Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Анализ рынка земельных участков





Включает:

1) определение сегмента рынка, к которому относится земельный участок объекта оценки;

2) выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к данному сегменту рынка

Выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к данному сегменту рынка, включают следующие показатели:

удельную цену продажи;

арендную ставку за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.);

уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка;

уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка;

уровень эксплуатационных расходов;

средний срок экспозиции;

среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок;

среднюю ставку капитализации (и/или валовой рентный мультипликатор).

Выводы по анализу сегмента рынка земельных участков, к которому относится земельный участок объекта оценки (как незастроенный), Оценщик представляет в виде табл. 4.2.

Таблица 4.2

Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный
земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка

№ п/п Показатель Единица измерения Значения /диапазон значений показателя
      Земельные участки, принадлежащие правообладателю на праве собственности Земельные участки, принадлежащие правообладателю на праве аренды
         
  Удельная цена продажи руб./ м2 5000 − 10 000 4000 − 9000
  Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.) (без учета НДС) руб./ м2/мес. 50 – 100 50 – 100

Окончание табл. 4.2

         
  Уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка % 0 – 5% 0 – 5%
  Уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка % 5% 5%
  Уровень эксплуатационных расходов % 20% от действительного валового дохода 30% от действительного валового дохода
  Средний срок экспозиции мес. 3 – 6 3 – 6
  Среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок %/ мес. 1,59% 1,59%
  Средняя ставка капитализации[19] % 12% 13%
  Валовой рентный мультипликатор 8,33 6,67 – 7,50

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости земельного участка объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями земельного участка объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.

4.6. Анализ состава и характера факторов,
влияющих на стоимость объекта оценки

Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общие требования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в учебном пособии алгоритмом по критериям:

физической возможности;

соответствия законодательству;

финансовой осуществимости;

максимальной стоимости объекта оценки с соблюдением сформули-рованных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

1) отбор физически возможных вариантов использования объекта оценки;

2) проверка каждого из физически возможных вариантов использования объекта оценки на соответствие законодательству;

3) проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

4) выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

5) формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Результаты отбора потенциальных физически возможных вариантов дальнейшего использования объекта оценки должны быть представлены в виде табл. 5.1.

Оценка стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для вариантов использования производится сравнительным или доходным подходами к оценке (см. главы 12, 13).

Результаты оценки стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для вариантов использования должны быть представлены в форме табл. 5.2 − табл. 5.3.

 

Таблица 5.1

Функциональное назначение _________________ Конструктивные решения Офисное (текущее использование) Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные) __________ __________
Сохранение текущих конструктивных решений +      
Ремонт (перепрофилирование)   +    
Реконструкция        
Снос и новое строительство        

Примечания:

  1. В строке "Функциональное назначение" жирным шрифтом выделено текущее использование объекта; прямое указание на текущее использование в указанной строке является обязательным.
  2. Знаком "+" отмечаются потенциальные варианты на пересечении строки и столбца.
  3. Допускается самостоятельное дополнение списка вариантов функционального использования и конструктивных решений Оценщиком.

 

Таблица 5.2

Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат
на перепрофилирование методом сравнительного подхода

Показатель Варианты использования
п/п Офисное (текущее использование) Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные) _________
         
  Площадь помещений, м2, в т.ч.: 411,90 411,90  
площадь помещений при текущем использовании (офисные), м2 411,90 274,60  


Окончание табл. 4.2

         
площадь перепрофилируемых помещений (торговые), м2 137,30  
  Удельная рыночная стоимость помещений при текущем использовании (офисные), руб./ м2 32 834 32 834  
  Удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб./ м2 34 476  
  Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после реконструкции (перепрофилирования), руб. [строка 1а × строка 2 + строка 1б × строка 3] (округленно) 13 524 000 13 750 000  
  Затраты на реконструкцию (перепрофилирование), руб. − 687 000  
  Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 4 − строка 5] 13 524 000 13 063 000  

Примечания к табл. 5.2:

1) в графах 3, 4, …, N указываются варианты использования объекта оценки; стоимость объекта при текущем использовании определяется по графе 3, при этом в шапке таблицы дается четкое указание на то, что данный вид использования является текущим;

2) допускается самостоятельное дополнение списка показателей Оценщиком в соответствии с особенностями объекта оценки и принятой моделью расчета;

3) удельная рыночная стоимость оцениваемых офисных помещений определена сравнительным подходом (см. гл. 12 данного пособия) на уровне 32834 руб./м2;

4) удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (строка 3) может быть определена из среднерыночного соотношения стоимостей на соответствующих сегментах рынка. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

по данным анализа рынка средняя стоимость торговых помещений в рассматриваемом районе превышает среднюю стоимость офисных помещений на ~5%;

удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые помещения) определена на уровне: 32 834 руб./м2 × × (1 + 0,05) = 34 476 руб./м2;

5) затраты на реконструкцию (перепрофилирование) (строка 5) могут быть определены из среднерыночных данных в зависимости от состава планируемых работ. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

площадь перепрофилируемых помещений: 137,30 м2;

среднерыночные затраты на перепрофилирование нежилых помещений под торговое назначение составляют ~5000 руб./м2;

затраты на перепрофилирование помещений составляют (округленно): 5000 руб./м2 × 137,30 м2 = 687 000 руб.

Таблица 5.3

Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат
на перепрофилирование (метод прямой капитализации)

№ п/п Показатель Варианты использования
Офисное (текущее использование) Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные) ______
        N
  Арендопригодная площадь помещений, м2, в т.ч.: 411,90 411,90  
площадь помещений при текущем использовании (офисные), м2 411,90 274,60  
площадь перепрофилируемых помещений (торговые), м2 137,30  
  Ставка аренды при текущем использовании (офисные), руб/м2 в мес. (без НДС)      
  Ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб/м2 в мес. (без НДС)    

 

Окончание табл. 5.3

        N
  Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб./год 2 570 256 2 741 606  
  Потери от недоиспользования, % 2,5% 2,5%  
  Потери при сборе арендной платы, % 5,0% 5,0%  
  Действительный валовой доход, руб./год 2 380 700 2 539 413  
  Операционные расходы, руб./год −739 657 −822 482  
Доля операционных расходов в действительном валовом доходе, % 31% 30%  
  Чистый операционный доход, руб./год 1 641 043 1 716 931  
  Ставка капитализации, %, в т.ч.: 14,4% 14,9%  
10.1 норма дохода, %, в т.ч.: 13,1% 13,6%  
10.1.1 безрисковая ставка, % 6,7% 6,7%  
10.1.2 риск инвестиций в оцениваемый объект, % 1,5% 1,5%  
10.1.3 поправка на инвестиционный менеджмент, % 1,5% 2,0%  
10.1.4 поправка на низкую ликвидность, % 3,4% 3,4%  
10.2 норма возврата, % 1,3% 1,3%  
  Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после реконструкции (перепрофилирования), руб. [строка 9 / строка 10] 11 396 000 11 523 000  
  Затраты на реконструкцию (перепрофилирование), руб. − 687 000  
  Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 11 − строка 12] 11 396 000 10 836 000  

Примечания к табл. 5.3:

1) в графах 3, 4, …, N указываются варианты использования объекта оценки; стоимость объекта при текущем использовании определяется по графе 3, при этом в шапке таблицы дается четкое указание на то, что данный вид использования является текущим;

2) допускается самостоятельное дополнение списка показателей Оценщиком в соответствии с особенностями объекта оценки и принятой моделью расчета;

3) ставка аренды для офисных помещений определена в порядке, изложенном при оценке объекта оценки доходным подходом (см. главу 13 учебного пособия) на уровне 520 руб./м2/мес.

4) ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (строка 3) может быть определена из среднерыночного соотношения арендных ставок на соответствующих сегментах рынка. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

по данным анализа рынка средняя арендная ставка для торговых помещений в рассматриваемом районе превышает среднюю арендную ставку офисных помещений на ~20%;

ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые помещения) определена на уровне: 520 руб./м2/мес. × (1 + 0,20) = 624 руб./м2/мес.

5) в учебных целях, операционные расходы для вариантов, отличных от текущего, могут прогнозироваться по среднерыночному уровню и/или фактическому уровню для объекта оценки в процентах от действительного валового дохода;

6) порядок расчета и обоснования прочих используемых показателей изложен в главе 13 данного пособия;

7) затраты на реконструкцию (перепрофилирование) (строка 12) определены в порядке, изложенном выше (см. примечания к табл. 5.2).

Следует обратить внимание на то, что результаты оценки стоимости объекта оценки по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования должны совпадать с результатами его оценки соответствующим методом в дальнейшем.

Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки могут быть представлены в виде табл. 5.4.

Таблица 5.4

№ п/п Вариант использования объекта Юридическая законность Физическая возможность Финансовая осуществимость Стоимость объекта, ден. ед. Вывод о наиболее эффективном использовании
             
1. Офисное (текущее использование) + + + 11 396 000 Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки

Окончание табл. 5.4

  2          
2. Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные) + + + 10 836 000  
...            
N            

Примечания к табл. 5.4:

1) в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, проставляется знак "+";

2) в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие;

3) несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным;

4) заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для каждого из оставшихся вариантов использования.

По результатам проведенного анализа в Отчете об оценке формулируется вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.


6. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ
ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общие требования

В данной главе приводятся:

1. Краткое описание подходов и методов оценки недвижимого имущества (в том числе объектов недвижимости, земельных участков).

2. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки, в том числе:

оцениваемого объекта недвижимости;

земельного участка в составе объекта оценки.

3. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа), в том числе:

оцениваемого объекта недвижимости;

земельного участка в составе объекта оценки.

Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества должно быть лаконичным, но при этом необходимым и достаточным для понимания используемых принципов, общего смысла и алгоритма оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми подходами и методами оценки, а так же возможности и условий применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечания:

1. Основными источниками для определения общепринятых подходов и методов, используемых при проведении оценки недвижимого имущества, являются:

федеральный стандарт оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256;

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255;

федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254;

методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р;

методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.

2. Допускается использование определения общепринятых подходов и методов при проведении оценки недвижимого имущества, приведенных в:

международных стандартах оценки (МСО),

европейских стандартах оценки (ЕСО),

стандартах оценки Российского общества оценщиков,

стандартах оценки других саморегулируемых организаций оценщиков РФ,

специальной литературе

при условии непротиворечия их законодательным и нормативно-правовым актам РФ. В этом случае в Отчете должны быть ссылки на соответствующие источники.







ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.