Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Особливості ринка землі в Україні





Сучасний стан ринку землі в повній мірі відображає логіку розвитку земельної реформи в Україні. Його відмінна риса - поділ на первинний і вторинний. Будучи двома складовими єдиного ринку, первинний і вторинний ринок землі відрізняються характером здійснюваних операцій.

На первинному ринку здійснюються операції щодо викупу в приватну власність земельних ділянок, які перебувають у власності держави або територіальної громади. При цьому в силу специфіки продавця - органів державної влади або місцевого самоврядування, - угоди, як правило, носять дозвільний характер, а право доступу до придбання є регульованими в частині об'єктів, суб'єктів і змісту земельних правовідносин.

На вторинному ринку об'єктом купівлі-продажу виступають приватизовані земельні ділянки, коли їхні власники самостійно приймають рішення про форму і спосіб відчуження власності. Роль держави при цьому фактично може зводитися лише до реєстрації даних угод. Однак чинне законодавство у сфері земельних відносин містить значну кількість обмежень щодо категорій земель, які не можуть бути передані у приватну власність; суб'єктів, які не можуть бути власниками землі; порядку набуття і реалізації права приватної власності на земельні ділянки, які регламентують дії учасників вторинного ринку.

Тим не менш, з точки зору покупця, байдуже, де формується пропозиція на ринку землі - на первинному або вторинному ринку. Його цікавить сукупна пропозиція, яке виникає від цих двох джерел і що ставить державу або територіальну громаду в один ряд з іншими ринковими операторами, вимагаючи від них адекватної поведінки на ринку.

Земельну власність відрізняють стационарность, унікальність, довговічність, природна обмеженість і невоспроизводимость землі. Крім того, для землі характерна складна природа, як товару, що вимагає його фізичної, юридичної та економічної визначеності. Ці ознаки зумовлюють цілий ряд особливостей земельного ринку, зокрема, такі як:



специфічний характер обороту землі (через оборот прав на неї);

особливий характер взаємодії попиту і пропозиції, яке обмежує можливість саморегулювання ринку;

індивідуальність ціноутворення;

більш низька порівняно з іншими товарами ліквідність;

локальність ринку і пов'язана з нею висока залежність процесів, що відбуваються на ринку землі, від стану регіональної економіки та місцевого адміністрування.

Важливою ланкою ринкового механізму є формування пропозиції. Сьогодні воно багато в чому характеризується приватизацією земельних ділянок та визначається складом земель, які можуть передаватися у приватну власність громадянам та юридичним особам, і можливістю отримання цих земель безоплатно.

Відзначимо, що з прийняттям нової редакції Земельного кодексу істотно розширюється склад земель, які можуть бути приватизовані. Поза приватизаційного процесу залишаються лише землі оборони і землі загального користування населених пунктів.

У той же час Земельним кодексом зберігається можливість безоплатної передачі у приватну власність значних обсягів земельного фонду. Таким способом право власності набувають:

громадяни у разі:

приватизації земельних ділянок, які знаходяться в їх користуванні;

одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

отримання земельної ділянки із земель державної та комунальної власності для ведення фермерського та особистого селянського господарства, індивідуального та колективного садівництва;

будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка);

індивідуального дачного та гаражного будівництва в межах норм безоплатної приватизації;

житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи:

для житлового та гаражного будівництва

об'єднання власників квартир:

у разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку в розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

Таким чином, оцінюючи потенційний обсяг пропозиції на первинному ринку треба враховувати як правовий стан земель, так і їх існуюче функціональне використання. Фактично земельний ринок формується безліччю ринків різних типів земельних ділянок, кожен з яких, як правило, функціонує відокремлено.

При аналізі попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок необхідно враховувати, що найбільш суттєва відмінність землі, як і будь-якого об'єкта нерухомості, полягає в її здатності одночасно виступати для різних осіб в різних економічних якостях. Це веде до різноманіття мотивів придбання земельних ділянок і факторів, що впливають на прийняття такого рішення. Очевидно, що бачення землі як інвестиційної нерухомості дозволяє не тільки підвищити попит, а й розширити коло джерел для фінансування покупки за рахунок залучення коштів фінансового ринку. Тобто, на мотивацію покупців значною мірою впливає положення об'єктів земельної власності на ринку.

Для ринків різних типів земельних ділянок характерно і переважання різних видів угод. Так, земельні ділянки промислових підприємств переважно представлені на ринку купівлі-продажу, так як найбільш часто вони викуповуються для забезпечення виробничих потреб. У той же час земельні ділянки комерційного використання мають широкий ринок оренди, що обумовлено мобільністю діяльності у сфері торгівлі та послуг. Тому серед мотивів їх придбання поряд із споживчими інтересами присутні і інвестиційні, і навіть спекулятивні інтереси. У сукупності ці обставини визначають більш високу ліквідність земельних ділянок комерційного використання, а значить і більш високий попит на даний тип ділянок на ринку.

Придбання земельних ділянок вимагає одноразового залучення значних і цілком визначених за масштабами засобів. Необхідність високого рівня інвестицій є одним з істотних перешкод для розширення попиту на ринку землі. І хоча чинним законодавством передбачена можливість купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу, проблема існуючого розриву між ціною землі і поточними доходами потенційних покупців залишається невирішеною.

Її подолання можливе лише за рахунок створення механізму залучення фінансових ресурсів на ринок землі ззовні. Одним з таких механізмів виступає система іпотечного кредитування, що передбачає тісний зв'язок між земельних та фінансових ринками і дозволяє трансформувати земельну власність покупця в його поточну платоспроможність. Таким чином, питання збільшення попиту на земельному ринку може бути вирішене за допомогою іпотеки.

Природно, що обсяг попиту на ринку землі безпосередньо залежить від макроекономічної і політичної ситуації в країні. Однак в силу нерухомої природи землі її ринок в значній мірі детермінована регіональними особливостями прояву політичних і соціально-економічних процесів і, перш за все, станом реального сектора економіки в регіоні: галузевою структурою, рівнем прибутковості в різних видах бізнесу, рівнем доходів населення тощо .

У той же час ринок землі є своєрідним індикатором цього стану. Якщо збільшується кількість угод, скорочується термін експозиції, зростає обсяг інвестицій в землю, то це веде до підйому в економіці в цілому. Саме в такий момент починає діяти мультиплікаційний ефект ринку землі, який викличе зростання попиту на суміжних ринках - підрядних робіт, будівельних матеріалів, комунальних послуг тощо

По суті, ринок землі являє собою безліч регіональних ринків, які істотно відрізняються один від одного активністю і рівнем цін.

Слід враховувати низьку ліквідність землі як товару. Навіть на розвинених ринках землі вчинення правочинів вимагає 4-6-ти місячного періоду. У наших умовах цей термін буде значно більшим.

Це пов'язано не тільки з очікуванням найкращого покупця (термін експозиції), але і з необхідністю виконання цілого ряду юридичних і технічних процедур з організації продажу, які, істотно збільшують трансакції-ційні витрати, пов'язаних з підготовкою передпродажних документів, отриманням дозволів, оплатою спеціальних зборів, послуг фахівців, нотаріуса та реєстратора.

Адекватне визначення ціни купівлі-продажу - ще одне з ключових питань перспективи розвитку ринку. На відміну від інших ринків, де взаємодіє велика кількість покупців і продавців, на ринку землі покупець і продавець вкрай індивідуалізовані в силу суто конкретного характеру їхніх інтересів, очікувань і уявлень про цінності земельної ділянки, що зумовлює унікальність кожної укладеної на ринку угоди. Тому й ціна, за яку продається об'єкт, також унікальна. Її визначення безпосередньо пов'язане з проблемою ефективної оцінки об'єктів земельної власності, яка має відображати реальну цінність конкретної земельної ділянки. При цьому оцінка повинна бути об'єктивною, обґрунтованою і прозорою.









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2019 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.