Лекция №4 тема «Аренда, как метод эффективного управления объектами недвижимости. Формы аренды».

Сдача в аренду объектов недвижимости – один из видов предпринимательской деятельности. Или эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений. В этом проявляется двойственная, экономическая сущность аренды.

Основные принципы сдачи в аренду объектов недвижимости:

1.Смена хозяйствующего субъекта – передача арендатору объектов недвижимости;

2.Возвратность объектов недвижимости собственнику в натуральной форме или в стоимостном выражении;

5.Материальная и юридическая ответственность;

Подходы к оценке рыночной арендной ставки.

Ставка арендной ставки – это цена права пользования и владения единицей площади объекта в течение определённого промежутка времени(год, месяц, час). Она является предметом торга: цена предложения исходит от продавца (арендодателя), цена спроса формируется покупателем (арендатором), цена сделки фиксируется в договоре аренды. Рыночная ставка арендной платы, как наиболее вероятная цена, указанного права пользования и владения подлежит оценке методами трёх подходов, отражающих «точки зрения»:

При рыночном подходе применяется метод моделирования рынка аренды – при массовой оценке и метод сравнительного анализа договоров аренды или предложений – при индивидуальной оценке. В сравнительном анализе рассматриваются арендные договоры по объектам аналогам, а также предложения по арендным ставкам по объектам аналогам.

При проведении анализа в перечень ценообразующих факторов, влияющих на уровень арендного дохода, должны включаться все физические, юридические, экономические и социальные характеристики объекта, условия его функционирования и важнейшие параметры договора аренды. Эти ценообразующие факторы рассматриваются в качестве элементов сравнения при определении величин рыночных ставок арендной платы для объекта управления путём сравнения его с объектами аналогами, для которых арендные ставки известны.

В качестве объектов – аналогов должны выбираться объекты того же функционального назначения, что и у объекта оценки, причём для обоих объектов избранное функциональное назначение является наилучшим и наиболее эффективным.

Качество права аренды (пользования и владения объектом) определяется следующими факторами:

ü Права сторон по досрочному расторжению договора;

ü Наличие обременений (ресурсных, временных, функциональных и других ограничений).

Ресурсные – ограничение электрической мощности, объёма потребления воды;

Временные – запрет на использование помещений в ночное время суток, в выходные дни.

Функциональные – ограничения в использовании помещений (например, исключительно под офисную функцию).

-условия и форма расчётов (полнота включения операционных расходов в арендную ставку, компенсация затрат арендатора на улучшения, применение эквивалентов в расчёте вместо денег (услуги, товар)).

ü Сроки внесения арендной платы (необходимость оплаты аренды авансом за год снижает договорную ставку аренды).

- особые условия договора (льготы по арендной ставке в связи с отношениями купли – продажи, наличные платежи, условие корректировки ставки за право субаренды).

ü Дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (дополнительные услуги, льготы и рассрочки по платежам).

- время сделки (временной интервал от даты анализа до даты подписания договора);

Подразумевается, что 1) ценовая ситуация на рынке недвижимости с течением времени изменяется, 2) происходит инфляционный рост цен, в связи с чем требуется проводить соответствующие корректировки арендной ставки.

- местоположение объекта (район, удалённость от центра активности или жизнеобеспечения, удалённость от транспортной магистрали);

- физические характеристики объекта ( состояние и размер помещений, ориентация входа, этаж, состояние окружения, территории и фасада).

-экономические характеристики объекта (доля расходов в арендном доходе и размеры дополнительных расходов).

ü Соотношение площадей основных, вспомогательных, и технических помещений (чем больше отношение полезной площади к арендной и арендной к общей, тем выше доходность объекта, ниже удельная величина операционных расходов).

-уровень сервиса на объекте ( телефон, парковка, охрана, персонал).

Для оценки арендных ставок сравнительным анализом, для индивидуальных проектов применяются техники парных сравнений и качественного сравнительного анализа

Техника парных сравнений может быть реализована в случае, если число объектов – аналогов на единицу или более превышает число элементов сравнения, причём имеется хотя бы одна пара объектов, различающаяся только одним элементом сравнения.

Если число объектов – аналогов равно или меньше числа элементов сравнения применяется техника качественного сравнительного анализа.

Требуется определить годовую арендную ставку (на единицу арендной площади при условиях полной аренды) для офисного помещения. Найдём шесть объектов аналогов, отличающиеся четырьмя ценообразующими факторами и арендными ставками.

Число объектов превышает число элементов сравнения, поэтому можем применить метод парных сравнений.

1.Оценить сколько на рынке стоит различие ценообразующих факторов;

2.Найти ставку арендной платы, по которой было сдано в аренду помещение объекта – аналога, если бы оно имело характеристики объекта оценки.

1.1.Только правами отличаются объекты 1 и5, появление обременения привело к снижению ставки арендной платы (абсолютная корректировка 195-185= 10 ед. процентная:10/185=0,054 или 5,4%.

1.2.Только условиями расчётов отличаются объекты 2 и 3 (абсолютная корректировка: 164-142= 22 ед., процентная 22/142=0,1549 или 15%)

1.3.Особыми условиями объекты 2 и 5(абсолютная корректировка 195-142= 53 ед., процентная 53/142*100= 37%).

1.4.Временем сделки – объекты 1 и 4(абсолютная корректировка:185-175=10ед., процентная 10/175*100=5,7%).

Выполним абсолютные корректировки, сравнивая объект управления с объектами аналогами.

Приведённый пример существенно проще встречающихся на практике: как правило, число объектов сравнения оказывается меньше числа элементов сравнения и в этом случае для определения рыночной ставки рекомендуется использовать метод относительного сравнительного анализа ставок.

Для примера возьмём данные примера №1, но с расширением числа существенных ценообразующих факторов.

Стрелками покажем направление корректировок ставок арендной платы для объектов аналогов в сравнение с объектом управления: например, поскольку физические характеристики у объекта сравнения лучше, чем у объекта управления, при оценки ставки арендной платы для объекта управления нужно скорректировать ставку для объекта №3 в меньшую сторону.

В данном случае рыночная ставка арендной платы для объекта исследования находится в диапазоне 185-195 ед., что существенно меньше, чем в предыдущем примере. Этим демонстрируется необходимость учёта по возможности полного перечня элементов сравнения(в анализе должны быть представлены все пакеты ценообразующих факторов.

При наличии среди корректировок стрелок разного направления требуется дополнительное количественное сравнение соответствующих корректировок(если весомость одной корректировки окажется заметно больше трёх противоположно направленных). В этом случае требуется более детальное изучение влияния всех ценообразующих факторов в перечисленных пакетах.

В этом случае можно использовать технику компенсационных корректировок (сравниваются затраты на устранение различий).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намериваясь обеспечить себе возврат капитала и доход на капитал, вложенный в создание этого объекта (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его(если купил объект для использования в качестве инвестиционного актива).

1.Необходимо найти рыночную стоимость объекта сдаваемого в аренду. Если арендодатель создавал объект для себя, то можно найти стоимость объекта аренды затратным подходом.

Если арендодатель купил объект для использования в качестве финансового актива, то стоимость объекта аренды определить методом сравнительного анализа продаж.

2.Величина арендной платы устанавливается в объёме, позволяющей покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы, как правило формируют три группы затрат:

О_об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

З_он – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости

Первая группа затрат К_пл находится по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счётчика(или расчётный метод определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажёрные залы, солярии и прочие услуги в области фитнеса.

Вторая группа затрат О_б, связана с отчислениями в бюджет и внебюджетные фонды. Сдача в аренду нежилых помещений – одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющих недвижимостью, который является плательщиком налога на добавленную стоимость. В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и землю.

О_б^з–отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости;

О^зд_б –отчисления в бюджет по объекту недвижимости(части, переданной в аренду)

О^Е_к.р – ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений;

Н_{им –} налог на имущество, годовая величина определяется умножением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Затраты третьей группы З_он,связанные с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды:

З- прямые затраты(материалы, амортизация оборудования, аренда офисного помещения, заработная плата, коммунальные и транспортные расходы, реклама);

НР – стоимость консультационных услуг, представительские расходы;

Н – на имущество, на содержание жилищного фонда и объектов социально –культурной сферы;

Доходный подход – арендатор определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он бы считал возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов.

Необходимо распределить годовой доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, приносимую или «генерируемую» недвижимостью т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли или улучшений по остаточному принципу. Эта сумма «добавочная продуктивность» и будет определять величину рыночной арендной платы.

Какой метод выбрать? Для достоверности можно применить все три подхода.

При наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдаётся методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы. На «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка используется затратный или доходный подход.

- фиксированная аренда – в течении срока аренды плата постоянная(постоянный аннуитет)

- ступенчатая аренда – через определённые периоды времени арендная плата изменяется на определённую величину (линейный аннуитет, например каждый платёж увеличивается на 100 руб.).

-индексируемая аренда – размеры платежей привязываются к инфляции или валютному курсу (экспоненциальный аннуитет).

- процентная (дополнительная) – аренда основана на проценте от валового объёма продаж арендатора.

В отличие от рынка продаж жилой недвижимости рынок аренды более динамичен и чутко реагирует на изменение платёжеспособного спроса. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока мигрантов из других регионов, а также туристов.

Рынок жилья имеет свои сегменты: краткосрочной и долгосрочной(год и более) аренды.

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: