Особенности оценки права аренды земельного участка

В Российской Федерации в сфере землепользования применяется практика предоставления инвесторам региональными и муниципальными органами власти права застройки свободных земельных участков. Например, в Санкт-Петербурге, инвесторам предоставляется право на заключение инвестиционных договоров или договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях для строительства и реконструкции.

Начальная цена права на заключение инвестиционного договора - рыночная стоимость соответственно объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, которая рассчитана в соответствии с законодательством об оценочной деятельности[31].

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка[32].

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:

- период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

- порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

- необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

- наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

- наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на основе доходного подхода доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка.

Разница между ЧОД от единого объекта недвижимости и ЧОД, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором.

При расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка.

При расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права.

При определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

1. В чем заключается назначение анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка?

2. Охарактеризуйте этапы проведения анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. В чем сущность метода сравнения продаж для земельных участков?

4. Для оценки каких земельных участков применяются методы выделения и распределения?

5. Опишите последовательность действий при использовании метода предполагаемого использования для оценки земельных участков.

6. В чем состоят особенности оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж?

7. В чем состоят особенности оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка при использовании методов капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования?

Анализ рынка недвижимости – выявление свойств рынка недвижимости, его количественных и качественных характеристик, внутренних и внешних взаимосвязей и взаимозависимостей.

Внешнее (или экономическое) устаревание – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды.

Вторичный рынок недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором являются объекты недвижимости, уже бывшие в эксплуатации.

Заказчик - сторона, которая по договору строительного подряда поручает подрядчику в установленный договором срок построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы и обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Затраты на воспроизводство - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Здание - архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных явлений и т.п.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Земельный участок – часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Инвестор - субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование.

Индекс - показатель, характеризующий изменение тех или иных сторон рынка недвижимости и измеряемый как отношение величины какого-либо параметра в текущем периоде к его величине в базовом периоде.

Мониторинг рынка недвижимости – систематический сбор сведений о состоянии рынка недвижимости по определенному широкому кругу параметров, имеющий своей целью выявление наиболее полной картины функционирования рынка, предоставление участникам рынка недвижимости необходимого и достаточного объема информации для принятия решений и позволяющего проводить анализ рынка как в целом, так и по его отдельным сегментам.

Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

Недвижимое имущество, недвижимость - земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объект - аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Параметр – характеристика определенного свойства рынка, получаемая непосредственно в процессе мониторинга рынка.

Первичный рынок недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором выступают вновь создаваемые (и вновь созданные) объекты недвижимости.

Подрядчик - сторона по договору подряда, которая обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Показатель — количественная характеристика отдельных сторон рынка недвижимости, которая может быть получена либо непосредственно при наблюдении за рынком, либо на основе обработки, обобщения и анализа рыночной информации.

Потенциальный валовой доход – это максимально возможный годовой доход, аккумулированный недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета операционных издержек.

Предложение – количество выставленных на рынке объектов недвижимости для продажи, аренды или отчуждения в иной форме за определенный период времени.

Принадлежности - движимые по природе вещи, прикреплённые к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Реквизиция — возмездное изъятие имущества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости.

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: