Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Определение восстановительной стоимости.





Известны четыре основные метода определения стоимости воспроизводства (замещения):

· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) –скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м² , м³, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта

Св = (С69 + SПi69) ´ Ос ´ Км ´ К84 ´ Кn ´ Кз ´ Кндс (1)

где Св - полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

С69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;

Пi69 - i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;

Ос - строительный объем, м³;

Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;

K84 - комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,

Kn - региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.

Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

· Поэлементный метод расчета – метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);

· Сметный способ расчета – составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);

· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.

 

2.2. Оценка износа.

Оценка износа. Износ - это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.



 

Устранимый износ –это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим жизненный цикл здания.


Рисунок 2 - Жизненный цикл зданий

 

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования , модернизации или изменения условий;

**Может быть больше, чем фактический возраст здания.

 

Срок экономической жизни (ЭЖ)– отрезок времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни (ФЖ)– период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· “сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ или экономический износ вызывается внешними по отношению к объекту оценки факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями. В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

o Метод непосредственного осмотра – накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;

o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом методе не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;

o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки.

И = (ЭВ : ФЖ)·100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] · 100 , %

И = [ЭВ : (ЭВ + ОСЭЖ)] · 100 , %

o Метод капитализации потерь в арендной плате – применяется для оценки функционального и внешнего износа

o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

 

 

Таким образом, стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:

 

РС = РСзу + (ВСу – И), где

 

РСзу - рыночная стоимость земельного участка;

ВСу - восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания);

И – общий накопленный износ улучшений.

 

Сравнительный подход.

 

Метод прямого сравнения продаж основан на предпосылке, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Этапы оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж:

o Выявление недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов на основе анализа состояния и тенденций развития рынка недвижимости и ,в особенности того сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

o Сбор, проверка и анализ информации по объектам-аналогам;

o Сопоставление характеристик аналогов и объекта оценки с целью выявления существующих между ними различий, касающихся: прав собственности, условий финансирования, условий и времени продажи, местоположения, физических характеристик;

o Внесение поправок в цены продаж аналогов, компенсирующих выявленные различия;

o Определение средней или средневзвешенной стоимости единицы сравнения объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения могут быть взяты физические ( 1 м², 1 м³, 1 п.м, 1 га) или экономические (цена за 1 театральное или ресторанное место) единицы.

Поправки к объектам-аналогам могут быть процентными и стоимостными. Для расчета и внесения поправок используют методы:

o Анализа парных продаж;

o Экспертные;

o Статистические (корреляционно-регрессионный анализ зависимости между изменениями цен объектов и изменениями каких-либо их характеристик).

Метод валовой ренты основан на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

Процесс оценки методом валовой ренты включает в себя следующие этапы:

· формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. С высокой долей достоверности можно использовать данные предложений о продаже и аренде. Подбор аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы.

· Рассчитывается валовый рентный мультипликатор по формуле:

 

ВРМ = Цена продажи (предложения) сопоставимого объекта

ПВД

· После расчета нескольких значений валового рентного мультипликатора согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

 

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

m

РС = ПВД о × ВРМ ср = ПВД о × [Σ(Цia : ПВДia)] : m,

РС – вероятная цена продажи объекта оценки;

ПВД о - валовый доход объекта оценки;

ВРМ ср - усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам;

Цia – цена продажи i –го аналога;

ПВДia - потенциальный валовый доход i-го аналога;

m – количество отобранных аналогов.

 

Доходный подход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.









Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2021 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.