|
Стадии создания Торгового ЦентраМногие из указанных ниже стадий идут не последовательно, а параллельно. I. Предварительная стадия На предварительной стадии производятся следующие работы: - составление предварительных концепций проекта; - описание Проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников Проекта; - составление сетевого графика работ. II. Стадия исследования и анализа Проекта Цель: анализ наилучшего использования. На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим критериям: основные: - соотношение "доходность / риск" дополнительные: объем инвестирования - условия инвестирования - срок окупаемости - срок развития Проекта
Данная стадия подразделяется на следующие этапы: 1 Подбор вариантов возможного использования Подбираются варианты возможного использования объекта, для каждого из которых определяются границы зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых групп потребителей) и набор критериев для возможных участников Проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования. Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно: - размер и конфигурация участка; - ресурсное качество участка; - характер застройки прилегающей территории; - функциональные зоны города; - расположение проекта относительно центра города и главных улиц; - крупные предприятия торговли; - места концентрации мелких предприятий торговли (киоски, павильоны); - предприятия общественного питания (рестораны, кафе); - предприятия развлечений; - рекреационные зоны; - офисные учреждения и бизнес-центры; - транспорт; - парковки; - пешеходные потоки. В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются: - максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения); - агрегированный оценочный показатель Проекта. Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта. Исследования потенциального спроса Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются: - в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения: - население, проживающее в зоне обслуживания; - основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания; - состав расходов различных типов потребителей; - спрос на различные виды товаров или услуг. - в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения: - характеристики спроса целевых групп потребителей. Исследования конкурентной среды Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются: - существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния); - уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей. Анализ наилучшего использования По завершению исследований (этапы 2-4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования. На основе этих показателей по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком / инвестором, консультантами и, возможно, прочими участниками Проекта определяет вариант наилучшего использования. III. Стадия разработки Проекта Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик Проекта. На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры. Разработка проекта включает в себя следующие этапы: Окончательная формулировка главной темы проекта Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии. (Краткий ответ на вопрос "Что представляет собой Проект и каковы его перспективы"). 2 Разработка концептуального плана На данном этапе формируются: - функциональная композиция участка и отдельных объектов; - схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций); - планировка участка; - примерные поэтажные планы; - основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений. При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы: - физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов; - необходимое инженерное и техническое обеспечение; - ограничения по циркуляции потоков; - качество использования пространства; - требования по общей комфортности Объекта и линии видимости. 3 Разработка функционального плана На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные варианты плана участка и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер. Разработка архитектурного проекта Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы. 5 Подготовка плана аренды На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды. Расчет финансовых потоков Расчет финансовых потоков производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет выполняется в трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический, - и может быть дополнен соответствующими комментариями и оценкой рисков. 7 Разработка бизнес-плана Бизнес-план может быть разработан как SMT Developments, так и девелопером, или специализированной консультационной компанией. Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и должен включать в себя данные по: - разработанной на предыдущих этапах концепции, - анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу), - архитектурным проработкам, - плану аренды, - участникам Проекта, - экономике Проекта, - оценке рисков, - страхованию, - юридическому обоснованию. При этом, чем крупнее Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам. В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений. Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем... Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам... ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между... Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|