|
|
Недвижимость как материальный объект
Главный критериальный признак, позволяющий классифицировать недвижимость как отличный от других материальный объект, заключается в ее неразрывной связи с землей. Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Достаточно вспомнить два примера из истории Москвы: в 30-х годах была осуществлена передвижка нынешнего здания мэрии (первоначально – резиденция генерал-губернатора, затем – Моссовет) на расстояние 14 м. вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937–41 гг. в Москве было передвинуто 22 каменных здания. В конце 70-х годов на втрое большее расстояние передвинули здание редакции газеты «Труд», при этом персонал не прекращал своей деятельности, рабочий день шел как обычно. Современные технические возможности позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет собой отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (то есть непосредственной и опосредованной). Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, – они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту «цепочку» можно и удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный участок, и т.д. Таким образом, первичным звеном всегда является земельный участок, на котором располагаются различные объекты недвижимости. Именно поэтому сами земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости. Земельный участок – часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [1]. Земельный участок – первая и основная физическая составляющая объекта недвижимости. Термин «земля» в законодательстве ряда стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.
Рис. 1.1. Три сущностных аспекта понятия «недвижимость» В зарубежном законодательстве под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с определёнными в пространстве границами. Что же касается размеров «в глубину», то считается, что никаких границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной границей считается геометрический центр земли. Соответственно, права собственника участка распространяются на любые находящиеся в земле объекты независимо от глубины залегания. В российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». (Если вспомнить формулировку из Свода гражданских законов России 1914 г., то там эти понятия не разделялись). Главной причиной такого разграничения являются права собственности – недра в Российской Федерации принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения «земли» и «недр» в натуре. На практике это достигается введением понятия «земельная парцелла» (от франц. частица), которая устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Так, ст.19 Федерального закона от 03.03.1995 № 27-ФЗ «О недрах», которая называется «Добыча общераспространенных полезных ископаемых собственниками, владельцами земельных участков», гласит: собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником центрального водоснабжения, в порядке, установленном соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ. Таким образом, величиной земельной парцеллы ограничиваются права собственника земельного участка – всё, что расположено глубже, ему не принадлежит. Что же касается включения в состав недвижимости «участков недр», то под ними понимаются поверхностные выходы полезных ископаемых (чаще всего они встречаются в каменноугольных бассейнах, нефтяных скважинах и т.д.). Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определён на местности и в документах. Про такой земельный участок говорят, что он сформирован (т.е. земельный участок в юридическом смысле – это то же самое, что сформированный земельный участок). Одним из неурегулированных в полной мере остаётся вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Так, например, речь может идти о скульптурах весом несколько тонн, не скреплённых с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на сваях. Понятие прочной связи объекта с землей – это так называемая оценочная категория, толкование которой правоприменительным органом (например, судом) в каждом конкретном случае требует знания определенных характеристик такого объекта. Например, являются ли резервуары для хранения топлива недвижимостью или это движимое имущество. Решение вопроса о том, возможно ли использование резервуара для топлива «в отрыве» от конкретного земельного участка, будет зависеть, в частности, от того, установлен резервуар на фундаменте или на подставках. В первом случае его, вероятнее всего, следует отнести к недвижимости, а во втором – к движимому имуществу. Данный подход подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 №2061/99, где в качестве признаков объекта недвижимости перечислено наличие специально возведенного фундамента и стационарных коммуникаций. Другим спорным вопросом судебной практики является формулировка понятия недвижимости, приведенная в ГК РФ, в части оценки «соразмерного ущерба назначению» объекта при его перемещении. Как известно, современные технологии позволяют переносить постройки с места на место, вообще не причиняя им вреда. Например, КУГИ Санкт-Петербурга потребовал признать недействительной регистрацию права собственности некоего ООО на торговый павильон (площадь 2800 кв.м.), мотивируя иск тем, что павильон сборный и поэтому не может относиться к недвижимости. Однако у павильона есть фундамент, к нему подведены инженерные коммуникации. В данной ситуации суд встал на сторону КУГИ и отказался признать спорный объект недвижимым имуществом. Однако противоположное решение было принято в отношении другого ООО, которое предъявило иск бывшему городскому бюро регистрации. Компания приобрела два павильона общей площадью 4000 кв.м. и при помощи арбитража сумела зарегистрировать право собственности на них как на объект недвижимости. Но необходимо подчеркнуть, что в большинстве случаев суды не считают сборные павильоны (даже больших размеров) недвижимостью. Такие объекты как телекоммуникационные башни, железнодорожные пути, парковки, как правило, признаются недвижимостью и соответственно подлежат регистрации. Спорные ситуации возникают из-за невыполнения условий договора. Например, КУГИ отказался признать паркинг, расположенный на земельном участке, арендованном у районной администрации, объектом недвижимости. Объект построен силами арендатора и представляет собой подиум, сооруженный из бетонных плит и предназначенный для разгрузки грузового автотранспорта. Однако в договоре аренды земельного участка указывалось, что компания не имеет права возводить капитальные строения и может ограничиваться только временными сооружениями. Очевидно, что интерес в данном случае представляет земельный участок (1,3 га в зоне КАД), поскольку, если компания сумеет зарегистрировать право собственности на площадку, она сможет выкупить по нормативной цене и саму землю под ней.   Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...  Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...  Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...  Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
