Понятие и место рентных договоров в системе гражданско-правовых договоров

3) Договор постоянной ренты: понятие, элементы, содержание

4) Договор пожизненной ренты: понятие, элементы, содержание

Общая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением

Брагинский, Ветрянский «Договорное право. Книга 2. Договора о передачи имущества»

Казанцев В.И., Ивасин «Гражданско-правовые договоры»

Обашин Э.Г. «Рента. Пожизненное содержание с иждивением»

Ем В.С., Цибуренко З.И. «Договоры ренты. Пожизненное содержание с иждивением»

Термин рента – французского происхождения – означает «отданное». В экономическом смысле рента может употребляться в нескольких значениях:

1) Рента – это доход, который является прибавочной стоимостью и который получает владелец денежного капитала или иного имущества

2) Рента – это ежегодная сумма, которая доплачивается страховым обществом застрахованному лицу. Такая сумма называется страховой премией или страховым возмещением

3) Бессрочный государственный заем, который приносит держателю облигации постоянный, фиксированный доход

В правовом отношении рента употребляется в нескольких значениях:

Рента как институт ГП появился в средние века. Доход священнослужителей от приношений прихожан именовался рентой, а деятельность по сбору такого дохода – ростовщичеством. Те, кто передавал это имущество под проценты, были особыми кредиторами и назывались рантье.

В дореволюционной России договор ренты в современном виде не существовал, но имел определенное подобие с государственными обязательствами по погашению долгов и непрерывно доходных билетов.

В социалистический период рента была заменена договором продажи жилого дома с условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

В Кодексе 64г. был легализован договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Продавцом моги быть только ФЛ, которые имели статус нетрудоспособных граждан по возрасту или состоянию здоровья и им запрещалось отчуждать жилой дом иным способом.

ГК во 2 части ввел в оборот термин рента и закрепил сферу применения рентных договоров в гл.33, выделив 3 вида рентных соглашений: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением.

Данный институт включает в себя общие и специальные нормы. Общие нормы касаются понятия рентных договоров и их правового режима, а специальные нормы относятся к отдельным видам рентных договоров. Если при регулировании рентных договоров имеется пробел и отсутствуют общие и специальные нормы, то действует правило о применении в субсидиарном порядке гражданско-правовых норм о купле-продаже (если рента является возмездной) или о дарении (если рента является безвозмездной).

Институт рентных договоров имеет следующее правовое значение:

1) Он опосредует отношения по передаче имущества в собственность с предоставлением продавцу права получать определенную ренту или содержание, которое может быть денежным или натурально-вещественным.

2) Этот институт закрепляет в качестве самостоятельного вида рентные соглашения, выделяя в них специальные формы договоров (постоянной пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением)

3) Этот институт содержит правила о регистрации рентных договоров.

Рента, как договор, закреплен в ст.583 ГК. Договор ренты – это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренты определенные денежные суммы либо предоставлять средства на содержание в иной форме.

1) Реальный договор, т.к. передача имущества опосредуется выплатой рентных платежей и если передача не состоится, то договор считается не заключенным.

2) Это односторонне-обязывающий договор, т.к. у получателя ренты имеются права, но отсутствуют обязанности, а плательщик ренты должен уплачивать получателю ренты периодические денежные суммы или иное содержание

3) Этот договор является, как правило, возмездным, т.к. в счет передачи имущества предоставляется встречное удовлетворение в виде уплаты рентных платежей

4) Фидуциарный договор или доверительная сделка, т.к. она заключается на длительный срок и, как правило, между сторонами, которые знают друг друга и имеют представление о правовом положении их в гражданском обороте

5) Аллеаторный договор или сделка, которая заключается на свой страх и риск и зависит от определенных обстоятельств.

Для рентного договора характерно определенное содержание:

1) Сторонами такого договора является плательщик ренты – это любое лицо, которое обязано выплачивать получателю ренты периодическое денежное вознаграждение и содержание. Как правило, плательщиками ренты выступают специализированные коммерческие организации в сфере оборота недвижимости (риэлтерские организации). Получатель ренты - это гражданин, который может передать в собственность плательщика ренты любое имущество с условием получения рентных платежей или содержания. Указанными лицами могут являться: ЮЛ, которые относятся к некоммерческим организациям. Получатель ренты должен быть собственником передаваемого имущества по рентному договору или законным владельцем.

2) Рента заключается под выплату рентных платежей. Размер рентных платежей соответствует плате, которую получатель ренты приобретает от плательщика, а если имущество передается безвозмездно, то устанавливаются компенсации стоимости переданного имущества. Вместо размера рентной платы может быть определена стоимость объема содержания с иждивением. Она зависит от вида содержания и включает в себя стоимость услуг, работ, иных юридически значимых действий, которые выполняет плательщик ренты.

3) В них устанавливается обеспечение исполнения обязательства. Так плательщик может выплачивать ренту под залог, неустойку, выплату процентов по денежному обязательству. При залоге стороны должны определить, что является предметом залога. Это могут быть различные виды имущества (например, земельный участок, иная недвижимость, движимое имущество). Неустойка выплачивается если предметом ренты является движимое имущество, а плательщик несет риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Если обеспечительные средства не были определены, то применятся положение об ответственности по денежному обязательству. Получателю ренты выплачиваются проценты по ставке рефинансирования, установленной ЦБ РФ. Проценты начисляются, как правило, при просрочке исполнения обязательства.

4) Рентные договоры должны оформляться надлежащим образом. По общему правилу форма рентных соглашений является квалифицированной письменной формой, это означает, что договор должен быть нотариально удостоверен и считается заключенным после совершения нотариальной записи в реестре нотариальных действий. Из этого правила существует исключение, если предметом ренты является недвижимость, то договор требует обязательной государственной регистрации. При неисполнении этого условия наступает ничтожность договора.

5) Рента является обременением имущества, по этому при переходе прав на имущество к 3-им лицам к ним, как правило, переходит и обременение. Этот критерий называется следованием за рентным договором. Обременение в отношении недвижимости должно быть зарегистрировано в реестре.

Рента в отношении недвижимого имущества может рассматриваться в нескольких правовых значениях:

Договор ренты, как гражданско-правовое обязательство, принято относить к имущественным правоотношениям по своему объекту. Это относительное гражданское правоотношение, т.к. получатель и плательщик ренты по отношению друг к другу связаны гражданско-правовой ответственностью. Это отношение следования за договором обременения предмета ренты. Это обязательство является обязательством по передаче имущества в собственность с условием выплаты ренты. Данное обязательство отличается от купли-продажи тем, что оно предполагает выплату рентных платежей.

Эти 3 вида договора отличаются по следующим критериям:

· По форме предоставления содержания. В постоянной ренте содержание может быть только денежным, в пожизненной ренте – денежным и натурально-вещественным, в пожизненном содержании с иждивением – только натурально-вещественным (хотя могут быть предусмотрены денежные выплаты)

· По форме предоставления ренты (пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением предоставляются до смерти лица, а постоянная рента - бессрочно)

· Субъектный состав участников (постоянная рента – получателем могут быть не только граждане, но и некоммерческие ЮЛ, пожизненная рента – только граждане, пожизненное содержание с иждивением – только граждане)

· Возможность правопреемства и выкупа ренты

При возмездной ренте в правовом регулировании используются правила о купле-продаже, а при безвозмездной ренте – о дарении. В возмездной ренте определяется порядок выкупа, и кто несет риск случайной гибели имущества.

В договоре постоянной ренты стороны именуются: получатель ренты и плательщик ренты.

Получателями ренты являются любые ФЛ, некоммерческие организации, если ограничения на этот счет не закреплены в законе. Коммерческие организации не являются получателями ренты, т.к. квалификация таких отношений подпадает под дарение, прекращение обязательства прощением долга, что противоречит правовой природе гражданско-правовых отношений, участниками которых являются коммерческие организации.

В договоре постоянной ренты могут происходить изменения в составе участников. Так получатели ренты могут изменяться по следующим основаниям:

· В порядке наследственной правопреемственности

Плательщиками ренты могут являться: граждане, ЮЛ, если нет запретов на такую деятельность.

Предметом постоянной ренты являются следующие виды объектов гражданских прав:

· Имущество, которое отчуждается под выплату ренты. Оно может быть движимым, недвижимым. Оно может быть выражено в идее ценных бумаг, денег, имущественных прав

· Сама рента, как периодические выплаты, которые плательщик ренты обязан предоставить получателю

Рента может быть определена в следующих формах:

В этом случае работы, услуги, вещи должны быть оценены и соответствовать стоимости ренты.

· Смешанная форма. Она включает в себя выплату ренты в натуральном и материально-вещественном характере

Срок, на который заключена постоянная рента. Такой срок является бессрочным. Не установлен временной период, на который заключен договор. Закон устанавливает правило о периодичности выплаты постоянной ренты. Постоянная рента должна уплачиваться ежеквартально (1 раз в 3 месяца) к окончанию квартала, но не позднее 1 числа следующего месяца.

Цена. Это не существенное условие. Она определяется путем установления постоянной ренты за определенный период и может быть индексирована, если в законе нет ограничений.

Постоянная рента определяется по выкупной цене. Это не существенное условие договора. Цена определяется с разбивкой на определенные периоды – это называется размер цены. Он устанавливается ежеквартально. Индексация постоянной ренты предусмотрена, если это не запрещено законом.

Постоянная рента может быть прекращена по 2 видам оснований:

· Общим основаниям, которые установлены для всех рентных договоров

· Особыми основаниями (специальными основаниями), которые предусмотрены законом о постоянной ренте

К общим основаниям закон относит – прекращение постоянной ренты по соглашению сторон, прощение долга.

Специальными основаниями служат: случайная гибель имущества; если право на получение ренты перешло к лицу, которое не может быть стороной по договору; выплата выкупа за ренту. Стоимость выкупа определяется в договоре по соглашению сторон. В случае выплаты указанной суммы предмет договора переходит к плательщику постоянной ренты, а получатель имеет возможность удовлетворения своих интересов путем выплаты ему всех платежей. При такой ситуации договор прекращается.

Получатель ренты может прекратить договор постоянной ренты по особым основаниям:

1) Просрочка получения платежа на срок более 1 года

2) Нарушение плательщиком обязательства по обеспечению выплаты ренты. Плательщик ренты не заключил залоговой сделки, не определил в договоре размер убытков и не установил процентов за просрочку

4) Если недвижимое имущество являющееся предметом постоянной ренты перешло в общую собственность получателя ренты или осуществлен его раздел.

Отличиями данного договора от постоянной ренты являются следующие особенности:

1) Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя ренты или указанного им 3-его лица (выгодоприобретателя)

2) Получателями пожизненной ренты не могут быть некоммерческие организации. Стороной договора в этом случае является только ФЛ, которое передало имущество плательщику или указало на выгодоприобретателя.

3) Пожизненная рента может быть установлена не только в отношении одного лица, но и нескольких лиц. В этом случае рентный платеж должен быть установлен:

а) В равных долях, если иное не указано в договоре

4) Смерть получателя ренты прекращает его долю в рентном платеже. В этом случае доля переходит к другим участникам договора. Кроме того, стороны могут предусмотреть, что смерть является основанием для прекращения обязательства.

Элементами договора пожизненной ренты являются следующие:

1) Стороны договора. Получателем ренты может быть только ФЛ, а плательщиком – любые субъекты гражданского оборота. На стороне получателя может быть активная множественность лиц.

3) Форма договора. Письменная с соблюдением требований о составлении договора в виде одного документа, подписанного сторонами, и требование о нотариальном удостоверении договора.

4) Рента по договору пожизненной ренты выплачивается в денежном выражении. Размер ренты не может быть меньше 1 МРОТ

5) Срок. Определяется жизнью получателя ренты. В рамках данного срока могут быть определены периоды выплаты рентных платежей. Этот период должен соответствовать одному месяцу. Выплата должна предоставляться не позднее последнего числа месяца.

Обязательство прекращается по общим и специальным основаниям. К специальным основаниям закон относит:

· Смерть получателя ренты (из этого юридического факта следует, что наследственное правопреемство и уступка прав в результате данного события невозможны)

· Соглашение между сторонами об отступном, прощении долга или его сложение, а так же требования получателя ренты о прекращении договора в одностороннем порядке

· Выкуп ренты. Осуществляется по цене, указанной в договоре. В отличие от постоянной ренты – это существенное условие пожизненной ренты. Пока цена не определена договор не может рассматриваться как заключенные надлежащим образом. Если пожизненная рента является безвозмездной, то выкупная цена не определяется, а устанавливается особое правило о возврате имущества от плательщика к получателю

· Гибель имущества. Она влечет возмещение убытков и не является условием освобождения плательщика от выплаты ренты.

Это особый вид рентных отношений, по которому плательщик получает в собственность недвижимое имущество с условием предоставления получателю ренты натуральных вещественных выплат в следующих формах:

· Предоставление ухода, в т.ч. медицинского с лекарственным обеспечением

Формы пожизненного содержания с иждивением не могут быть денежными. Однако их стоимость не может быть ниже 2 МРОТ.

Элементами договора являются субъекты (они такие же, как в договоре пожизненной ренты). Предмет договора образует 2 объекта: недвижимое имущество, которое передается плательщику в собственность; натурально-вещественное содержание, которое предоставляется получателю ренты. При наличии недоговоренности межу сторонами договора, в т.ч. их несогласие, все вопросы, качающиеся изменения, прекращения, исполнения договора должен решать суд.

Правила о замене натуральных выплат периодическими денежными платежами:

· Заявление о замене должен выразить получатель

· Стороны должны договориться о замене выплат. Если суммы определены, то они должны выплачиваться помесячно, так же, как и содержание должно предоставляться в указанный срок.

Договор может быть прекращен по особым основаниям:

· Соглашение сторон о прекращении договора новацией или признанием долга

· Отказ получателя от рентного договора в одностороннем порядке

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: