Д) Финансовая аренда (лизинг)

Завидов «Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование»

Смирнов, Лукина «Аренда недвижимости: правовое регулирование и практика»

Термин аренда польского происхождения – наем только недвижимого имущества или помещений во временное пользование по договору.

В дореволюционном законодательстве аренда именовалась – картомное содержание. Под которым понималась временная передача имущества в наем, под съем, в прокат, собственно в аренду, под уплату оброка, выплату откупа, установление мыта.

В правовом отношении аренда может употребляться в 5 значениях:

2) Договор о передаче имущества во временное владение и/или пользование

3) Обязательство, возникшее из договора аренды

4) Право аренды, как особый вид субъективных гражданских прав

5) Как ограничение прав арендодателя и обременение предмета договора

Аренда, как институт гражданского права, известен со времен Древнего Египта и Вавилона, но правовое оформление получил в Римском Праве.

В дореволюционной России этот институт именовался в законодательстве как картом (картома).

В советский период времени термин аренда соответствовал термину имущественный наем, нормы о котором были закреплены в ГК РСФСР 1922г и 1964г.

Собственно термин аренда появился в конце 80-х гг. прошлого века. Указ Президиума Верховного Совета РСФСР «Об аренде и рентных отношениях» - впервые понятие аренды. Разработчик Собчак.

Основы законодательства СССР и союзных республик «Об аренде»

Указ президиума РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий сданного в аренду».

2 часть ГК закрепляет указанный институт в гл.34, которая состоит из статей 606-670. Данный институт состоит из 5 субинститутов, которые соответствуют видам договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, лизинг (финансовая аренда). Нормы института аренды включают в себя общие и специальные нормы. Общие нормы применяются, если отсутствует специальное установление, а специальные нормы регулируют отдельные виды договоров.

· Посредством его норм регулируются отношения по имущественному найму, т.е. временной передаче имущества во владение и/или пользование

· Он обеспечивает функционирование гражданского оборота, если лицо не может приобрести имущество в собственность по материальным соображениям

· Арендодатель извлекает из сданного в имущественный наем объекта прибыль

Аренда, как договор гражданского права, закреплен в ст.606 ГК. Это соглашение по которому арендодатель (наймодатель) обязуется передать имущество арендатору (нанимателю) во временное владение и/или пользование за плату. Данный договор является консенсуальным договором. Предмет – единственное условие, без которого он считается незаключенным.

Это взаимный договор, т.к. он порождает права и обязанности у арендодателя и у арендатора.

Это возмездный договор. Имущество передается в счет уплаты арендной платы.

Договор аренды отличается от договора купли-продажи, мены по следующим критериям:

1) По данному договору имущество не передается в собственность

2) Имущество не подлежит обмену за определенную выкупную цену

От договора дарения аренда отличается тем, что это возмездный и взаимный договор по передаче имущества во временное владение и/или пользование.

От рентных договор аренды отличается тем, что не порождает право собственности у арендатора и не предполагает выплату арендных платежей или содержания.

Договор аренды относится к типу договора о передаче имущества. В рамках этого типа существует 2 формы договора:

· О передаче имущества во временное владение и/или пользование

Договор аренды базируется на передаче имущества по титулу. Такой титул порождает 2 правых последствия:

1) Временную передачу имущества во владение и пользование

2) Временную передачу имущества только в пользование

Под правом владения по договору аренды принято понимать фактическое и юридическое обладание имуществом, но не как своим собственным, а как взятым в имущественный наем.

Право пользования по договору аренды – это извлечение из арендованного имущества полезных свойств.

Владение и пользование при аренде являются временными, т.е. основанными на договоре или титуле (законное).

Право владения и пользования в договоре аренды принято называть правом аренды

Право аренды по своей правовой природе оценивается в юридической литературе не однозначно:

1) Оно является обязательственным, т.к. возникает из договора, который помещен в ГК в раздел отдельные виды обязательств

2) Это право имеет вещно-правовую природу и относится к ограниченным вещным правам. Доводы:

· Это право следует праву собственности на вещь

· Это право пользуется абсолютной защитой (например, путем предъявления негаторного иска к арендодателю)

· Это срочное право – оно действует пока действует договор

· Это право подкрепляется правом на выкуп имущества и может трансформироваться в право собственности

· Плоды, доходы и продукция от арендованного имущества становится собственностью арендатора

3) Данное право имеет смешанную вещно-обязательственную природу. Сторонники указанной точки зрения

· Основанием возникновения является договор, который влечет возникновение обязательственного правоотношения

· Права и обязанности участников договора аренды регулируется с помощью договора

· Помимо обязательственных способов защиты права в форме убытков и неустойки применяются вещно-правовые способы защиты права, в т.ч. негаторный иск

· Арендатор не может распоряжаться переданным ему имуществом, он только владеет и/или пользуется им

В литературе высказано мнение, что право аренды это само обязательство, которое возникает из договора аренды. Поэтому право аренды не может рассматриваться в качестве правовой категории.

Обязательство, возникшее из договора аренды характеризуется:

1) Как имущественное обязательство, т.к. его объектом выступают индивидуально-определенное имущество и не потребляемые вещи

2) Это правоотношение является относительным, т.к. его участники связаны между собой взаимными правами и обязательствами и несут ответственность в рамках договора. Вещные способы защиты рассматриваются как исключение из общего правила. И при решении вопроса о выборе способа защиты действует принцип конкуренции гражданских исков

3) Оно является обязательственным правоотношением договорного типа, т.к. основанием его возникновения служит договор, а стороны определены исходя из договора. И арендодатель и арендатор при этом несут и права и обязанности.

4) Данное обязательство порождает правоотношения по передаче имущества и отличается тем, что передача носит срочный характер, т.е. является временной, а у арендатора возникает или право пользования имуществом либо право владения и пользования имуществом

В законодательстве ФЗ «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ними» аренда рассматривается как ограничение обременения прав на недвижимое имущество. В литературе существует 2 подхода в оценке ограничения обременения права аренды:

1) Эти понятия необходимо дифференцировать друг от друга. Т.к. ограничение касается стеснений прав арендодателя, а обременение это стеснение самого объекта аренды. Под стеснением права аренды судебная практика понимает ограничение прав собственника имущества по владению и пользованию им. А так же обременение арендованного имущества правами арендатора

2) Эти понятия являются синонимами и их нельзя разделять (совпадает с т.з. законодателя)

Договор аренды включает в себя следующие элементы:

1) Стороны договора. С одной стороны это арендодатель или наймодатель, т.е. лицо, которое передает имущество во временное владение и/или пользование арендатору. В роле арендодателей могут выступать собственники переданного в аренду и уполномоченные собственниками лица, а так же субъекты, которые имеют титул на имущество. Арендатор или наниматель это лицо, которое заинтересовано в получении имущества от арендодателя во временное владение и/или пользование. В качестве арендаторов могут выступать ФЛ, обладающие гражданской право- и дееспособностью, ИП, ЮЛ в т.ч. коммерческие и некоммерческие.

2) Предмет. Это вещи, которые могут быть переданы во временное владение и/или пользование. Для таких вещей характерны следующие особенности:

· Они могут быть исключительно бестелесными вещами

· Это должны быть непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования

· Это могут быть вещи движимые и недвижимые. К числу движимых вещей закон относит, например: оборудование, транспортные средства и другие вещи, а к недвижимости: имущественные комплексы, здания, сооружения и другое имущество

· Это индивидуально-определенные вещи, которые должны обладать специфическими свойствами и качествами, которые позволяют отграничить их в обороте от других вещей

Предмет договора аренды относится к существенным условиям договора. При его отсутствии договор считается незаключенным и не порождает ни каких правовых последствий.

Предметом аренды могут являться иные виды имущества, если закон не устанавливает определенных ограничений.

Природные объекты могут быть сданы в аренду, если это не противоречит закону и естественным природным свойствам объекта.

При характеристике предмета договора аренды должны быть указаны все данные, которые свидетельствуют о возможности определить имущество подлежащее передаче в аренду. Если такие данные не установлены, то предмет считается не согласованным. К таким данным следует относить:

3) Форма договора. По общему правилу форма договора аренды является письменной. Письменная форма договора применяется в отношении с ЮЛ исходя из стоимости арендованного имущества (свыше 10 МРОТ) и в зависимости от срока на который заключен договор. Иные случаи письменной формы могут быть установлены в законе. Если срок договора аренды соответствует 1 или более 1 года, то договор должны быть оформлен письменно, при условии, если его предметом является недвижимость. Закон помимо письменной формы договора определяет требования о его обязательной государственной регистрации. Это требование применяется к договору аренды недвижимости, заключенного на срок не менее 1 года. Сама государственная регистрация в этом случае не является особой формой сделки, а является требованием закона, без которого сделка считается не заключенной.

4) Цена договора. Применительно к договору аренды вообще это не существенное условие. Для определенных видов аренды цена рассматривается как существенное условие (аренда предприятия, другого имущественного комплекса). Цена в договоре аренды называется арендной платой. Она может быть установлена следующими способами:

· Исходя из сложившегося порядка уплаты арендной платы

· На отдельные виды имущества арендная плата может быть установлена в специальных нормативных актах

Формы определения арендной платы могут быть различными:

· Арендная плата устанавливается в твердой денежной сумме исходя из всего имущества

· Арендная плата устанавливается в натурально-вещественном выражении и предусматривает оказание услуг, выполнение работ и совершение иных юридических действий

· Арендная плата может быть определена в специальном порядке (например, на единицу площади, кубатуры, по иным физическим характеристикам объекта аренды; может быть определена в процентах)

· Смешанная форма установления арендной платы. Она сочетает в себе ранее перечисленные формы

5) Срок договора. Это не существенное условие для договора аренды. Однако для отдельных видов договора аренды это может быть существенным условием. Договоры аренды по сроку принято дифференцировать на 2 вида:

· Аренда, заключенная на неопределенный срок

Если в законе указан срок аренды либо он определен сторонами по договору, то договор аренды действует на весь период срока, если срок прекращен, то арендатор имеет право возобновить договор на тот же срок, если имеется соглашение арендодателя и отсутствуют препятствия для этого. Если договор заключен на неопределенный срок, то стороны могут отказаться от действия договора с соблюдением определенных условий:

· Необходимо предупредить об этом другую сторону

· Предупреждение должно быть выражено в определенный срок (для движимого имущества – 1 месяц, для недвижимого имущества – 3 месяца). Из этого правила существует исключение: законом или договором могут быть установлены другие сроки предупреждения.

Сроки в договоре аренды могут быть максимальными или предельными для отдельных видов договоров. Если стороны не определили срок, а по закону он установлен как максимальный или предельный, то действует правило о том, что договор считается действующим до окончания предельного срока

6) Содержание договора. Это совокупность прав и обязанностей его участников.

Стороны в договоре аренд наделены взаимными правами и обязанностями. Это означает, что то, что является правом одной стороны одновременно служит обязанностью другой стороны.

Арендодатель наделен в договоре следующими обязанностями:

1) Он должен предоставить принадлежащее или переданное собственником имущество арендатору во временное владение и (или) пользование. Передача имущества должна подтверждаться составлением акта приема-передачи. В гражданском праве это положение оспаривается некоторыми специалистами по следующим основаниям:

· Т.к. договор аренды является консенсуальным, то он предполагает фактическую передачу имущества и составление передаточного акта о передаче имущества не требуется

· Т.к. договор аренды является временным, то без передачи имущества арендодателя арендатор не может выполнять своих обязанностей.

В этой обязанности арендодателя необходимо выделить определенные элементы:

· Имущество должно быть предоставлено в соответствии с условиями договора аренды, а именно в таком состоянии, которое бы отвечало требованиям договора

· Имущество должно соответствовать его назначению

· Передача имущества должна сопровождаться приложением необходимых документов (сертификата качества, технического паспорта и иных документов, которые подтверждают надлежащее состояние объекта аренды)

· Имущество должно быть передано в срок, определенный в законе. Срок может совпадать с моментом заключения договора, подписанием передаточного документа или быть установленным иным способом

· Имущество должно быть передано в надлежащем состоянии. Если качество имущества не соответствует его надлежащему состоянию и дефект установлен при внимательном осмотре арендатор имеет право отказаться от принятия имущества. Если дефект устанавливается в порядке использования объекта аренды, то арендатор может прекратить договор, потребовать возмещения убытков, потребовать снижения арендной платы. Т.о. в объекте аренды могут быть явные и скрытые недостатки.

2) Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах 3-их лиц на имущество. Такие права 3-их лиц ограничивают правомочия арендодателя и обременяют сам объект аренды. В качестве таких ограничений обременений закон называет:

· Ограниченные вещные права пользования жилым помещением.

Если арендодатель не предупредил арендатора об этом, то можно ставить вопрос о снижении арендной платы, расторжении договора и возмещении убытков

3) Производство капитального ремонта. Речь идет о совершении действий по восстановлению основных частей или конструктивных элементов арендованного имущества, без которых его нельзя использовать. Арендодатель и арендатор в договоре могут установить возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора. При отсутствии этого требования в договоре капитальный ремонт относится к обязанности арендодателя. Срок проведения капитального ремонта должен быть оговорен в договоре. Если это условие отсутствует, то капитальный ремонт должен проводиться в сроки, установленные законом.

4) Возмещение стоимости неотделимых улучшений проводимых с согласия арендодателя и за счет арендатора. Если арендатор улучшил объект аренды, то надо установить о каких улучшениях идет речь. Если они отделимы от объекта аренды, то они относятся к собственности арендатора, если они являются неотделимыми улучшениями, то арендодатель при расторжении договора аренды должен компенсировать их стоимость, которая устанавливается по соглашению сторон или в порядке, установлено законом. Неотделимые улучшения не могут эксплуатироваться без самого объекта аренды и являются его неотъемлемым элементом. Стороны могут договорить о том, что стоимость неотделимых улучшений может быть включена в размер арендной платы.

1) Пользование арендованным имуществом с согласия арендодателя. При этом согласие арендодателя предполагает волеизъявление на передачу имущества в аренду, а так же пользование в соответствии с условием договора и назначением имущества.

2) Своевременное внесение арендной платы. Сроки внесения должны определяться договором или быть установлены в законе. Если сроки не исполняются, арендодатель может прекратить договор, если докажет, что арендная плата не вносилась более 2 раз.

3) Имущество должно быть возвращено в том же состоянии, что и при заключении договора. Если имущество не соответствует данному требованию, арендатор должен доказать степень его износа и вернуть вещь с учетом физического износа.

4) Арендатор обязан поддерживать объект аренды в нормальном состоянии. Это означает, что пользование объектом должно соответствовать правилам эксплуатации, технической документации, условиям договора, обычно предъявляемым требованиям и требованиям, указанным в законе.

5) Проведение текущего ремонта. Текущий ремонт отличается от капитального тем, что не предполагает замену основных составных частей и конструктивных элементов объекта. По общему правилу текущий ремонт возлагается на арендатора, однако в других специальных видах аренды проведение капитального и текущего ремонта может быть возложена на арендодателя. Это правило относится и к проведению капитального ремонта, в некоторых случаях это не обязанность арендодателя.

6) Арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество с соблюдением следующих условий:

· Должно быть получено согласие арендодателя

· Срок субаренды должен соответствовать сроку договора аренды

· Если договор аренды является действующим и не признан ничтожным

Субаренда это соглашение по которому арендатор передает объект аренды 3-му лицу с согласия арендодателя и в соответствии с условиями договора аренды. Соглашение о субаренде является производным от договора аренды и называется акцессорным обязательством. Оно имеет следующую связь с договором аренды:

· Действует при условии действия договора аренды

· Прекращается, если прекращается договор аренды

· Признается ничтожным, если ничтожным признается договор аренды

В соглашении о субаренде должно быть предусмотрено какое имущество передается, на каких условиях. Форма субаренды должна соответствовать форме договора аренды.

Для договора аренды характерны следующие требования:

Изменение собственника не влечет прекращение договора аренды и не является основанием для изменения или расторжения договора. Это же правило распространяется на имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Если гражданин арендовал имущество и умер, то его права переходят в порядке наследственного правопреемства наследникам при соблюдении следующих условий:

а) Предметом аренды было недвижимое имущество

б) Если это установлено законом или договором

ГК предусматривает сохранение договора аренды при реорганизации ЮЛ. Однако данная норма входит в противоречие со ст.620, в которой указано, что при реорганизации договор прекращается (должна применяться специальная нома, т.е. ст.620).

Договор аренды может быть прекращен 2 способами:

· В добровольном порядке по соглашению сторон

В судебном порядке выделяют 2 группы оснований прекращения договора аренды:

Арендатор может расторгнуть договор аренды в судебном порядке при следующих случаях:

1) Если арендодатель не передал имущество в пользование арендатора, создал препятствие для пользования в противоречии с договором или законом. В качестве препятствий пользования имуществом судебная практика называет: установление пользования имущества не в соответствии с договором или назначением имущества

2) В арендованном имуществе имеются недостатки, которые препятствуют пользованию. Такие недостатки должны соответствовать ряду требований:

· Они не были известны арендатору на дату заключения договора

· Они не могли быть обнаружены арендатором при передаче имущества

· Арендатор выполнил условие о проверке исправности арендованного имущества

Судебная практика определяет, что достаточными является одно из перечисленных условий для расторжения договора.

3) Арендодатель не осуществляет капитального ремонта имущества

· Если сроки не определены - в разумные сроки

4) Имущество не пригодно для использования в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает. Такими обстоятельствами закон называет действия непреодолимой силы для которой характерно следующее: наличие чрезвычайных обстоятельств, которые не зависят от воли и сознания арендатора и наличие непредотвратимых обстоятельств за которые арендатор не несет ответственности.

По заявлению арендодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) Арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или назначением имущества, либо допускает неоднократное нарушение условий договора. При этом существенное нарушение судебная практика трактует как грубое и ненадлежащее исполнение условий договора, а неоднократное нарушение – как нарушение условий договора более 2 раз

2) Арендатор существенно ухудшает имущество. Судебная практика понимает под этим следующее – имущество используется не по назначению с нарушением условий договора, что влияет на его основанные и конструктивные элементы

3) Если не вносится арендная плата более 2 раз по истечению срока договора

4) Не производится капитального ремонта имущества в установленные сроки либо в разумные сроки, если капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Досрочное расторжение договора может быть только предметом судебного разбирательства.

ГК содержит правила о возобновлении договора аренды. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. данное преимущественное право относится к субъективным имущественным правам арендатора, тесно связанных с его личностью и по этому называется исключительным правом. Для реализации преимущественного права аренды необходимо соблюсти следующие условия:

1) Данное право должно быть закреплено либо в законе, либо в договоре

2) Арендатор должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по договору срок, которого истек

3) Срок действия договора аренды (первоначального договора) должен истечь

4) Арендатор должен иметь равное с другими лицами право на заключение нового договора. Равенство означает, что при прочих условиях арендатор может заключить новый договор наряду с 3-ми лицами. Однако он будет иметь преимущественное право, если для этого есть условие - письменное уведомление арендодателя о возобновлении договора

