Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Внешнее (экономическое) устаревание





Внешнее (или экономическое) устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к объектам, несущим потенциальную или реальную угрозу различного характера: предприятиям, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам и пр. Кроме того, причинами внешнего износа могут выступать, например, действия (или бездействие) правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, приводящие к снижению инвестиционной активности, и другие неблагоприятные изменения на рынке занятости, образования и т. д.

Если физический износ и в определенной степени функциональное устаревание можно устранить путем капитального ремонта, реконструкции или модернизации здания, то устаревание внешнее всегда неустранимо.

Для определения величины внешнего устаревания применяют два метода:

· метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

· метод капитализации потери дохода, вызванный внешним воздействием.

При наличии достаточного количества рыночной информации метод сравнения продаж предпочтителен.


Например, расчет внешнего износа на основе анализа парных продаж (ден.ед.):

А. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы  
Б. Цена трехкомнатной квартиры вблизи инфекционной больницы  
В. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы  
Г. Цена трехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы  
Разница в цене между В и Г всего:  
Разница в цене между А и Б всего: в том числе:  
обусловленная размером квартир: (В-Г)  
обусловленная близостью инфекционной больницы: 14000-(В-Г)  
Снижение суммы внешнего износа, связанное с прочими улучшениями четырехкомнатной квартиры (на 20 % от 6000)  
Процент внешнего устаревания, вызванный близостью инфекционной больницы, %: (4800: 192 000) ·100   2,5

 

Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями. При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОДЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (RЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:

Накопленный износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего:

ИНакФизФВ

Этап 6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам.

На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

Этап 7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения.

На этом последнем этапе затратного подхода определяется искомая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения с учетом износа, полученной на предыдущем этапе:

V = Vзем + СЗ (СВ) + ДП – Инак.

 

 

Вопросы для самопроверки

1. В чем разница между затратами на воспроизводство и на замещение объекта оценки?

2. Перечислите сферы применения затратного похода.

3. Назовите виды затрат инвестора на создание объекта недвижимости.

4. Какие виды укрупненных сметных показателей используются в практике оценки недвижимости?

5. Какие субъекты инвестиционно-строительной деятельности взаимодействуют или совмещают функции в процессе создания объекта недвижимости?

6. Назовите основные методы расчета предпринимательской прибыли.

7. На чем основан визуальный метод оценки физического износа объекта недвижимости?

8. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом объекта недвижимости?

9. Каков порядок определения устранимого и неустранимого физического износа?

10. В чем состоит экономическая природа функционального устаревания?

11. Каковы причины и порядок измерения устранимого функционального устаревания?

12. Каковы причины и порядок измерения неустранимого функционального устаревания?

13. В чем сущность и каковы факторы внешнего (или экономического) устаревания?

14. Назовите методы измерения внешнего устаревания.

15. Перечислите порядок применения затратного подхода к оценке недвижимости.

 

 







Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.