Методы расчета физического износа зданий

Существуют следующие методы определения физического износа зданий:

· визуальный[26] (по таблицам ВСН 53-86);

· на основе расчета срока службы (элемента) объекта;

· на основе определения затрат на ремонт (элемента) объекта.

1. Визуальный. Метод основан на применении «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 (р) – Госгражданстрой», используемых при визуальных измерениях износа.

В соответствии с ВСН 53-86 (р) физический износ жилых зданий оценивается по специальным таблицам признаков износа. Эти признаки выявляются в результате визуального или инструментального обследования и представляют собой внешнее проявление различных неисправностей, характерных для различных стадий развития. Каждой стадии развития износа соответствует количественная оценка в %, которая условно характеризует степень износа как отношение стоимости ремонта с восстановительной стоимости элемента здания.

Например, в таблице 7.3. представлены признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей.

Таблица 7.3.

Признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей

В сборнике ВСН 53-86 (р) таблицы приведены также для стен:

- деревянных, сборно-щитовых;

- деревянных каркасных;

- деревянных рубленых, каркасных и брусчатых с наружной облицовкой кирпичом;

- кирпичных;

- с облицовкой керамической плиткой;

- из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

- из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей.

Физический износ конструкции (Ф_к) рассчитывается по формуле:

,

где: Ф_i - физический износ i-го участка конструкции, %;

P_k - размеры осмотренной конструкции (площадь, длина, объём и т.п. - м², п.м., м³);

P_i - размеры поврежденного i-го участка конструкции.

Например, удельный вес участка к общему объему конструкции, P_i = 75 %; физический износ участка конструкции, Ф_i = 30 %;

Средневзвешенное значение физического износа конструкции Ф_ki = 0,75· 30 = 22,5 %, т.е. физический износ конструкции 22%

Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания.

Физический износ здания (Ф_з):

,

где: Ф_ki - физический износ i-ой конструкции, %;

L_i - доля стоимости i-ой конструкции в восстановительной стоимости здания, %;

n - число осмотренных (обследованных) конструктивных элементов.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по УПВС жилых зданий, либо по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в соответствующих приложениях ВСН 53-86 (р). Например, удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости (табл.7.4.).

Таблица 7.4.

Удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости

Классификация групп капитальности зданий приведена в таблице 7.5.

Таблица 7.5.

Группы капитальности жилых зданий

На основе полученных значений износа элементов и объекта в целом в процентах рассчитывается стоимостное выражение износа, т. е. величина потери стоимости объекта.

Например, в результате визуальных обследований получены следующие значения физического износа в процентах по элементам здания (табл. 7.6.).

Таблица 7.6.

Расчет физического износа по элементам здания

Однако данный метод оценки технического состояния зданий не дает объективной оценки износа, особенно для 1-й, 2-й и 3-ей групп капитальности. Это обусловлено тем, доля ненесущих конструкций (перегородок, оконных и дверных блоков, инженерных систем и др.) в общей стоимости объекта ниже, чем несущих (фундаментов, стен, перекрытий). Поэтому при сравнительно высокой надежности несущих конструкций и значительном износе (35-40%), например, отделки, кровли и технических систем, физический износ здания в целом, определяемый как средневзвешенное значение износа всех элементов, будет иметь значение, близкое к 18%.

В связи с этим здания, которые по результатам визуального обследования в соответствии с ВСН 53-86 (р) имеют физический износ 60% и более, подлежат детальному инструментальному обследованию их несущих конструкций.

2. Метод расчета срока службы (графический)

Этот метод был разработан на основе обработки статистических данных технической эксплуатации по жилым зданиям и отражает зависимость физического износа отдельных конструктивных элементов, систем здания от срока их эксплуатации. В ВСН 53-86 (р) приведены графики физического износа различных конструкций жилых зданий. Данный метод[27] целесообразно применять только при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (с целью планирования и организации ремонтных мероприятий).

3. На основе определения затрат на ремонт объекта (элемента):

,

где: Ф_и - физический износ конструктивного элемента или здания на момент оценки, в %;

З_р - затраты на ремонт элемента или здания в целом, руб.;

С - восстановительная стоимость конструктивного элемента, здания на момент оценки, руб.

Приведенные выше методы оценки физического износа не подразумевают его разделения на устранимый и неустранимый, т.е. полученный показатель износа включает в себя и устранимый, и неустранимый виды.

Однако в теории оценки недвижимости устранимый физический износ рассматривается как износ, который может быть устранен немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического или электрооборудования и т.п.) или по достижении момента проведения очередного косметического ремонта. Если же затраты на устранение дефекта, повреждения больше приращения стоимости объекта, износ считается неустранимым. Заметим, что любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего, но в этом случае имеет место соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения.

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: