Тема 2 . Методология оценки недвижимости.

Определение восстановительной стоимости.

5. Согласование результатов и заключение о стоимости.

Методология оценки недвижимости в соответствии с Международными и Российскими стандартами оценки включает в себя три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Рисунок 1 - Подходы и методы оценки недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данная концепция предполагает составление прогноза доходов и их приведение к текущей стоимости.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Подход с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Покупатели недвижимости сопоставляют цены предлагаемых на рынке объектов с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Но стоимость строительства и рыночная стоимость – различные понятия. Например, нельзя сравнивать затраты на бурение скважины и рыночной стоимости «сухой» и нефтеносной скважин.

Поэтому применение затратного подхода не всегда дает нам рыночную стоимость. Однако, в большинстве случаев полученная с использованием затратного подхода оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства объекта очень близка к рыночной стоимости.

Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода наиболее целесообразно и даже единственно возможно:

o Оценка стоимости планируемых объектов общественно-государственного и специального назначения, сделки по которым редко заключаются на рынке;

o Оценка РС недвижимости на малоактивных рынках;

o Оценка РС для целей страхования и налогообложения;

Метод прямого сравнения продаж основан на предпосылке, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Этапы оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж:

o Выявление недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов на основе анализа состояния и тенденций развития рынка недвижимости и,в особенности того сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

o Сбор, проверка и анализ информации по объектам-аналогам;

o Сопоставление характеристик аналогов и объекта оценки с целью выявления существующих между ними различий, касающихся: прав собственности, условий финансирования, условий и времени продажи, местоположения, физических характеристик;

o Внесение поправок в цены продаж аналогов, компенсирующих выявленные различия;

o Определение средней или средневзвешенной стоимости единицы сравнения объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения могут быть взяты физические (1 м², 1 м³, 1 п.м, 1 га) или экономические (цена за 1 театральное или ресторанное место) единицы.

Поправки к объектам-аналогам могут быть процентными и стоимостными. Для расчета и внесения поправок используют методы:

o Статистические (корреляционно-регрессионный анализ зависимости между изменениями цен объектов и изменениями каких-либо их характеристик).

Метод валовой ренты основан на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

Процесс оценки методом валовой ренты включает в себя следующие этапы:

· формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. С высокой долей достоверности можно использовать данные предложений о продаже и аренде. Подбор аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы.

· Рассчитывается валовый рентный мультипликатор по формуле:

ВРМ = Цена продажи (предложения) сопоставимого объекта

· После расчета нескольких значений валового рентного мультипликатора согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

РС – вероятная цена продажи объекта оценки;

ВРМ ср - усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам;

ПВДia - потенциальный валовый доход i-го аналога;

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода и ставки капитализации. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и

выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Потенциальный валовый доход ПВД - это общий валовый доход от недвижимости, который м.б. получен при полном использовании недвижимости

АПг –годовая ставка арендной платы, руб/м ²;

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Действительный (эффективный) валовой доход - это сумма остающаяся после того, как из ПВД вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на плохие долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

ДВД = ПВД - поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей + прочие доходы

Неполная загрузка помещения м.б. связана со сменой арендаторов и наличием хронически незанятых площадей. Неполный сбор арендной платы м.б. связан с невозможностью платежей или неже- ланием платить.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, непосредственно относящиеся к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода

ЧОД= ДВД - операционные расходы - отчисления в резерв на замещение

Операционные (эксплуатационные) расходы необходимы для поддержания нормального функционирования объекта недвижимости. Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории: постоянные и переменные.

Постоянные расходы - это расходы, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. К ним относятся:

Переменные расходы напрямую зависят от степени загруженности объекта. Они включают в себя:

· на оплату персонала с начислениями на зарплату

Расходы на замещение или восстановление - это затраты на замену быстро изнашивающихся элементов улучшения:

· верхнее покрытие пола и др. быстроизнаш. строит. элементы

· сан. и электротехническая арматура и приборы

· механическое оборудование (решетки для чистки ног и др.)

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

где R – коэффициент капитализации (общая ставка дохода);

ЧОД – чистый операционный доход (среднегодовой или за 1-ый прогнозный год);

По существу метод прямой капитализации представляет собой перевод дохода за один год в текущую стоимость.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой (чистая аренда) на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование величины коэффициента капитализации.

Ошибка в его выборе может привести либо к существенному завышению, либо к занижению стоимости недвижимости. где DR - ошибка при выборе коэффициента капитализации.

Так при общей стоимости актива в размере 15 миллионов долларов, среднегодовом доходе с недвижимости в 2 миллиона долларов и коэффициенте капитализации в 10%, ошибка на 1,5 % при выборе коэффициента капитализации приведет к ошибке в оценке стоимости актива в 3 млн. долл.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящий доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: