|
Внешнее (экономическое) устареваниеВнешнее (или экономическое) устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к объектам, несущим потенциальную или реальную угрозу различного характера: предприятиям, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам и пр. Кроме того, причинами внешнего износа могут выступать, например, действия (или бездействие) правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, приводящие к снижению инвестиционной активности, и другие неблагоприятные изменения на рынке занятости, образования и т. д. Если физический износ и в определенной степени функциональное устаревание можно устранить путем капитального ремонта, реконструкции или модернизации здания, то устаревание внешнее всегда неустранимо. Для определения величины внешнего устаревания применяют два метода: · метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий; · метод капитализации потери дохода, вызванный внешним воздействием. При наличии достаточного количества рыночной информации метод сравнения продаж предпочтителен. Например, расчет внешнего износа на основе анализа парных продаж (ден.ед.):
Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями. При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОДЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (RЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:
Накопленный износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего: ИНак=ИФиз+ИФ+ИВ Этап 6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам. На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа. Этап 7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения. На этом последнем этапе затратного подхода определяется искомая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения с учетом износа, полученной на предыдущем этапе: V = Vзем + СЗ (СВ) + ДП – Инак.
Вопросы для самопроверки 1. В чем разница между затратами на воспроизводство и на замещение объекта оценки? 2. Перечислите сферы применения затратного похода. 3. Назовите виды затрат инвестора на создание объекта недвижимости. 4. Какие виды укрупненных сметных показателей используются в практике оценки недвижимости? 5. Какие субъекты инвестиционно-строительной деятельности взаимодействуют или совмещают функции в процессе создания объекта недвижимости? 6. Назовите основные методы расчета предпринимательской прибыли. 7. На чем основан визуальный метод оценки физического износа объекта недвижимости? 8. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом объекта недвижимости? 9. Каков порядок определения устранимого и неустранимого физического износа? 10. В чем состоит экономическая природа функционального устаревания? 11. Каковы причины и порядок измерения устранимого функционального устаревания? 12. Каковы причины и порядок измерения неустранимого функционального устаревания? 13. В чем сущность и каковы факторы внешнего (или экономического) устаревания? 14. Назовите методы измерения внешнего устаревания. 15. Перечислите порядок применения затратного подхода к оценке недвижимости.
Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот... ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры... Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем... Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|