Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Оценка квартиры сравнительным подходом





 

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

 

Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки (физические и экономические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью).

При сборе информации по объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

Для определения ориентира величины корректировки по какому-либо элементу сравнения можно воспользоваться программами определения стоимости жилых помещений (квартир), представленных на сайтах риэлтерских, оценочных компаний. Для этого необходимо ввести требуемые для расчета стоимости квартиры данные в двух вариантах. Первый вариант – с данными оцениваемой квартиры, второй вариант – с данными оцениваемой квартиры, в которых величина одного элемента сравнения заменена на величину элемента сравнения по одному из объектов сравнения (аналогов).

При этом необходимо учитывать, что величина корректировки будет ориентировочная и ее необходимо обосновать. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. Это обусловлено тем, что гипотетическая модель стоимости квартиры, по которой ведется примерный расчет рыночной стоимости квартиры в риэлторских компаниях основывается на статистических данных, учитывает не все элементы сравнения, и результат определения рыночной стоимости квартиры является приблизительным.

Сравнительный подход включает следующие этапы:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав собственности на Объект оценки и аналоги.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектами оценки. Девять обязательных элементов сравнения представлены в Таблице 10.

 

 

Таблица 10 Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)

Элементы сравнения Аналоги  
     
Условия продажи н/д Без комиссии н/д
Условия рынка (время)   аналогично аналогично аналогично
Цена   15 млн руб 580 тыс долл 21 млн руб
Местоположение м.Чистые пруды, ЦАО м.Тверская, ЦАО м.Пролетарская, ЦАО
Расстояние до метро 10 минут пешком 3-5 мин пешком н/д
Физические характеристики: Продажа свободного назначения Продажа офиса Продажа офиса, шоу-рум, салона-парикамахерской
Тип объекта   Помещение свободного назначения Помещение свободного назначения Помещение свободного назначения
Тип помещения 1 этаж жилого дома 2 этаж адм.зд. н/д
Площадь, м2 60м2 87м2 71м2
Вид здания жилое Адм. н/д
Отдельный вход нет нет Есть
Санузел, кухня есть, есть Есть, есть н/д
Состояние хорошее   отличное отличное
кондиционер нет есть нет
Телефон, интернет есть нет нет

Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Элементы сравнения Аналоги  
Объект оценки      
Цена за кв. м, руб.   250 000    


  Корректировка на местоположение 15 мин пеш   -1%   -2%     -
Скорректированная стоимость 1 м2       208805,7  
  Корректировка на площадь   72квм   +6%       -7,5%     +0,5%    
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на этажность дома н/д - - -
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на вид здания адм +3% - -
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на наличие отдельного входа   нет -   -   -3%  
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на санузел, кухню нет -2% -2% -
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на состояние отличное +3% - -
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на кондиционер нет - +1% -
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на телефон, интернет есть - +3% +3%
Скорректированная стоимость 1 м2        
Общая чистаякоррекция, в процентах     +9,1%   -7,58%   +0,41%
Общая валовая коррекция,в процентах   +9% -7,5% +0,5%

 

Обоснование величины корректировок:

· Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

  • Площадь - для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
  • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

· Без телефона и интернета современные офисы врядли смогут существовать – корректировка 3%

· Наличие кондионера увеличивает стоимость помещения на 1%

· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

· Наличие кухни и санузла необходимо для нормальной работы, корректировка 2 %

· Отличное состояние помещения сильно отличается от хорошего. Поэтому введём корректировку 3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 3.

Для аналога 1- 0,2, для 2 – 0,3, для 3 – 0,5

Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:

СО.О.= 0,2*272761+0,3*196910+0,5*296986= 262118,2руб/м2.

СО.О = 262118,2*72 м2 = 18 872 510 руб.

 

 

Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 12.

Таблица 12

Элементы сравнения Аналоги  
     
Цена за кв. м, руб в мес        
Местоположение Таганская Лубянка Китай-город
Расстояние до метро 5 мин пешком 5 мин пешком 4 мин пешком
Физические характеристики:      
Тип помещения жилой дом Адм.зд. Адм.здание
Площадь, м2      
Наличие телефона и интернет есть есть есть
Наличие отдельного входа есть нет есть

 

Расчёт среднерыночной арендной платы

 

Элементы сравнения Объект оценки Аналог1 Аналог2 Аналог3
Цена за кв м за месяц        
Корректировка на местоположение 15 мин -2% -2% -2,2%
Скорректированная стоимость 1 м2        
  Корректировка на площадь   72квм   +8%       +11%     -4%    
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на вид здания адм +3% - -
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на наличие отдельного входа   нет   -3% -   -3%    
Скорректированная стоимость 1 м2        
Общая чистаякоррекция, в процентах     +5,8%   +8,78%   -8,9%
Общая валовая коррекция,в процентах   +6% +9% -9,2%

 

Обоснование величины корректировок:

· Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

  • Площадь - для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
  • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

· Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

· СО.О.= 0,4*1587+0,3*1958+0,3*1366=1632 руб/м2

· СО.О= 1632*72= 117504руб.

  • Расчёт коэффициента капитализации

 

Показатели      
Цена продажи, руб 12 349 060 11 456 780 18 438 790
Потенциальный валовой доход, руб. в год 1 066 464 1 174 800 1 311 360
Коэффициент капитализации 0,086 0,103 0,071

Цена продажи указана не была, поэтому определили ее с помощью сайта www.irn.ru.

 

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации

0,26/3=0,087

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

СО.О.= 117504*12/0,087 = 16 207 448 руб

 

 







Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.