|
Задача № 1. Расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода .Компания заключила договор подряда со строительной организацией на строительство здания под офисные помещения с целью последующей сдачи их в аренду. Сметная стоимость строительства рассчитывается исходя из следующих данных: q стоимость стройматериалов – А руб.; q затраты на их транспортировку - Б % от стоимости самих материалов; q средняя заработная плата строителей – В руб. в месяц; q социальные отчисления -34 % к заработной плате; q расходы на содержание и эксплуатацию машин и механизмов включают: § амортизацию по норме 10 % в год от стоимости - Г руб. § средняя заработная плата машинистов и механиков – Д руб. в месяц; § прочие – Е руб. в месяц; q накладные расходы - 120 % от заработной платы; q плановые накопления – 12% от суммы полных затрат; Планируемый срок строительства - 6 мес. По окончании строительства объект поставлен на учет, норма амортизации – 1,5% в год. Полезная строительная площадь помещения - Ж кв. м. Арендная плата - З $ за 1 кв. м. в месяц. Эксплуатационные расходы на содержание помещений – И $ За 1 кв. м. в месяц. Рассчитать: 1) Сметную стоимость и договорную цену объекта. 2) Доходы, затраты и чистую прибыль от сдачи помещений в аренду под офисы в рублях по курсу 1 $ - 25,5 руб. (арендная плата и эксплуатационные расходы включают НДС) 3) Срок окупаемости. Общие данные: - ставка НДС - 18 % - ставка налога на прибыль - 20 %. Решение задача №1 осуществляется в три этапа: 1 – выполняется укрупненный расчет сметной стоимости объекта недвижимости; 2 - рассчитывается чистая прибыль от сдачи помещений в аренду; 3 – рассчитывается срок окупаемости объекта. Исходная информация к задаче №1 по вариантам – см. в таблице 6.
Задача № 2. Расчет стоимости объекта жилой недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Оценить четырехквартирный жилой дом (со встроенными гаражами). Имеются данные о трех сопоставимых продажах:
Таблица 5 Исходная информация
а) Информация о первом объекте: - экологическое состояние района лучше, чем у оцениваемого объекта на «а» $; - продан полтора месяца назад, темп прироста цен – 0,3% в месяц; - престижность района у оцениваемого объекта несколько ниже, чем у оцениваемого, что составляет «в» $; - встроен гараж, как и у оцениваемого объекта; - у дома благоустроенный сад стоимостью «с» $. б) Информация о втором объекте: - экологическое состояние объекта хуже, чем у оцениваемого объекта на «а*» $; - гаражи отсутствуют, что снижает стоимость на «d» $; - продан три месяца назад,при темпе роста цен 0,3 % в месяц; - престижность района аналогична оцениваемому; - сад отсутствует, как и у оцениваемого объекта; - плохие подъездные дороги, что снижает стоимость на «е» $ (у остальных объектов аналогичные условия). в) Информация о третьем объекте: - экологическое состояние аналогично оцениваемому; - есть гаражи; - продан три дня назад на условиях срочной продажи, что снижает стоимость объекта на «f» $; - престижность района выше, чем у оцениваемого объекта, что оценено в «в*» $; - есть неразработанный садовый участок, который добавляет к стоимости объекта «с*» $. Для решения задачи необходимо составить корректировочную оценочную таблицу. Обратить внимание на правильность внесения поправок в стоимость сопоставимых объектов. Исходная информация к задаче №2 по вариантам – см. в таблице 7. Задача №3. Расчет стоимости объекта коммерческой Недвижимости с применением метода прямой капитализации дохода В предстоящем году планируется получать доходы от сдачи в аренду офисных помещений площадью "а" кв. м. Потенциальная валовая выручка сложится за счет: § сдачи помещений в аренду - "в" $ за 1 кв. м. в месяц; § платы за пользование гаражом - "с" $ в месяц; § платы за пользование мебелью - "d" $ в месяц; § платы за услуги связи - "е" $ в месяц. Исходные данные к задаче № 1 (по вариантам) Таблица 6
Потери от недоиспользования производственных площадей планируется в пределах "f" % от потенциальной валовой выручки. Фирма будет нести следующие затраты: а) - по страхованию имущества - 1,5 % от стоимости имущества - "g" $; - амортизация - 1,2 % от стоимости основных фондов - 200000 $ б) эксплуатационные: - заработная плата персонала - "h" $ в месяц; - коммунальные услуги - "i" $ в месяц; - прочие расходы - "j" $ в год. в) - на замену сантехники планируется - "к" $; - на замену мебели - "l" $. При расчете чистого дохода учесть налог на имущество, а также налог на прибыль. В арендной выручки, стоимости прочих услуг, стоимости коммунальных услуг, прочих расходах, расходах на замену сантехнического оборудования и мебели содержится НДС. Общие сведения: НДС – 18%, налог на прибыль – 20%, налог на имущество 2,2% от стоимости имущества. Задание 1 Рассчитать чистый доход по сдаваемому в аренду офисному зданию на предстоящий год. Задание 2 Рассчитать рыночную стоимость офисного здания методом прямой капитализации, если имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым.
Таблица 8
Информация о сопоставимых объектах
Исходная информация к задаче №3 по вариантам – см. в таблице 9. Таблица 9 Исходная информация к задаче № 2
Таблица 7 Исходная информация к задаче № 3
Задача № 4. Расчет рыночной ликвидационной стоимости преприятия.
1. Анализ дебиторской задолженности показал, что 4 % - задолженность, срок исковой давности которой истек; 3,2 % - долг предприятий, прекративших свою деятельность. 2. Запасы готовой продукции предполагается реализовать: 30 % со скидкой 10 % 70 % со скидкой 15 % Запасы сырья со скидкой 8 % 3. Незавершенное производство будет утилизировано 4. Рыночные эксперты оценили восстановительную стоимость ОФ в 1,5 раза н иже балансовой, реализованы ОФ будут по рыночной остаточной стоимости.. Физический износ оборудования – 20%, моральный износ – 15 %. 5. Незавершенное строительство будет продано с 5 % рентабельностью. 6. Акции будут реализованы по рыночному курсу - 80% от номинала. 7. Анализ расчетов с поставщиками оказал, что 3 % задолженности возвращать некому; однако на 5 % общей суммы кредитор согласно договору предъявил штрафные санкции в размере 27 % к долгу. 8. Дополнительные затраты по ликвидации - 12 % от суммы текущей кредиторской задолженности.
Задание: Рассчитать стоимость предприятия по бухгалтерскому балансу и рыночную ликвидационную стоимость.
Таблица 10 ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала... Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом... Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам... Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|