Университет международного бизнеса

Факультет «Информационные системы и финансы»

«Оценка недвижимости в целях налогообложения»

Факультет «Информационные технологии и финансы»

Тема дипломной работы: «Оценка недвижимости в целях налогообложения на примере жилого дома»

утверждена приказом по вузу № __________от «_____»_______________20__г.

Срок сдачи законченной работы «____» ______________ 20__г.

1. Законодательная и нормативная база Республики Казахстан по оценочной деятельности: Международные стандарты оценки (МСО). Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка стоимости недвижимого имущества» от 09.12.2010 г. № 326. Стандарт оценки «Базы и типы стоимости» (приложение 4 к приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115). Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 08.04.2016 г.). Регламент государственной услуги «Определение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка» (приложение 9 к приказу Министра национальной экономики Республики Казахстан от 24 апреля 2015 года № 355) (с изменениями от 20.02.2016 г.).О некоторых вопросах оценочной деятельности приказ министра юстиции №115 от 25.02.2015 (стандарты). Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 6 мая 2013 года № 156 «Об утверждении Правил и сроков проведения государственного технического обследования недвижимого имущества и Правил присвоения кадастрового номера первичным и вторичным объектам недвижимости» (с изменениями от 28.01.16 г.)

2. Дияр Сабит Курманович «Экономика недвижимости», Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.: ил., Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. – №4. – с. 43-4., Гриненко С. В.. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ,2004. 107с., 2004, Налоговое право РК /Под ред. Г.И. Тулегеугалиева. -Алматы:Данекер, 2010., Финансы, налоги и кредит: Учебник / Под общ. ред. А.М.Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова.-М.:РАГС, 2009. – 546 с.

Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник/ Под ред. Сенчагова В. К., Архипова А.И.; РАН. – М.: Проспект, 2011.-496 с., А.В. Брызгалин. Налоги и налоговое право. 2008

3. Перечень графического материала: в настоящей работе имеется 13 таблиц, 3 рисунка, 8 формул

Рисунок 2 – Структура земельного фонда по категориям земель, %

Рисунок 3 - Местоположение объекта недвижимости

Формула 1 – ПВД -потенциальный валовый доход

Формула 2 - ДВД – действительный валовой доход;

Формула 3 – Рыночная стоимость зданий и сооружений

Формула 4 - Общая стоимость объекта недвижимости;

Формула 5 -Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности

Формула 6 -Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве

Таблица 2 - Принципы корпоративного налогообложения

Таблица 3. Сравнение существовавших и новых налоговых правил

Таблица 4 – НДС и акцизные сборы в зарубежных странах

Таблица 5 – НДС и акцизные сборы в странах ЕврАзЭС

Таблица 6 - Характеристика земельного участка

Таблица 9 - Итоговая таблица рыночной стоимости по затратному подходу

Таблица 10 - Расчет методом прямой капитализации

Таблица 11 – Коэффициенты «важности» применения подходов к оценке

Таблица 12 – Согласование результатов оценки, полученных при использовании разных подходов

Заведующая кафедрой ________________________ (Тусеева И.Х.)

Руководитель дипломной работы________________ (Кредина А.А.)

Оценка недвижимости для целей налогообложения является одной из самых важных функций системы управления в народном хозяйстве и оказывает существенное влияние как на формирование хозяйственно-финансовых связей организаций и государства, так и на их структуру.

Радикальные изменения в экономике Казахстана, произошедшие за последние двадцать лет, затронули и налоговую систему Казахстана. Налоговая система Республики Казахстан, получившая свое начало с 1992 года, в своем развитии прошла несколько этапов, изменивших ее серьезным образом: в налоговом законодательстве провозглашены принципы налогообложения, определен механизм налогообложения, создана система управления налогами, выработаны налоговые отношения между государством и налогоплательщиками. Все это привело к созданию налоговой системы страны на совершенно новой основе и приближенной к международным стандартам. Вместе с тем произошедшие изменения не решили, да и не могли решить всех проблем налоговой системы.

Создание налоговой системы на новых принципах – процесс чрезвычайно сложный, многоэтапный, рассчитанный на длительный период. Одной из проблем в области налоговой системы современного Казахстана является отсутствие серьезной теоретической основы налогообложения. В эпоху социализма этой проблемы фактически всерьез никто не занимался. На это были свои причины. В условиях господства социалистической собственности и планового хозяйства, когда была установлена цель - создание во всем мире единственного общества без налогов, налоговые отношения не развивались и не было потребности в исследовании налогов и налогообложения. Сегодня, к этим проблемам добавились и современные вызовы.

Актуальность исследования обусловлена необходимостью совершенствования налоговой системы, которая в условиях роста финансово-экономического кризиса должна стимулировать участников рынка к конкуренции, а не к поиску способов ухода от налогов. Следует отметить, что налоговая политика должна, в первую очередь быть направлена на увеличение налогооблагаемой базы за счет внутреннего роста, а также расширения экспорта казахстанской продукции на внешние рынки. На современном этапе особую актуальность приобретают вопросы обеспечения прозрачности налогооблагаемой базы, предполагающей равное участия в ее формирования как юридических, так и физических лиц.

Степень разработанности проблемы. Понятие налоговой политики получило распространение в казахстанской науке лишь в последние годы. Для понимания сущности налогов большое значение имеют труды английских экономистов Адама Смита (1723-90 гг.) и Давиды Рикардо (1779-1823 гг.). Адам Смит, взгляды которого легли краеугольным камнем в основу налоговых систем почти всех современных государств, говорил: «налоги для того, кто их выплачивает–признак свободы, а не рабства».

Современные казахстанские ученые В.Д. Мельников и В.Д. Ли определили налоги как обязательные платежи, устанавливаемые государством, взимаемые в определенных размерах и в установленные сроки.

К.э.н., доцент Б.Ж. Ермекбаева, продолжительное время исследующая тему «Налоги и налогообложения», налогам дает следующее определение: «налоги – это обязательные платежи, устанавливаемые законом, взимаемые с юридических и физических лиц в определенных размерах, в определенные сроки в государственный бюджет».

Теоретические основы и опыт развития налоговой политики в разных странах, аналитический обзор и статистический анализ, всестороннее исследование и разрешение конкретных вопросов и проблем находят свое место в научных работах и трудах, монографиях и статьях.

Большое количество публикаций, посвященных налоговой политике, отличаются в подходах к определению методологии и терминологии исследуемой проблемы. Актуальность проблемы, ее научная и практическая значимость, а также недостаточная разработанность предопределили выбор темы моей дипломной работы, ее объект и предмет, обусловили цель и задачи исследования.

Цель и задачи исследования. Основная цель данной дипломной работы: выявить рыночную и налоговую стоимость жилого дома с земельным участком.

Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:

- проанализировать теоретические основы налогообложения, его структуру и особенности;

- дать современное обоснование места и роли налогообложения в формировании современных рыночных отношений;

- изучение зарубежного опыта регулирования налогообложения в современных условиях;

- проанализировать, и обозначить сильные и слабые стороны регулирования налогообложения в Казахстане.

- произвести расчёт рыночной и налоговой стоимости недвижимости.

Предметом исследования является налогообложение и его связь с оценочной деятельностью.

Объектом исследования является – оценка жилого дома с земельным участком.

Научная новизна исследования состоит в следующих аспектах:

- уточнена теоретическая сущность налогообложения, обозначена взаимосвязь и взаимодействие его элементов;

- исследованы современные формы налогообложения;

- обозначены перспективные направления дальнейшего развития налогообложения.

Теоретической и методологической основой исследования выступают научные труды отечественных и зарубежных экономистов-классиков, современных ученых в области макроэкономики и микроэкономики, рекомендации и разработки научно-исследовательских учреждений, нормативные и законодательные акты, Указы Президента Республики Казахстан и постановления Правительства, регламентирующие проблему.

Методы исследования и использованные материалы. В процессе исследования использовались следующие методы: монографический, расчетно-аналитический, экономико-статистический. В качестве информационной основы использовались нормативно-справочные материалы аналитических органов и научных учреждений по изучаемой проблеме.

Структура дипломной работы включает 3 главы:

- в первой главе собраны теоретические аспекты оценки недвижимого имущества, дано определение недвижимости. Дается описание собственности, приводятся виды стоимости, виды подходов и принципы оценки, установленные в стандартах оценочной деятельности. Также рассказывается о налогообложении в Республике Казахстан, об его основных принципах и функциях;

- во второй главе рассматривается система налогообложения в зарубежных странах и в странах ЕврАзЭС, приводится таблица учета НДС а также акцизных сборах в странах с различным уровнем экономики. Также рассказывается о причинах, тормозящих развитие налогообложения в Республике Казахстан. Предлагаются возможные пути развития налоговой системы Республики Казахстан;

- в третьей главе дается описание объекта оценки, описывается методология оценки объекта недвижимости. Показан расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: сравнительным, доходным и затратным. Также рассчитывается налоговая стоимость. Выводится итоговая стоимость и согласование результатов оценки.

В данной дипломной работе использовано 8 формул, 13 таблиц, 3рисунка, 8 приложений, 32 источника литературы.

Объектом оценки является земельный участок, площадью 0,1000 га и жилой дом, общей площадью 458,2 кв.м.

Объекты оценки расположены в г. Алматы, Наурызбайском р-не, мкр. Шугыла, ул. Ⱪарабұлаⱪ, д. 41.

Объект оценки расположен в Наурызбайском р-не, рядом располагается микрорайон «Премьера», на пересечении ул. Райымбек Батыра и ул. Карабулак расположена частная школа «Самай».

Рисунок 3 – Местоположение объекта недвижимости

Примечание: составлено автором на основании источника https://2gis.kz/almaty [30].

Перечень правоустанавливающей и технической документации (копии)

1) Решение акима «О предоставлении земельного участка в частную собственность» № 11-1169 от 28.11.2005 г.;

2) Акт на право частной собственности на земельный участок № 0097921 от 11.12.2014 г.;

3) Акт приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию № 759 от 01.09.2009г.;

4) Технический паспорт на регистрируемые объекты недвижимости (многоквартирные жилые дома, офисы, промышленные, торговые объекты и т.п.) от 11.08.2009 г.

Характеристика земельного участка показана на таблице 6.

Таблица 6 - Характеристика земельного участка

Основные предположения и ограничивающие условия:

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчёта.

- Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

- Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в задании на оценку.

- Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости бизнеса действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

- Финансовые и технико-экономические характеристики предприятия, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности.

- Оценщиком не производилась инвентаризация имущества предприятия.

-Прогнозы, содержащиеся в отчете, основываются на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения. Эти прогнозы подвержены изменениям и зависят от ситуации, складывающейся на рынке.

-Заключение и отчет об оценке бизнеса представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с их стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

-От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

-В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое предприятие, и учредительных документов не проводилась.

-Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени Заказчика. Заказчик принимает условия не упоминать наше имя или наш отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика;

Собственность – юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав владения. Для того чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется: право собственности. Слово «собственность», употребляемое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и недвижимому имуществу.

Оценка – наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте.

•с одной стороны – юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регламентируется законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (оценщики);

•с другой стороны – потребители их услуг (заказчики).

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснованное и доказательное изложение результатов оценки рыночной или иной стоимости объекта оценки в

соответствии с требованиями законодательства РК. Является предметом договора между Заказчиком и Оценщиком.

Дата оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (как правило, это дата личного осмотра оценщиком объекта оценки).

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичных для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

• затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

• сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

• доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости Объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Износ – это потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов. Необходимо различать термины «износ» в экономической науке и «амортизация» в бухгалтерском учете.

Амортизация -постепенное снижение ценности имущества вследствие его изнашивания.

Затраты — размер ресурсов (для упрощения измеренных в денежной форме), использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной промежуток.

Характеристика земельного участка показана в таблице 7

2) Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30.11.2000 г. № 109 с изменениями и дополнениями;

1) Приказ Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «О некоторых вопросах оценочной деятельности»;

2) Приложение№1 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Требования к форме и содержанию отчета об оценке»;

3) Приложение№2 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Оценка стоимости движимого имущества»;

Приложение№3 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Оценка стоимости недвижимого имущества»;

5) Приложение№4 к Приказу Министра юстиции Республики Казахстан №115 от 25.02.2015 г. «Базы и типы стоимости»;

6) Стандарт оценки «Основные термины и определения», утвержденный приказом И.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 28.01.2010 г. № 26;

7) Международные стандарты оценки МСО-2007 (8-е издание).

Изучение материалов по теме дипломной работе позволяет сформулировать понятие налоговой системы Республики Казахстан. Современная налоговая система Республики Казахстан – это совокупность всех налогов, сборов, пошлин и других платежей, взимаемых в государстве в установленном законодательством порядке, методов и способов налогообложения, налоговых отношений и нормативно-правовых, органов управления и налоговых служб в сфере налоговой деятельности, а также форм и методов налогового контроля.

В Республике Казахстан правовое регулирование налогообложения в своем развитии прошло несколько этапов. Последний этап характеризуется введением нового Налогового кодекса. В дипломной работе было проанализировано содержание налоговой системы Республики Казахстан на современном этапе в сравнении с действующим законодательством и новым Налоговым кодексом.

В связи с вышеизложенным в целях совершенствования налоговой системы Казахстана необходимо проведение следующих мер:

1) неотложные меры по стандартизации налогового законодательства и налоговой отчетности;

2) эффективное взаимодействие с кредитно-банковской системой (в части регулирования процентных ставок), предоставление преимуществ кредитным учреждениям и предприятиям, использующим долгосрочные ссуды на инвестиционные цели;

3) установление контроля за уровнем издержек, правомерностью отнесения тех или иных затрат на себестоимость продукции или на результаты финансовой деятельности крупных налогоплательщиков;

4) отмена льготного налогообложения для предприятий приоритетных отраслей и производств, если последние не используют на цели накопления амортизационные отчисления. Неиспользованная амортизация должна включаться в налогооблагаемую базу при исчислении налога на прибыль;

5) постепенное ограничение доли косвенных налогов;

7) осуществление мер по совершенствованию налогового контроля и в целом налогового администрирования.

8) реформирование системы государственных расходов посредством введения мониторинга дефицита бюджета, расходной его части.

9) проведение жесткой политики расходования государственных средств, основными направлениями которой должны стать развитие реального сектора экономики, его инвестиционного комплекса и поддержка малого и среднего бизнеса.

10) Специфика налоговых споров требует создания Налогового Суда. Финансовые, налоговые суды существуют почти во всех развитых странах. Научное и практическое классифицирование дел, рассматриваемых в Налоговом Суде, позволило бы глубже рассмотреть механизм действия законов, связанных с налогообложением.

В заключении хотелось бы отметить, что поскольку налоги играют немаловажную роль в развитии государства и, следовательно, гражданского общества в Казахстане, то формирование налоговой системы должно рассматриваться как исторически важный этап развития общества, последствия которого будут иметь долговременный стратегический характер. Поэтому, изучая практику налогообложения различных государств, мы должны выделять, как достоинства, так и недостатки. И уже на основе опыта прошлого построить свою юридически грамотную налоговую систему.

Основной целью налоговой политики в РК на современном этапе должно стать обеспечение максимизации поступлений доходов в государственный бюджет при рациональном уровне налогового бремени населения и хозяйствующих субъектов республики, а также создание условий для расширения базы налогообложения.

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: