|
|
Рыночной стоимости помещения под офис, шоу-рум, салона красоты,Стр 1 из 4Следующая ⇒ Руководитель организации ООО «Рассвет» (наименование организации) Макарова И.А. (ФИО) «10» января 2012 г.
ОТЧЁТ № 2 Об определении Рыночной стоимости помещения под офис, шоу-рум, салона красоты, расположенного по адресу: Г. Москва, м. Новослободская
Москва 2012 г. Сопроводительное письмо Генеральному директору ОАО «Звезда» (название организации - Заказчика) г-ну Киселеву Б.Г. (ФИО) Уважаемый Борис Григорьевич, в соответствии с договором № 1 от «30» декабря 2011 г. произведена оценка помещения под офис, шоу-рум, салона красоты, расположенного по адресу: г. Москва, м.Новослободская, с целью определения его рыночной стоимости по состоянию на «10» января 2012г. Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа проектно-сметной и иной документации, предоставленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств массовой и деловой информации, включая Интернет и др. Аудиторская и иная проверка информации, предоставленной Заказчиком, не проводилась, т.к. Оценщик полагается на ее достоверность. Результаты анализа указанной информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость помещения под офис, шоу-рум, салона красоты, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением, составляет: 15 428 255 руб (пятнадцать миллионов четыреста двадцать восемь тысяч двести пятьдесят пять) руб (сумма прописью) Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих условий, а также собранную фактическую информацию. Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., государственными стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», со стандартами Российского общества оценщиков (РОО) и «Международными стандартами оценки» (шестое издание) принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC, русский перевод РОО, М., 2003 г.). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета. На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, Исполнитель готов дать дополнительные разъяснения. С благодарностью за возможность оказать Вам услугу. Генеральный директор ООО «Рассвет» Макарова И.А. Оценщик Макарова И.А. «10» января 2012г. Общие сведения Таблица 1.
Анализ социально-экономической ситуации в регионе Тверской район - часть исторического центра Москвы, являющегося сложнейшим градостроительным и социальным организмом, постоянно развивающимся и совершенствующимся. Территория района имеет многовековые тенденции развития. Она представляет собой уникальную зону значительной историко-архитектурной и культурной ценности. Рисунок 1 Схема района Тверской
Тверской район входит в Центральный административный округ. Своё название он получил от главной Московской магистрали — Тверской улицы. Сегодня это один из самых перспективных сегментов столичного мегаполиса. История московского центра и его традиции неотделимы от истории этого района.
Рисунок 2 Границы района Тверской
В центре части района действуют станции метрополитена «Новослободская», «Маяковская», «Пушкинская», «Тверская», «Белорусская» и др. Соседние районы Районы Москвы, имеющие общую границу с Тверским районом: Арбат, Басманный, Беговой (САО), Бутырский (СВАО),Замоскворечье, Красносельский, Марьина роща (СВАО), Мещанский, Пресненский, Савёловский (САО), Таганский, Хамовники и Якиманка. Уровень развития инфраструктуры Тверского района соответствует статусу главного района Москвы. Здесь особенно сильно наблюдается явление, так называемой «суточной миграции», когда дневное «население» района в 7—8 раз превышает постоянное. Поблизости от Тверской улицы с трудом можно найти тихие переулки — сказывается высокая концентрация офисов. Повсюду люди, спешащие на работу или учёбу, а также туристы приехавшие осмотреть местные достопримечательности. Поэтому инфраструктура района, призвана удовлетворять потребности и желания не только жителей, но и гостей района. Цены на продукты питания здесь значительно выше, чем в других районах Москвы. Большие трудности Тверской район испытывает с парковочными местами, в часы пик нередки заторы и пробки. На территории района находится 144 улицы и проездов, среди них главная магистраль города - Тверская и 1-я Тверская-Ямская улицы, Долгоруковская, Новослободская улицы, часть Садового кольца и Бульварного кольца, две пешеходные зоны – Столешников пер.. Камергерский пер., а также главные площади столицы - Тверская, Триумфальная, Тверская Застава, Пушкинская. К отличительным особенностям района, определяющим основные тенденции социально-экономического развития относится: а) территория района расположена в сложившейся части города, его историческая и архитектурная значимость обуславливает особый подход к реконструкции существующих зданий и новой постройке, обновлению инженерных коммуникаций, озеленению и оформлению; б) высокая концентрация учреждений науки, культуры, музеев, гостиниц и пр. обуславливает высокий коэффициент внутригородской миграции населения, что требует значительного увеличения обеспеченности услугами социальной инфраструктуры, а это в свою очередь, приводит к еще большему притоку населения; в) численность коренного населения имеет тенденцию к снижению за счет расселения коммунальных квартир и выселения аварийных домов; г) численность работающих в учреждениях и организациях района значительно превышает число жителей.
Таблица 1
Таблица 3 Информация о местоположении Объекта оценки
Общая характеристика здания Административное здание, 15 мин. пешком до м.Новослободская
Описание объекта оценки Помещение под офис, шоу-рум, салона красоты, косметики, 72 кв.м, 2 этаж, идеальное состояние, авторский дизайн, тел, интернет
Оценка затратным подходом Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости. Таблица 10 Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)
Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом
Обоснование величины корректировок: · Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;
· Без телефона и интернета современные офисы врядли смогут существовать – корректировка 3% · Наличие кондионера увеличивает стоимость помещения на 1% · Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 % · Наличие кухни и санузла необходимо для нормальной работы, корректировка 2 % · Отличное состояние помещения сильно отличается от хорошего. Поэтому введём корректировку 3% Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 3. Для аналога 1- 0,2, для 2 – 0,3, для 3 – 0,5 Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит: СО.О.= 0,2*272761+0,3*196910+0,5*296986= 262118,2руб/м2. СО.О = 262118,2*72 м2 = 18 872 510 руб.
Оценка доходным подходом Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду. Используемая информация по аналогам формируется в табл. 12. Таблица 12
Расчёт среднерыночной арендной платы
Обоснование величины корректировок: · Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;
· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 % · Таким образом, стоимость Объекта оценки составит · СО.О.= 0,4*1587+0,3*1958+0,3*1366=1632 руб/м2 · СО.О= 1632*72= 117504руб.
Цена продажи указана не была, поэтому определили ее с помощью сайта www.irn.ru.
Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации 0,26/3=0,087 Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит СО.О.= 117504*12/0,087 = 16 207 448 руб
Заключение В итоге проведённых исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Оценщик считает, что рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на «10» января 2012г., с учетом округлений составляет 15 428 255 руб (пятнадцать миллионов четыреста двадцать восемь тысяч двести пятьдесят пять) руб. (сумма прописью)
Макарова Ирина Александровна (ФИО)
(подпись)
Список использованной литературы 1. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010. 2. Киселев Б.Г., Завяльский П.А. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учебное пособие. – М.: МИСиС, 2010. 3. http://www.irn.ru/ - Индексы рынка недвижимости 4. http://www.mos.ru/ - Правительство Москвы
П Р И Л О Ж Е Н И Е
Приложение 1 Сравнительный подход Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Доходный подход Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
[1] Далее по тексту «Объект оценки». [2] Далее по тексту «Заказчик». [3] Далее по тексту «Собственник». [4] Дата осмотра Объекта оценки и дата проведения оценки должны совпадать. [5] Указывается курс ЦБ РФ на дату оценки.
Руководитель организации ООО «Рассвет» (наименование организации) Макарова И.А. (ФИО) «10» января 2012 г.
ОТЧЁТ № 2 Об определении рыночной стоимости помещения под офис, шоу-рум, салона красоты, расположенного по адресу:   Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...  Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...  ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...  ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
