Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Отношениях. Договор аренды, его элементы, виды. Лизинг.





Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение (ст. 577 ГК).

Для осуществления предпринимательской деятельности субъектам необходимо иметь имущество. Для решения задачи приобретения имущества существует два способа:

1) приобретение имущества в собственность путем заключения договора купли-продажи и стать его собственником. Однако этот способ неприемлем, если имущество дорогое и у предпринимателя недостаточно оборотных средств для его приобретения, либо в случае, когда имущество необходимо для решения временных задач, или может быть использовано только в определенный период времени;

2) приобретение имущества во временное владение и (или) пользование (заключение договора аренды). Это дает возможность субъекту предпринимательской деятельности использовать указанное имущество в хозяйственном обороте, извлекать из него потребительские свойства не уплачивая его полную стоимость.

С другой стороны передача имущества во временное владение и (или) пользование на условиях возмездности и возвратности позволяет собственнику имущества получать доходы даже в том случае, если имущество в силу разных обстоятельств не используется им по назначению.

По своей правовой природе договор аренды консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Виды договора аренды:

Ø прокат;

Ø аренда транспортных средств;

Ø аренда зданий и сооружений;

Ø аренда предприятий;

Ø финансовая аренда (лизинг).

Стороны договора аренды - арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, Республика Беларусь и административно-территориальные единицы. Арендодателями могут быть собственники имущества либо уполномоченные лица.



Предметом договора аренды является имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

В ГК дан примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды. Ими могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Законодательными актами могут устанавливаться виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (ст. 580 ГК).

Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, существенным условием которого является цена (арендная плата). Арендная плата может устанавливаться в виде: определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода; предоставление арендодателю определенных услуг; возложение на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества. Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам имущества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).

Арендодатель по договору аренды обязан:

Ø предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также все документы принадлежности; нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки не позволяют полностью или частично пользоваться имуществом. Арендодатель не несет ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору или если эти недостатки сам арендатор должен был обнаружить при передаче имущества;

Ø предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Если арендодатель не исполнил эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

Ø производить за свой счет капитальный ремонт, если данная обязанность возложена на него по договору. Капитальный ремонт должен производиться в договорный либо разумный срок, если вызван неотложной необходимостью.

Обязанности арендатора:

Ø своевременно вносить арендную плату в установленном размере, в порядке и сроки, определенные договором. Если они в договоре не определены, то плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, которые обычно применяются при аренде такого имущества;

Ø пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы;

Ø при прекращении договора вернуть имущество в том же состоянии. Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время.

Договор аренды является двусторонним. Обязанностям одной стороны корреспондируют соответствующие права другой стороны.

Договор аренды прекращается:

Ø с истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит);

Ø в случае гибели предмета аренды.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

2. более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

3. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора;

3. арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 636 ГК). Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Одной из особенностью договора лизинга, позволяющей выделить его из всего ряда видов договоров аренды, является то, что для арендодателя сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью.

Сторонами договора лизинга являются арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец имущества, предназначенного для передачи его в аренду определенному лицу. Таким образом, договор лизинга – трехсторонний, а также возмездный и консенсуальный.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Предмет финансовой аренды является собственностью лизингодателя в течение действия договора.

Срок договора определяется соглашением сторон, как правило, это продолжительный период.

Стоимость (цена) договора лизинга устанавливается по соглашению сторон при заключении договора, исходя из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с исполнением данного договора, и суммы его вознаграждения (дохода) либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости, если по условиям договора предусмотрен выкуп предмета договора.

Лизинговые платежи относятся к затратам, которые включаются в себестоимость работ лизингополучателя, и на эту сумму платежей уменьшается размер облагаемой налогом прибыли. Выкупная стоимость предмета договора не входит в состав затрат по лизингополучателя.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК и иными актами законодательства для покупателя, за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Прекращение договора финансовой аренды осуществляется на основании истечения установленного срока, если стороны не продлили его, а также по соглашению сторон. В некоторых случаях возможно прекращение договора и по требованию одной из сторон.

Выделяются следующие виды лизинга:

v по степени окупаемости лизингового имущества и перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю:

1. финансовый - договор заключается на срок полной окупаемости оборудования или близкий к этому, возмещение стоимости предмета лизинга должно быть произведено в размере не менее 75% его первоначальной стоимости; разновидности:

Ø возвратный (собственник продает оборудование лизинговой компании, а затем берет это же оборудование в лизинг);

Ø раздельный (лизингодатель финансирует лишь часть стоимости оборудования, оставаясь собственником его);

2. оперативный - договор заключается на срок меньший, чем экономический срок службы предмета лизинга; стоимость объекта лизинга возмещается в размере менее 75% его первоначальной стоимости; по истечении срока договора предмет договора возвращается лизингодателю, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно;

v по составу сторон:

1. международный (внешний) - хотя бы одна из сторон договора лизинга является нерезидентом Республики Беларусь; разновидности:

Ø импортный (поставщик и лизингодатель находятся на территории иностранного государства);

Ø экспортный (лизингополучателем является зарубежный получатель);

Ø международный транзитный лизинг (все участники лизинговой операции находятся на территориях разных государств);

2. внутренний - все стороны договора являются резидентами Республики Беларусь;

v сублизинг – лизинг, при котором лизингополучатель с разрешения лизингодателя по договору сублизинга передает иным лизингополучателям в последующее пользование и владение объект лизинга. При этом лизингополучатель не освобождается от обязательств и ответственности перед лизингодателем, предусмотренных договором лизинга; в то же время на него переходят права лизингодателя по отношению к другому лизингополучателю;

v по наличию посредника:

1. прямой (двусторонний) – в договоре лизингодатель одновременно является и поставщиком имущества;

2. косвенный – передача имущества происходит через посредника, но имущественные отношения складываются между поставщиком, лизингодателем и лизингополучателем, каждый из которых действует самостоятельно.

 

Литература: [1]|, [5], [19], [41], [45], [46], [60], [124], [145], [147], [150].









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2019 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.