Прогнозування чистого операційного доходу

Чистий операційний дохід визначається за формулою:

К_зап - коефіцієнт, що враховує заповнюваність об'єкта оцінки та можливі втрати доходних надходжень від неповного і несвоєчасного внесення орендарем орендних платежів;

Потенційний валовий дохід являє собою максимально можливий обсяг коштів, який отримує власник (користувач) при найбільш ефективному використанні нерухомості. При його визначенні необхідно виявити, яким чином оцінюваний об'єкт може бути використаний найкращим чином, і розрахувати величину доходів, одержуваних від його експлуатації при 100% "завантаженні" без урахування всіх втрат і витрат.

Джерелом потенційного валового доходу є орендна плата, тому його річна величина залежить від площі об'єкта та ставки орендної плати:

де

- ринкова ставка орендної плати за місяць, грн. / м2 (без ПДВ);

Ставка орендної плати визначається на основі аналізу ринку оренди подібного майна методами, аналогічними порівняльного підходу.

Типова класифікація договорів оренди за ознакою виплати орендної плати наступна:

Орендні договору з постійною орендною платою типові для стабільних економічних умов і в даний час практично не зустрічаються. Більш широко поширені договору з індексованою орендною платою, при цьому індексація відбувається відповідно до індексу інфляції або іншими макроекономічними індексами. Орендні договори з пересматриваемой орендною платою полягають з нерухомості, щодо якої відомо, що її вартість з часом підвищиться. Наприклад, місцезнаходження об'єкта в діловому центрі, де нове будівництво не ведеться, а ділова активність і потреба в престижних приміщеннях зростають. Можливий також зворотний випадок - ситуація на ринку прогнозується як погіршується, тому орендарі не погоджуються на довгострокову постійну орендну плату.

Завдання оцінювача полягає в тому, щоб на підставі ринкових даних визначити характер орендної плати, притаманний оцінюваного об'єкту. Для цього слід розрізняти:

контрактну орендну плату, т. е. фактичну, відповідну умовам договору оренди оцінюваного об'єкта;

ринкову, яка з певним ступенем імовірності буде отримана на відкритому ринку; вона обумовлюється поточними ставками орендної плати для об'єктів порівняння;

перевищує орендна плата - величина, на яку ринкова орендна плата перевищує контрактну.

Для оцінки величини потенційного валового доходу використовується ринкове значення орендної плати. Слід зазначити, що контрактна орендна плата часто може збігатися з ринковою, якщо оцінюваний об'єкт здається в оренду у відповідності з поточними ринковими умовами, а може бути відсутнім - якщо об'єкт не здається в оренду. Наявність перевищує орендної плати свідчить про існування нематеріального активу у вигляді права оренди.

При аналізі ринкових даних про ставки орендної плати необхідно орієнтуватися на довгострокові, а не короткострокові договори оренди. Вони, як правило, є договорами з індексованою орендною платою. Таким чином, для оцінки потенційного валового доходу слід виявити ставку орендної плати, яка відповідає таким вимогам:

індексується відповідно до індексів інфляції;

встановлюється для довгострокового орендного договору.

Поправка на недовикористання враховує можливі втрати орендної плати від вакансій, недосбор платежів, неповної зайнятості площ. Поправка на недовикористання оцінюється на підставі аналізу ринку використання орендованої нерухомості. Як правило, вона прив'язується до терміну, необхідного для пошуку орендаря і розраховується наступним чином:

де

- типовий термін експозиції подібних приміщень на ринку оренди;

- середній термін договору оренди подібних приміщень.

Операційні витрати являють собою поточні витрати, які необхідні для утримання нерухомості в умовах її найбільш ефективного використання. Найбільш типовими з них є:

витрати на рекламу і висновок орендних договорів;

відрахування до фонду заміщення, враховують резервування коштів для проведення капітальних ремонтів та заміни окремих конструктивних елементів земельних поліпшень протягом їхнього економічного строку життя.

Конкретний склад операційних витрат визначається типовими параметрами договорів оренди на сегменті ринку нерухомості, де позиціонується об'єкт оцінки.

При визначенні видатків на утримання нерухомості важливо їх підрозділ в залежності від прогнозованої ступеня завантаженості об'єкта. Відповідно до цього ознакою виділяються умовно-постійні та змінні витрати.

До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту. Як правило, це податок на землю або майно, витрати на страхування, витрати на поточний ремонт.

Змінні - це витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг. Основними змінними витратами є комунальні витрати (газ, електрика, вода, опалення, телефон - залежно від порядку їх оплати) і витрати на управління; витрати на прибирання, утримання території і т.д.

Відрахування до фонду заміщення необхідні, оскільки власникові доводиться замінювати елементи будівлі, вузли та обладнання, термін життя яких коротше, ніж термін економічного життя будівлі. Ці елементи потребують значних одноразових грошових витрат. Стабілізація подібних витрат здійснюється через створення фонду заміщення шляхом щорічних відрахувань (незалежно від того, чи відбувається реальне резервування).

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: