Характеристика іпотечного інвестиційного кредитування

ЗУ Про іпотеку від 05.06.2003 р., ЗУ Про Іпотечне кредитування.

Іпотека – це вид забезпеч. виконання зобов’язання нерух. майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким, іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зоб-ня одержати задов.-ня своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, переважно перед ін. кредиторами цього боржника в порядку, встан. законом.

Іпотечне кредитування – правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу. Іпотечний борг – основне зобов’язання за будь-яким правочином, виконання якого забезпеч.іпотекою.

Юрид. та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої сист. права приватної власності на нерух.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки, або мають поручників, які надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника.

Предметоміпотеки можуть виступати будь-яке нерух. майно або нерухомість, а саме: Земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Характерними ознаками інвестиційного іпотечного кредитування є:

- Як правило, об’єкт кредитування виступає предметом іпотеки

- Середній розмір таких кредитів, як правило, перевищує середній розмір інших банківських кредитів.

- Тривалий строк користування кредитом

- При кредитуванні, стан та вартість предмета іпотеки є не менш важливими, ніж фінансовий стан позичальника.

При видачі іпотечних кред.,банки повинні врах. наступні моменти:

- Співвідношення суми запланованого позичальником внеску та ціни покупки заставного майна, що є предметом іпотеки

- Видача іпотечних кредитів часто означає початок тісної співпраці позичальника із банком.

- Основним фактором визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видає банк є стабільність ресурсної бази банку.

- Кредитування під заставу нерухомості передбачає ретельний аналіз таких аспектів кредитної заявки:

o Розмір (стабільність) доходів позичальника

o Розмір заощаджень та джерело початкового внеску

o Обсяги продажів та кон’юнктуру цін на ринку нерухомості, що передається в заставу.

43. Принципи оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні.

1 група принципів – принципи, які дають можливість покупцю одержати уявлення про цінність об’єкта нерухомості:

- принцип вигоди – купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об’єкт буде покупцю корисний, при цьому вигода визначатиметься можливістю його використання для виконання тих чи інших функцій;

- принцип заміщення – найбільша вартість об’єкта нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об’єкт нерухомості з подібною вигодою;

- принцип очікування – дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів та вигод, одержаних, внаслідок використання об’єкта нерухомості;

2 група принципів – принципи, які характеризують фактори, які безпосередньо впливають на оцінку нерухомості

- принцип оцінки залишкової продуктивності землі – означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена, як чистий дохід, віднесений до землі після оплати праці, капіталу, та підприємницької діяльності;

- принцип оцінки внеску, як величини приросту вартості об’єкта власності в результаті додаткових витрат. Внесок – це сума, на яку збільшується чи зменшується вартість об’єкта власності, або збільшується чи зменшується чистий дохід від використання об’єкта внаслідок наявності або відсутності якого-небудь покращення або доповнення до діючих факторів виробництва;

- принцип визначення впливу доходів на вартість об’єкта власності – означає, що в міру доповнення ресурсів до основних факторів виробництва, темпи зростання чистих доходів збільшуватимуться до деякої точки, починаючи з якої доходи будуть зростати більш повільними темпами. Доходи зростають доти, доки приріст вартості не стане меншим, ніж витрати на добавлені ресурси;

- принцип оцінки збалансованості факторів виробництва – означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, коли досягається максимальна вартість землі та об’єктів нерухомості, що на ній знаходяться;

- принцип економічної величини (оптимальний розмір об’єкта власності).

3 група – принципи, що характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об’єктів нерухомості.

- принцип залежності – означає, що вартість об’єкта значною мірою обумовлена його місцезнаходженням – наявністю інфраструктури, кваліфікованої робочої сили, тощо;

- принцип відповідності – означає, що будь-який об’єкт нерухомості має відповідати архітектурним, ринковим, нормативним стандартам, прийнятим у цьому регіоні;

- принцип попиту та пропозиції – означає, що за наявності збалансованого попиту та пропозиції, ринкова ціна, як правило, відображає витрати на спорудження об’єкта нерухомості;

- принцип конкуренції – означає, що коли прибуток на ринку перевищує рівень оплати виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, внаслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів, а це в підсумку впливає на оцінку об’єктів нерухомості;

- принцип зміни вартості – зміна вартості об’єкта нерухомості є постійним процесом, який обумовлюється не лише їх фізичним зносом, а й іншими факторам, зокрема – зміною вартості сировини, впровадження нової техніки, нових технологій, зміни демографічної, екологічної ситуації та ін..

Синтезом усіх розглянутих вище принципів є принцип найкращого та найефективнішого використання - це варіант використання об’єкта, який вибрано серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, обґрунтованим, має реальне фінансове забезпечення і веде до найвищої вартості об’єкта нерухомості.

44. Оцінка нерухомості за витратним підходом.

Витратний – заснований на припущенні, що витрати на будівництво об’єкта за мінусом зносу в сукупності з вартістю земельної ділянки, на якій він знаходиться є орієнтиром для визначення вартості об’єкта нерухомості.

Витрати на буд-во об’єкта з урахуванням зносу в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки досить точно відображають вартість нерухомості.

При застосуванні такого підходу оперують такими поняттями, як вартість заміщення та вартість відтворення.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об’єкта, що має з об’єктом оцінки еквівалентну корисність, але побудований в новому стилі з викор. прогресивних матеріалів та обладнання.

Вартість відтворення – визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії об’єкта з використанням таких самих архітектурних рішень, матеріалів, з тією ж якістю будівельних робіт.

Витратний підхід застосовується в наступних випадках:

- При техніко-економічному обґрунтуванні нового будівництва.

- При виборі найкращого і найефективнішого використаня земельної ділянки.

- При виборі профілю об’єкта нерухомості

- При узгодженні вартості об’єктів нерухомості, що отр. різними методами.

- При оцінці будівель спеціального призначення.

- При оцінці об’єктів нерухомості в пасивних секторах ринку

- Для страхування.

Величина повної вартості заміщення часто використовується інвестором, як верхня межа вартості об’єкта оцінки.

Технологія застосування витратного підходу.

1. Визначається вартість земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт нерухомості. (для оцінки використовуються ринкові методи)

2. Розраховується вартість заміщення чи вартість відновлення. Існує 4 способи визначення такої вартості:

a. Спосіб порівняльної одиниці.

b. Поелементний спосіб розрахунку

c. Кошторисний спосіб.

d. Індексний спосіб – передбачає визначення вартості, як добутку балансової вартості і індексу переоцінки основних фондів.

3. Розрахунок всіх видів зносу – три види: фізичний, функціональний (моральний), зовнішній (економічний).

4. Визначається вартість об’єкта за мінусом зносу.

5. Визначається загальна вартість об’єкта нерухомості, як сума земельної ділянки і об’єкта нерухомості.

45. Оцінка нерухомості за дохідним підходом.

Дохідний – базується на припущенні, що існує пряма залежність між доходами, які приносить об’єкт нерухомості і його вартістю.

При використанні даного підходу для оцінки нерухомості, оцінювачі виділяють декілька рівнів доходів та витрат.

1 рівень – потенційний валовий дохід – це дохід від здачі в аренду або іншим способом.

2 рівень – дійсний ефективний валовий дохід. Визначається як потенційний валовий дохід за мінусом витрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати чи інших доходів.

3 рівень – чистий операційний дохід – це величина, що характеризує реально одержаний дохід за мінусом поточних операційних витрат без урахування фін витрат.

4 рівень – грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому та їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення є основою оцінки при визначенні інвестиційної вартості.

Метод капіталізації полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об’єкта. Дохід від використання об’єкта і виручка від його перепродажу капіталізуються в поточну вартість, яка і буде представляти собою ринкову вартість об’єкта. Даний метод використовується, коли існує стабільний потік доходів.

Вартість об’єкта=Чистий оп. дохід/Коеф капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації – параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об’єкта. Методи його розрахунку:

· Метод прямолінійного повернення капіталу: коефіцієнт дорівнює норма повернення основного капіталу + поточна віддача на вкладений капітал;

· Метод визначення коеф. при умові повернення капіталу по Фонду відшкод.за ставкою доходу на інвестиції. Коеф. розраховується: фактор фонду відшкод. + ставка доходу на інвестиції. Фактор фонду відшкод.: і/(1+і)ⁿ -1

· Визначення коефіцієнта при умові повернення капіталу до фонду відшкодування за безризиковою ставкою. Розраховується так само, але фактор фонду – за без ризиковою ставкою.

· Визначення коеф. капіталізації за методом інвестиційної групи – коеф. капіталізації визначається як середньозважена величина із ставок доходу по джерелах, які використовуються для фінансування угоди.

· За методом інвестиційної групи з амортизацією к оеф. капіталізації визначається як середньозважена величина із зважених ставок по погашенню іпотечного кредиту та ставки доходності на власний капітал. Ставка погаш. іпотечного кредиту - іпотечна постійна, розраховується як співвіднош. річного платежу по кредиту, який включає і тіло платежу і суму кредиту.

Метод дисконтування грошових потоків Використовується для оцінки об’єктів дохідної нерухомості, при цьому вартість об’єкта визначається як поточна вартість очікуваних у майбутньому вигод від володіння об’єктом нерухомості. Інвестор розглядає об’єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість як співвідношення між грошовим вираженням цих переваг і ціною, за якою об’єкт може бути придбаний.

3) Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестиційного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити.

Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості.

Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості буде такою:

1) визначається прогнозний річний чистий операційний дохід

2) у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу

3) визначається річний платіж з обслуговування боргу

4) визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу

5) визначається поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерух. — коеф. приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і1;

6) визначається залишок іпотечної заборгованості (Dk) на момент перепродажу. Залишок заборгованості визначається з використанням дохідної ставки кредитора і2, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;

7) знаходиться різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу;

8) визначається поточна вартість величини, визначеної в п. 7, (RР – Dk)V k, де коефіцієнт приведення визначається за ставкою доходу на власний капітал, тобто V k= (1 + і1) – k, k — число років на момент перепродажу об’єкта нерух.;

9) вартість ВК визначається як сума величин, виз­начених у п. 5 та 8;

10) вартість оцінюваного об’єкта нерухомості визначається як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу

46. Оцінка нерухомості за ринковим методом.

Передбачає оцінку вартості об’єктів нерухомості на основі інформації про вартість аналогічних об’єктів нерухомості, що були продані на даному ринку.

1) Найбільш поширеним є метод прямого порівняльного аналізу продаж. Полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу та порівнянні об’єктів, по яким ці операції проводилися з об’єктом, що оцінюється. Заснований на принципі заміщення.

При використанні методу, експерт-оцінювач має проаналізувати об’єкти-аналоги і зробити поправки до ціни на відмінності, які є між оцінюваними і об’єктами-аналогами. Даний метод може застосовуватися лише на розвинутих секторах економіки.

Технологія реалізації методу аналізу продажів:

1. Виявлення недавніх продажів об’єктів із схожими характеристиками на відповідному ринку.

2. Перевірка достовірності інформації – дані про угоди мають бути перевірені і підтверджені покупцем або продавцем, або брокером.

3. Внесення поправок до ціни, що враховують відмінності об’єктів-аналогів від об’єкта, що оцінюється.

Для визначення поправок може використовуватися один з таких способів:

o Аналіз парних продажів – полягає в зіставленні та аналізі декількох пар угод з купівлі-продажу. При цьому, парними називають продаж двох об’єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач і повинен оцінити, щоб використовувати її в подальшому, як поправку.

o Регресійний аналіз – передбачає виявлення залежності ціни об’єкта від наявності тієї чи іншої характеристики

o Розрахунок вартості елемента, для якого здійснюється поправка.

За видами, поправки можуть бути в грошовому вираженні, або у відсотках, а також можуть існувати кумулятивні процентні поправки, кумулятивні загальні поправки і поправка у вигляді загального угруповування.

4. Узгодження даних. Підсумкова величина вартості об’єкта, що оцінюється, визначається, виходячи з узгодження скоригованих цін продажу об’єктів-аналогів.

Підсумкова ціна визначається як середньозважена величина підсумкових цін об’єктів-аналогів.

2) Метод валової ренти.

Базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу і доходом від здачі нерухомості в оренду.

За своєю сутністю він є поєднанням доходного і ринкового підходів до оцінки.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів. Розраховується, як відношення ціни покупки або продажу до рентного доходу (GRM – Gross rent multiplier).

Технологія застосування цього методу.

1. Визначається річний рентний дохід для об’єкта, що оцінюється.

2. Розраховується оптимальний для даного сектора ринку валовий рентний мультиплікатор, виходячи з ринкових даних останніх продажів об’єктів-аналогів.

3. Визначається вартість об’єкта нерухомості, як добуток рентного доходу об’єкта, що оцінюється та валового рентного мультиплікатора.

3) Метод прямої капіталізації (метод загального коефіцієнта капіталізації).

Він є поєднанням ринкового і доходного підходів. Цей метод заснований на капіталізації доходу, отриманого від експлуатації об’єкта. Пряма капіталізація визначається приведенням очікуваного прибутку від експлуатації об’єкта, що оцінюється до поточної вартості шляхом поділу його на загальний коефіцієнт капіталізації. При цьому загальний коефіцієнт капіталізації відображає переважне співвідношення між прибутком і ціною продажу для об’єктів-аналогів, що продані на ринку.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації відбираються об’єкти-аналоги, які характеризуються потоками доходів, схожими за ризиком, тривалістю об’єкта, що оцінюється.

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

---

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: