|
|
Оцениваемое маркетинговое время: 2-3 месяцаСтр 1 из 2Следующая ⇒ ОТЧЁТ № 01-001н об определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20.
ЗАКАЗЧИК
Иванов И.И.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"
2001 г. г. Тверь Оглавление
Уважаемый Иван Иванович!
В соответствии с договором от 04.09.2001, заключённым между Вами и ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", мы произвели оценку рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для купли-продажи. Оцениваемые права: собственность. Дата проведения оценки: 04 сентября 2001 года Дата осмотра: 04 сентября 2001 г. График проведения работ: 04.09.2001 г. – 15.09.2001 г. Принятые допущения и ограничения: Данные об объёмно-планировочных характеристиках объекта оценки взяты из технического паспорта БТИ, предоставленного Заказчиком. Заключение о рыночной стоимости: При оценке учитывались: сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учётом месторасположения, физических характеристик, объёмно-планировочных характеристик, уровня отделки и технического состояния.
С учётом вышеперечисленных факторов рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20, по состоянию на 04 сентября 2001 года составляет: 218 000 (Двести восемнадцать тысяч) рублей Оцениваемое маркетинговое время: 2-3 месяца Обращаю Ваше внимание, что это письмо не является отчётом об оценке, а только предваряет отчёт, приведённый далее. Оценка была проведена в соответствии с требованиями Федерального Закона №135 – ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 г. №519) Информацию и анализ, использованные для определения рыночной стоимости, Вы найдёте в соответствующих разделах отчёта. Выводы, содержащиеся в отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях.
Если у вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
С уважением,
директор Каминский А.В.
Информация о Заказчике и Исполнителе Заказчик: Иванов И.И.
Исполнитель: ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"
Сведения по объекту оценки
Однокомнатная квартира
Определение термина рыночная стоимость
Рыночная стоимость* - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 1. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 3. Объект оценки предоставлен на открытый рынок в форме публичной оферты; 4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 5. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
* Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001г. N519. Анализ рынка недвижимости г.Твери Аналитические материалы предоставлены ЗАО "ТИТАН". После кризиса августа 1998 года долларовые цены на квартиры в Твери к середине 1999 года упали в среднем в два раза и в пересчёте на один квадратный метр достигли уровня 170 $/м2 против 360 $/м2 в до кризисный период (рис. 1).
Рисунок 1. Изменение усреднённой цены 1 м2 общей площади квартир за период с сентября 1998 года по декабрь 2000 года.
Затем, практически до конца 1999 года, наблюдалось некоторое повышение цен, а весь 2000-й год характеризовался относительной стабильностью. Лишь в самом конце года произошло некоторое повышение стоимости квартир, в результате чего средняя цена одного квадратного метра общей площади выросла примерно на 7% и превысила 200 $/м2. В 2001-ом году рост цен продолжился. По цифрам, усреднённым по всем типам квартир, можно судить об общей тенденции, но ничего нельзя сказать о конкретных квартирах. Поэтому ниже будут приведены некоторые данные по влиянию отдельных параметров на усреднённую за весь 2001 год цену предложения за один квадратный метр квартир в Твери. Классификация планировок В данном анализе за основу принята привычная не только для обывателя, но и для большинства профессиональных участников рынка терминология, сложившаяся ещё при социализме: "хрущёвки", "брежневки", "сталинки". В то же время, учитывая появление на рынке в последнее время квартир нового типа, удовлетворяющих в той или иной степени современным требованиям, планировки, квартиры, которые в недавнем времени назывались "улучшенные" (по сравнению с "хрущёвками") в данном анализе называются "стандартными". Для них характерны следующие параметры: общая площадь однокомнатной квартиры 35 – 40 м2, двухкомнатной – 55 –60 м2, трёхкомнатной – 60 – 70 м2. Типичными представителями квартир такого типа в Твери являются квартиры в панельных домах серии 121, строившихся местным ДСК начиная с 70-х годов. При этом планировки квартир с большей площадью (трёхкомнатная квартира, для примера, имеет площадь порядка 100 м2, а площадь кухни 15 – 18 м2), с индивидуальной планировкой, с отделкой под заказчика и т. д. В данном отчёте называются "квартиры повышенной комфортности". В эту же группу включены и квартиры класса "элитные". Как видно из таблицы 1, больше всего предлагается квартир стандартной планировки -47% и меньше всего – "брежневок". Это соответствует реальной структуре жилого фонда города.
Таблица 1. Средняя стоимость одного квадратного метра квартир разной планировки в 2001 году.
Вполне понятно, что в квартирах повышенной комфортности квадратный метр общей площади стоит дороже всего. На втором месте стоят старые квартиры Сталинской эпохи и только потом "стандартные", "брежневские" и "хрущёвские". Внутри каждой планировки тоже существует свой разброс цен, связанный с различным месторасположением и другими факторами. Местоположение Из официально установленных административных районов города были выделены микрорайоны, имеющие самостоятельное значение. Так например, из Московского района выделены в самостоятельные Южный, Химинститут; из Заволжского выделены Соминка и Юность.
Рисунок 2. Процентное соотношение стоимости квартир в некоторых районах города по отношению к Центральному. Из рисунка 2, на котором представлено процентное соотношение цен на квартиры по отношению к центральному району видно, что в Заволжье цены примерно на 20% ниже, чем в Центральном. Наиболее низкие цены, на 30% ниже чем в Центральном районе, характерны для пос. Соминка. Сравнительный подход Сравнительны подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: 1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам – аналогам. 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых. 4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен продаж объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки. Первые четыре корректировки определяют цену объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах приведены в таблице. Для наглядности на рис.4 на карту города нанесены объект оценки и объекты – аналоги.
Рисунок 4. Местоположение объекта оценки и объектов аналогов
Таблица корректировок для объектов-аналогов
Процентная поправка обуславливает коэффициент, на который умножается цена объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой его характеристики от оцениваемого объекта. В данном разделе используются процентные поправки, которые определяются как процент от цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету процентной поправки вычисляется по следующей формуле: Цпi=Цп(i-1)*(1+Ппi), где Цп(i-1) – цена объекта аналога до внесения i-й поправки, Ппi- величина i-й поправки
Физические характеристики
Процентные поправки, вычисляемые в этом разделе обуславливают коэффициент, на который умножается цена единицы сравнения (1кв.м) объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики оцениваемого объекта. Скорректированные цены единицы сравнения для объекта-аналога Цепi= Цеп(i-1)+ Цедн*Пепi, где Цепi – цена единицы сравнения для объекта-аналога после i-ой процентной поправки, Цедн - цена единицы сравнения до внесения процентных поправок, Пепi- величина i-ой процентной поправки.
3. Абсолютные поправки к единице сравнения
Поправки, равные величине в денежном выражении, которая добавляется к единице сравнения или вычитается из нее, вычисляется по формуле: Цепi=Цеп (i-1)+ Педi
4.Общие абсолютные поправки
Абсолютная денежная поправка вводится для выделения из всей цены объектов-аналогов величин, обусловленных дополнительными улучшениями и вклад которых в цену объекта-аналога можно определить непосредственно в денежном выражении. Скорректированная цена вычисляется по формуле: Цеi=Цп-Пд1-….Пдi, где Цеi – скорректированная цена объектов-аналогов, Цп – цена объекта-аналога до внесения денежных поправок, Пд1-..Пдi –величина абсолютных денежных поправок. 5.Согласование результатов
Скорректированная цена за 1 кв.м объекта-аналога равна отношению скорректированной цены объекта – аналога к площади оцениваемого объекта. Согласование между собой скорректированных цен объектов-аналогов осуществляется по признаку относительной близости ценообразующих характеристик каждого из них к характеристикам оцениваемого объекта. Объект – аналог ближе к оцениваемому объекту по сравниваемым характеристикам, если отношение суммы абсолютных значений всех корректировок объекта-аналога к его первоначальной цене за 1 кв.м стремится к минимуму. Поэтому, объекту-аналогу с наименьшим отношением придается наибольший весовой коэффициент при согласовании результатов по всем скорректированным ценам объектов-аналогов. При расчетах использовался курс доллара на 04.09.2001 равны 29,41 рублей за один доллар США. Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20, определенная методом сравнения продаж, по состоянию на 04.09.2001 составляет (округленно): 218,0 тыс. рублей. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода при оценке объекта, определяется по следующим критериям: 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца. 2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ. 3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность. Затратный подход хорошо работает для только что построенных объектов или объектов, незавершённых строительством. Этот подход незаменим для объектов, не приносящих доход. Малое значение результату, полученному с применением этого подхода, придаётся при оценке рыночной стоимости доходных объектов, так как обычно его применение приводит к значительному завышению стоимости объекта. Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Результатам, полученным с использованием этого метода, как правило, придается наибольший вес при оценке объектов коммерческой недвижимости, особенно, если не требуется значительных затрат на реконструкцию и ремонт. Стоимость, полученная с применением сравнительного подхода, более всего отражает ту цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. В то же время возникают проблемы получения достоверной информации об условиях продаж объектов, их цене и т.д. Результатам, полученным с применением сравнительного подхода (метод прямого сравнительного анализа продаж), придается наибольший вес при хорошо развитом рынке недвижимости. В связи с тем, что квартирный рынок в Твери хорошо развит, при расчете рыночной стоимости квартиры применялся только сравнительный подход. Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (округленно): ОТЧЁТ № 01-001н об определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20.
ЗАКАЗЧИК
Иванов И.И.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"
2001 г. г. Тверь Оглавление
Уважаемый Иван Иванович!
В соответствии с договором от 04.09.2001, заключённым между Вами и ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", мы произвели оценку рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для купли-продажи. Оцениваемые права: собственность. Дата проведения оценки: 04 сентября 2001 года Дата осмотра: 04 сентября 2001 г. График проведения работ: 04.09.2001 г. – 15.09.2001 г. Принятые допущения и ограничения: Данные об объёмно-планировочных характеристиках объекта оценки взяты из технического паспорта БТИ, предоставленного Заказчиком. Заключение о рыночной стоимости: При оценке учитывались: сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учётом месторасположения, физических характеристик, объёмно-планировочных характеристик, уровня отделки и технического состояния.
С учётом вышеперечисленных факторов рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20, по состоянию на 04 сентября 2001 года составляет: 218 000 (Двести восемнадцать тысяч) рублей Оцениваемое маркетинговое время: 2-3 месяца Обращаю Ваше внимание, что это письмо не является отчётом об оценке, а только предваряет отчёт, приведённый далее. Оценка была проведена в соответствии с требованиями Федерального Закона №135 – ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 г. №519) Информацию и анализ, использованные для определения рыночной стоимости, Вы найдёте в соответствующих разделах отчёта. Выводы, содержащиеся в отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях.
Если у вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
С уважением,
директор Каминский А.В.
  ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...  Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...  ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...  Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