Правовые последствия права преимущественной аренды заключаются в следующем:

· Арендатор реализует равное с 3-ми лицами право заключить договор аренды

· Договор заключается на тех же условиях, что и первоначальный договор или может быть заключен на иных условиях, о которых договорятся стороны

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора аренды на новый срок, но в течении 1 года заключил договор аренды с 3-м лицом, арендатор имеет право:

1) Перевести на себя право аренды по заключенному договору

2) Потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим отказом арендодателя, либо потребовать возмещения убытков

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения действия договора аренды, а арендодатель не предъявляет возражений, то договор считается возобновленным:

Если договор аренды прекращен, то имущество должно быть возвращено арендодателю.

Арендованное имущество может быть выкуплено – в этом случае в договоре продажи-аренды должно быть определено условие о выкупной цене. Она устанавливается по соглашению сторон и засчитывается в размер арендной платы. Для отдельных видов имущества выкуп может быть запрещен.

Известен в дореволюционном законодательстве, как разновидность имущественного найма, предметом которого являлись мебель, платья и другое движимое имущество.

В советском гражданском законодательстве прокат называется бытовым прокатом, т.к. целью найма были бытовые вещи в частности предметы домашнего обихода, музыкальные инструменты. Договор бытового проката регулировался типовыми договорами, установленными Правительством.

В ГК прокату посвящены ст.629-631. Определение договора содержится в ст.626.

Прокат – это соглашение по которому арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве предпринимательской деятельности и обязуется передать арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Исходя из определения можно установить отличительные признаки проката:

1) Арендодателем может быть субъект, сдающий имущество в качестве предпринимательской деятельности и систематически

2) Арендатором по договору является ФЛ, которое принимает имущество для потребительских целей, хотя целями использования имущества могут быть и другие, например, научно-исследовательские

3) Его предметом могу быть только движимые вещи за исключением транспортных средств

4) Имущество передается арендатору во временное владение и пользование одновременно. Владение в этом случае не возможно без пользования и наоборот

5) Публичный договор. Может быть заключен на основании публичной оферты, отсутствуют препятствия для заключения такого договора, установлено условие об одинаковом размере арендной платы

6) Данный договор помимо ГК регулируется нормами ФЗ «О защите прав потребителя». Поэтому гражданин может защищать свои права по основаниям, предусмотренным этим законом. Поэтому гражданином, имеющим статус арендатора, именуют потребителем

7) Форма договора всегда письменная. Факт заключения договора подтверждается выдачей квитанции, платежного документа.

8) Срок действия договора не может превышать 1 года.

В юридической литературе правовая природа договора проката определяется неоднозначно:

1) Это специальный вид договора аренды (придерживается законодатель)

2) Сторонники ФЗ «О защите прав потребителя» рассматривают прокат, как разновидность договора возмездного оказания услуг

3) Это договор аренды, к которому могут применяться правила о защите прав потребителя (наиболее приемлемая)

По указанному договору должны быть установлены следующие элементы:

4) Определение арендной платы. Она может быть установлена только в твердой денежной суме. Арендная плата вносится периодическими платежами или единовременно

5) Содержание договора (права и обязанности сторон)

1) В присутствии арендатора проверить исправность имущества, переданного в прокат и ознакомить его с правилами эксплуатации или выдать письменные инструкции

2) Передать имущество в надлежащем состоянии, т.е. в соответствии с условиями договора и назначением имущества

3) В 10 дневный срок обязан безвозмездно устранить недостатки в объекте проката или заменить его аналогичным имуществом надлежащего состояния

4) Проведение капитального и текущего ремонта имущества

2) Компенсировать стоимость расходов по транспортировки предмета аренды

3) Возмещение убытков, если арендатор распорядился имуществом без согласия арендодателя

4) Взыскание задолженности по арендной платы. Такая задолженность взыскивается на основании распорядительного надписи нотариуса в бессрочном порядке

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: