы, тенденций в государственной экономике, сдвигов основной занятости, изменений в социальных взаимоотношениях (таких как размер семьи, необходимая площадь в расчёте на одного работника ит.п.) и т.д.
Избыток предложения В какой-то момент фазы подъёма рынок начинает переполняться. Строители и кредиторы могут не чувствовать, что рынок насыщен. Они продолжают закачивать на него деньги и новые здания. Либо может произойти внешний удар (неблагоприятное налоговое законодательство, спад в экономике в целом и т.д.) Во время этой фазы темпы роста цен, а затем и сами цены начинают умеренно снижаться, активность продаж замедляется, а процент незанятых площадей начинает расти. Так как эти изменения происходят в течение нескольких месяцев или лет, они имеют тенденцию к наращиванию темпа, цены и активность продаж замедляются все сильнее. Новое строительство во время этой фазы пока продолжается по двум основным причинам.: 1.Строители, девелоперы или кредиторы не обнаруживают изменений, происходящих на рынке. 2.У них уже есть на подходе проекты, строительство и развитие которых нельзя остановить. Когда же эти проекты будут завершены, новое строительство и развитие быстро прекратится

 

подъёма). И наоборот, выделять внутри фаз отдельные стадии (например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума), которые могут быть как кратковременными, так и достаточно длительными (рис.2.7.).

Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок, составляет основу работы аналитика при прогнозировании изменений на рынке. Например, диаграмма изменения цен на жилье в Санкт-Петербурге за несколько лет отражает переход рынка от фазы подъема к фазе избыточного предложения, а затем в фазу спада (рис.2.8.).

 

 

Увеличение спроса Снижение спроса
Избыточное предложение Увеличение незанятых площадей Новоестроительство
Подъём Сокращениенезанятых площадей Новоестроительство

 

Равновесие незанятых площадей
Избыточное предложение

Недостаточное предложение

               
 
   
     
   
Восстановление Сокращениенезанятых площадей Нет нового строительства
 
 


 

 

Рис.2.7. Фазы рынка недвижимости

 

Рис.2.8. Ежемесячный прирост цен на жилье массового спроса в Санкт-Петербурге, %

Колебания рынка недвижимости

Колебания рынка недвижимости (real estate fluctuations) — это краткосрочные изменения цен и арендных ставок, обычно длящиеся от одного - двух дней до нескольких месяцев. В отличие от тенденций и циклов рынка недвижимости, колебания рынка недвижимости не являются следствием взаимодействия спроса и предложения. Их причиной являются силы, действующие на рынок снаружи. Например, природные катаклизмы, такие как ураганы или землетрясения, могут стать причиной колебаний и срывов на местном рынке недвижимости. Местные колебания также могут стать следствием спекуляции на крупном работодателе, приходящем в район или живущем в нем.Анализ рынка, как правило, не имеет дела с колебаниями, поскольку их нельзя предсказать, и нельзя ожидать, что они будут длительными. Тем не менее, зная о колебаниях, участник коммерческого рынка недвижимости может воспользоваться преимуществами важных альтернатив и возможностей выбора времени.

Тенденции рынка недвижимости

Тенденции рынка недвижимости (real estate trends) – это долгосрочные движения или тенденции спроса. Тенденции часто являются следствием изменения демографической ситуации (изменение потока мигрантов с положительного на отрицательный или наоборот), экономической ситуации в регионе (появление новых производств или прекращение работы ранее функционирующих, особенно градообразующих). Тенденции протекают медленно с течением времени; их влияние на рынок недвижимости слабо, если смотреть с точки зрения краткосрочного и даже среднесрочного периода времени, но в долгосрочной перспективе тенденции могут оказать на спрос значительное воздействие.

Вопросы для самопроверки

1. Назовите типовые цели анализа рынка недвижимости по группам пользователей.

2. Перечислите основные показатели мониторинга рынка недвижимости.

3. Назовите цели типизации объектов на рынке недвижимости.

4. В чем состоит алгоритм классификации объектов по качеству?

5. В чем состоит алгоритм классификации объектов по размеру?

6. В чем состоит алгоритм классификации объектов по местоположению?

7. В чем особенность качественных и количественных статистических показателей при анализе рынка недвижимости?

8. Что такое средняя и средневзвешенная удельная цена (арендная ставка)?

9. Назовите источники данных о предложении и спросе на рынке недвижимости.

10. Назовите абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости.

11. В чем отличие циклов, периодов, фаз и стадий развития рынка недвижимости?

12. Назовите основные цели применения массовой оценки недвижимости.

13. В чем отличие индивидуальной и массовой оценки недвижимости?

14. Назовите основные этапы процедуры массовой оценки недвижимости.

15. Назовите правило, в соответствии с которым можно определять минимально необходимый объем собираемой информации для моделирования рынка недвижимости.

16. Назовите виды ценообразующих факторов.

17. Почему при построении модели рынка недвижимости необходима формализация исходных данных?

18. Назовите основные виды факторно-стоимостныхматематических моделей рынка недвижимости.

 

ГЛАВА 3. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ПРИНЦЫПЫ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

 







Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.