Класифікація об'єктів інвестиційної власності

5. Оренда: поняття, види та особливості обліку. Оперативна і фінансова оренда.

Облік і відображення у фінансовій звітності операцій з оренди майна регулюються МСБО 17 «Оренда». Головне питання полягає в класифікації орендних відносин на фінансову та операційну оренду, незалежно від правової форми контракту та інших правовідносин. Класифікація оренди на фінансову та операційну визначається характером операції і залежить від того, якою мірою ризики і економічні вигоди, пов'язані з володінням орендованим майном, переходять від орендодавця до орендаря.

В якості фінансової класифікується оренда, якщо вона переносе всі ризики та економічні вигоди на орендаря.

Операційна оренда, навпаки, практично не переносе всі ризики і економічні вигоди, пов'язані з володінням орендованим майном.

Форма фінансової оренди виникає, якщо орендні відносини відповідають одній з наступних вимог:

· період оренди збігається або дуже близький до терміну корисної служби орендованого майна;

· сума орендної плати за весь орендний період перевищує або близька до вартості орендованого майна;

· право власності переходить до орендаря в кінці орендного періоду;

· договором оренди передбачено право орендаря викупити орендоване майно за ціною, набагато нижчою від справедливої, в кінці строку оренди або в будь-який інший момент протягом орендного строку;

· орендоване майно настільки специфічне, що може бути використане тільки орендарем. Для його передачі іншому орендарю потрібні істотні додаткові витрати, найчастіше економічно абсолютно невиправдані.

Додатково до перелічених вимог на фінансову форму оренди вказують такі обставини: при розірванні орендатором договору оренди він зобов'язався прийняти на себе усі збитки орендодавця, викликані цим кроком; орендар має право відновити орендний договір на наступний період з орендною платою нижче існуючого ринкового рівня; прибутки і збитки від коливань справедливої вартості залишку наприкінці орендного договору переходять до орендатора.

Оренда землі і нерухомості також може класифікуватися як фінансова. Але слід мати на увазі, що земля не має економічно обґрунтованого терміну служби. Якщо договір не передбачає її передання у власність орендаря, то не можна вважати, що всі ризики і всі вигоди, пов'язані з володінням землею, переходять до орендаря. Оренда землі найчастіше класифікується як операційна. Орендна плата, сплачена за весь строк оренди або за частину такого терміну, повинна розглядатися як авансові платежі.

Визначення МСБО 17 «Оренда», важливі для встановлення умов оренди.

Термін корисної служби – це строк, протягом якого від використання активу одним або декількома користувачами очікується економічна вигода або кількість одиниць виробленої продукції чи подібних одиниць, отримання яких очікується від використання активу одним або декількома користувачами.

Термін корисного використання – це розрахунковий строк, що залишився від початку строку оренди (не обмежений його закінченням), протягом якого організація, яка використовує актив, очікує отримання економічних вигід, що в ньому містяться.

Термін оренди – це період, протягом якого договір оренди не може бути розірваний (на який орендар домовився орендувати актив), а також будь-які додаткові терміни продовження оренди активу з оплатою або без оплати.

Мінімальні орендні платежі – платежі протягом усього терміну оренди, які потрібні або можуть бути витребувані від орендаря, за винятком умовної орендної плати, оплати послуг та податків, що виплачуються орендодавцем і відшкодовуються йому разом з будь-якими сумами, гарантованими орендарем або стороною, з ним пов'язаної.

Умовна орендна плата – та частина орендних платежів, яка не фіксується в сумі, а ґрунтується на інших факторах, ніж строк оренди, наприклад, обсяг продажів, індекс цін, ринкова ставка відсотка і т. п.

Гарантована залишкова вартість – та частина залишкової вартості орендованого активу, погашення якої гарантується орендатором або третьою стороною; негарантована залишкова вартість – це та частина залишкової вартості орендного активу, отримання якої орендарем не гарантується.

Валові інвестиції в оренду – це загальна сума мінімальних орендних платежів за договором фінансового лізингу, одержуваних орендодавцем, і будь-яка негарантована залишкова вартість, що йому належить.

Чисті інвестиції в оренду – валові інвестиції в оренду, дисконтовані за розрахунковою ставкою відсотка, що розуміється в договорі оренди.

Незароблений фінансовий дохід визначається як різниця між сумою валових і чистих інвестицій в оренду.

Потрібно також мати на увазі, що згідно з МСБО 17 початкові прямі витрати орендаря збільшують вартість матеріального активу, отриманого за договором фінансової оренди і що визнається в балансі орендаря як актив, що амортизується. Орендодавців дане правило не стосується.