|
Показатели мониторинга рынка недвижимостиУчастников рынка недвижимости крупного города можно разделить на пять группы: население, пользователи недвижимости, инвесторы, профессиональные участники рынка недвижимости и государство. Потребности в информации о количественном анализе динамики рынка аренды объектов недвижимости для населения связаны, в основном, с рынками объектов недвижимости личного потребления и с процессами, происходящими на этих рынках. Потребность других групп участников рынка в организации системы исследования рынка недвижимости посредством индикативного мониторинга весьма значительна. Интересующие показатели, в соответствии со структурой потребностей каждой группы, включают экономические, технические и организационно-технические показатели. По составу показателей группы очень близки и, в наиболее общем виде, включают следующие: Экономические показатели рынка недвижимости - показатели динамики ценовых параметров; - показатели динамики количественных параметров; - показатели динамики ликвидности; - показатели динамики сроков аренды; - показатели динамики эксплуатационных расходов; - показатели динамики инвестиций в объекты аренды; - показатели динамики доходности недвижимости; - показатели динамики сроков окупаемости; - показатели динамики рисков инвестиций; - анализ динамики распределения показателей; - анализ структурных сдвигов. Технические показатели рынка недвижимости - динамика распределения географических характеристик (характеристик местоположения); - динамика площадных характеристик; - динамика этажности (величины заглубления для цоколей и подвалов); - динамика уровня технической оснащенности объектов; - динамика уровня отделки помещений; - динамика других качественных характеристик (тип входа, наличие охраны, состояние двора, наличие парковки и т.п.). Эти показатели важны не сами по себе, а в виде динамики количественных и ценовых показателей объектов недвижимости в разрезе различных сочетаний их технических характеристик и распределения (временного, географического, между типами и секторами рынка). Организационно-технологические показатели рынка недвижимости - изменения в части субъектов рынка, их надежности и особенности; - изменения в части процедуры осуществления сделок; - изменения существующих на рынке градостроительных, юридических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и т.п. требований и ограничений; - изменения в законодательстве в отношении объектов аренды и субъектов сделок; - изменения в налоговом законодательстве, связанные с инвестированием в недвижимость, налоги и налоговыми льготами; - динамика времени осуществления сделок; - динамика уровня и состава трансакционных издержек; - анализ опасностей и возможных потерь. Выходным результатом мониторинга являются значения определённого набора показателей каждого из свойств, которые выбираются аналитиком в соответствии с целями исследования и решаемой задачей. В общем случае для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается следующий набор статистических показателей (индикаторов) состояния рынка. По ценовой ситуации: - минимальные, максимальные, средние за период (неделя, месяц, квартал, год) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок (предложений) - размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок, - частотное распределение цен (ставок) в выборках (гистограмма); - среднеквадратические отклонения выборок (СКО) - погрешности в определении средних значений. По конъюнктуре спроса и предложения: · объёми структура спроса и предложения (общий объём предлагаемых в аренду площадей) доля незанятых (вакантных площадей); · ввод в строй площадей объектов; · соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов. По активности (оборотам) рынка: · числозарегистрированных сделок купли-продажи, аренды на вторичном и первичном рынках, в том числе с использованием ипотечного кредитования, объём поглощённых рынком площадей; · отношение этих величин к объёму предложения, спроса, общему объёму объектов различных видов и подвидов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля поглощённых арендуемых площадей), дифференцированные по качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок. По ёмкости рынка: - объём предложения и сделок на рынке аренды, вторичном и первичном рынке в денежном выражении, дифференцированные по видам деятельности, сегментам рынка, качеству, размерам и местоположению объектов и другим признакам и обобщённые по совокупности сделок. По ликвидности объектов: - минимальное, максимальное, среднее за период время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных (время от момента выставления на продажу, аренду или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по различным признакам и обобщённые по совокупности сделок; - размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок; - частотное распределение времени в выборках (гистограмма); - среднеквадратические отклонения выборок (ско); - погрешности в определении средних значений. По инфраструктуре рынка: · число зарегистрированных сертифицированных риэлторских, оценочных, девелоперских, юридических, информационных агентств, специализированных СМИ, фирм, представляющих услуги по управлению недвижимостью, консалтинговые, страховые, образовательные и иные услуги на рынке недвижимости; · распределение их по размеру, количеству квалифицированных специалистов, оборотам, доле рынка (в натуральном и денежном выражении). По состоянию правовой среды: · состояние законодательной и нормативной базы на федеральном, региональном, муниципальном уровне по различным сегментам рынка (видам недвижимости, видам операций с ними) и аспектам его регулирования, административные условия входа на рынок и работы на рынке; · налоговое регулирование и его влияние на рынок, влияние пробелов и коллизий в законодательстве на активность рынка и ценовую ситуацию на нём. По внешним условиям функционирования рынка: · макроэкономическиепоказатели, политические, географические, социально-экономические условия в регионе, состав и состояние фонда существующих и строящихся объектов. Группирование объектов по различным основаниям может происходить с различной степенью укрупнения и детализации. Так, разделение по местоположению может осуществляться по укрупнённым либо по детализированным зонам. Аналогично необходимо поступать и при типизацииобъектов по другим признакам. Совокупность объектов рынка необходимо разделять по признакам качества на типы, классы (вплоть до единичного здания) и определять среднюю удельную цену (как и иные показатели) для каждого типа. Формы аналитических таблиц заполняются теми или иными показателями в зависимости от анализируемой базы данных (например, база сделок или база предложения) и наличия исходных данных (например, данных о числе зарегистрированных сделок). Так, при обработке базы предложений необходимо рассчитывать и регистрировать не менее пяти показателей: 1) минимальная; 2) средняя; 3) максимальная удельная цена (арендная ставка); 4) объём выборки; 5) среднеквадратическое отклонение (СКО); 6) погрешность в определении среднего. Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом... Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем... Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право... Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|