Корректировка цен сходных объектов

Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования (элементам сравнения и характеристикам сделок).

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение, транспортная доступность;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц;

физические характеристики (материал стен и др.);

обеспеченность инженерными сетями и коммуникациями;

К основным характеристикам сделок / предложений (при использовании в качестве сходных объектов сведений о состоявшихся сделках с недвижимым имуществом и/или при наличии соответствующих условий в предложении сходных объектов) относятся:

условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки (был ли сходный объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на рассматриваемом сегменте рынка за период с даты заключения сделки (предложения) со сходным объектом до даты проведения оценки;

возможность снижения цены предложения в ходе торгов.

Отказ от использования корректировок по каким-либо основным ценообразующим факторам должен быть обоснован.

Характер и степень отличий сходного объекта от оцениваемого объекта недвижимости устанавливаются в разрезе элементов сравнения и характеристик сделки / предложений путем прямого сопоставления каждого сходного объекта с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с сопоставимыми объектами на условиях, указанных в определении рыночной стоимости.

Корректировки цен сходных объектов по элементам сравнения и характеристикам сделки / предложения могут быть определены как для цены единицы измерения сходного объекта (например, квадратный метр), так и для цены сходного объекта в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

1) прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения (метод парных продаж);

2) прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения (метод прямой капитализации);

3) методом корреляционно-регрессионного анализа связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости объекта оценки;

4) методом определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому сходный отличается от объекта оценки;

5) методом экспертного обоснования корректировок цен сходных объектов.

Предпочтительным в большинстве случаев является использование метода парных продаж. Использование других методов должно быть обосновано Оценщиком.

Общие замечания к использованию метода парных продаж. Метод парных продаж основан на прямом попарном сопоставлении цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения.

Расчет поправок методом парных продаж основан на допущении о том, что сравниваемые объекты не отличаются ни по одному ценообразующему фактору кроме того, по которому определяется соответствующая поправка. Из данного допущения следует, что Оценщик должен брать в расчет данные одного сегмента рынка и объекты, максимально близкие между собой по всем характеристикам, кроме того объекта, для которого считается поправка. Соответствие других характеристик сопоставляемых объектов характеристикам объекта оценки приветствуется, однако не является обязательным.

При отсутствии достаточного объема информации по ценам сделок (ценам предложения) непосредственно по рассматриваемому сегменту рынка поправка может определяться прямым попарным сопоставлением арендных ставок и/или иных ценовых показателей по объектам недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения. Данное обстоятельство должно быть указано в Отчете об оценке как сделанное допущение, а выбор сегмента рынка и сравниваемых показателей – обоснован Оценщиком.

В расчете поправок методом парных продаж не должны участвовать сходные оцениваемому объекты, перечисленные в табл. 7.1.

В результате определения и внесения корректировок цены сходных объектов (единицы измерения сходных объектов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен сходных объектов целесообразно выбрать другие сходные объекты; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.

Поправка на цену предложения применяется для сходных объектов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами, в периодической печати, сети Интернет и других открытых источниках информации. Поправка учитывает возможность снижения цены предложения в ходе торгов.

Величина корректировки, как правило, определяется методом экспертного обоснования на основании данных, полученных от агентств недвижимости, других участников рынка недвижимости, в периодической печати, а также путем прямого моделирования ситуации купли-продажи в ходе определения характеристик сходного объекта у продавца.

Типичный размер поправки для коммерческой недвижимости в Иркутске составляет 0,95 − 0,90.

Следует обратить внимание на то, что величина данной поправки, как правило, не может превышать 1,00. Исключение составляют случаи, в которых цена сходного объекта определена по данным о его начальной цене предложения на открытых торгах, аукционах и т.д. В этом случае поправка на цену предложения должна определяться путем анализа среднего роста начальной цены предложения в ходе торгов на данной торговой площадке, в целом по аналогичным торговым площадкам или другим обоснованным способом, с учетом особенностей объекта оценки.

Поправка на дату продажи учитывает изменение стоимости сходных объектов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки.

Величина корректировки, как правило, определяется методом экспертного обоснования с учетом данных, полученных от агентств недвижимости, других участников рынка недвижимости, в периодической печати путем анализа динамики цен на недвижимое имущество на рассматриваемом сегменте рынка недвижимости (с учетом местоположения объекта оценки) за указанный период.

Динамика цен на недвижимое имущество в рассматриваемом районе может быть обоснована:

ссылкой на достоверный и авторитетный источник, публикующий информацию о тенденциях рынка недвижимости в рассматриваемом районе[21].

Динамика цен на недвижимое имущество в рассматриваемом районе должна определяться в ежегодном (%/год) или в ежемесячном исчислении (%/месяц) в зависимости от рассматриваемого периода, для которого рассчитывается поправка на дату продажи.

При наличии в источниках информации сведений о динамике цен за период, отличный от годового (ежемесячного)[22], переход к динамике за иной период должен производиться по формулам сложного процента. Это же правило используется при переходе от ежегодных к ежемесячным (и наоборот) показателям динамики цен на рынке.

Ø Расчет ежемесячной динамики цен может быть осуществлен по формуле

где

– известная величина динамики цен за интервал времени t, мес., %;

t, мес. – число месяцев в периоде, за который известна величина роста цен.

Средние цены на офисную недвижимость в Кировском районе за период с 01 августа 2004 г. до 01 января 2005 г. (5 месяцев) выросли на 16%.

Расчет динамики цен в ежемесячном исчислении будет осуществлен по формуле

Ø Расчет ежегодной динамики цен может быть осуществлен по формуле

где – известная величина динамики цен в месяц, %/мес.

Цены на офисную недвижимость в Кировском районе в 2005 г. росли в среднем на 3% в месяц.

Расчет динамики цен в ежегодном исчислении будет осуществлен по формуле

Расчет поправки на дату продажи в общем случае производится по формулам:

где поправка на дату (%) – поправка на дату продажи, выраженная в процентах к цене сходного объекта; поправка на дату (k) – поправка на дату продажи, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта; РОСТ_МЕС − среднерыночный прирост стоимости объектов недвижимости, %/ мес.; Т – период с даты продажи (предложения) сходного объекта до даты проведения оценки, мес.

Цены на офисную недвижимость в Кировском районе в 2005 г. росли в среднем на 3% в месяц. Дата предложения сходного объекта – 01 мая 2005 г. Дата проведения оценки – 01 сентября 2005 г.

Расчет поправки на дату продажи будет осуществлен по формулам:

Поправка на местоположение и окружение учитывает разный уровень цен на недвижимое имущество в районе местоположения оцениваемого и сходных объектов.

Величина корректировки, как правило, определяется методом парных продаж путем прямого сравнения ценовых показателей, характерных для рассматриваемых районов в разрезе рассматриваемого (или сопоставимых) сегмента рынка.

Расчет поправки на местоположение в общем виде осуществляется по формулам:

где поправка на местоположение (%) – поправка на местоположение, выраженная в процентах к цене сходного объекта;

поправка на местоположение ( k ) – поправка на местоположение, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта;

− средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения в районе местоположения оцениваемого объекта недвижимости, руб./м²;

− средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения в районе местоположения сходного объекта, руб./м².

1. Расчет средней стоимости объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения производится как средней или средневзвешенной величины по подобранным объектам недвижимости. В расчет берутся как минимум два−три объекта для каждого из сравниваемых районов.

2. В случае существенных расхождений объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения, отобранных для расчета корректировки на местоположение, по какому-либо еще ценообразующему фактору, кроме местоположения, их стоимость должна быть скорректирована соответствующим образом.

Расчет поправок [23] на местоположение и окружение для рассматриваемых районов по сравнению с районом местоположения объекта оценки должен быть представлен в табл. 7.2).

Объект оценки: нежилое офисное помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Ф. Энгельса, 8.

Сходный объект расположен по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого.

Для расчета поправки были отобраны две пары объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения, расположенных, соответственно, на ул. Ф. Энгельса и ул. Урицкого (1-я пара: строки 1.1, 1.2; 2-я пара: строки 2.1, 2.2).

С учетом недостаточного объема и разнородного характера имеющейся у Оценщика информации о ценах продажи / предложения сопоставимых оцениваемому объектов в рассматриваемых районах для расчета поправки на местоположение использовались данные об арендных ставках по объектам офисного назначения.

Принимая во внимание различный накопленный износ подобранных объектов, на первом этапе была (см. табл. 7.2) произведена корректировка на износ[23] (гр. 9) и определены скорректированные арендные ставки для подобранных объектов (гр. 10).

Затем была определена средняя арендная ставка для каждой пары объектов (гр. 11) и определена поправка на местоположение для сходного объекта, расположенного на ул. Урицкого, (гр. 12):

Расчет поправки на местоположение для сходного объекта представлен в табл. 7.2.

1. В стоимость аренды входят коммунальные услуги. Оплата помесячная.

2. Корректировка на состояние (износ) произведена в порядке, изложенном в п.12.4 Учебного пособия.

3. Корректировка на различия в уровне отделки для объектов не производилась ввиду отсутствия достаточного объема информации. Косвенно, состояние отделки учтено на местоположение при определении физического износа. Наличие в группах помещений с различным качеством отделки помещений нивелирует влияние указанного фактора при расчете поправки.

Поправка на техническое состояние и накопленный износ учитывает различный накопленный износ сходных объектов и оцениваемого здания; при незначительном различии (5−10%) может не применяться. Расчет, как правило, производится по формулам:

где поправка на износ (%) – поправка на техническое состояние и износ, выраженная в процентах к цене сходного объекта; поправка на износ ( k ) – поправка на техническое состояние и износ, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта; И_ОБ − физический износ оцениваемого объекта, %; И_АН − физический износ сходного объекта, %.

1. Физический износ оцениваемого объекта, как правило, рассчитывается в ходе его оценки затратным подходом (см. гл. 9 настоящего учебного издания).

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости с учетом точности определения физического износа сходных объектов принимается для расчета данной поправки, как правило, с округлением до ±5%.

2. Определение физического износа сходных объектов может быть выполнено:

методом поэлементного расчета в порядке, изложенном в главе 9 настоящего учебного издания;

экспертно-аналитическим методом исходя из полученной информации о сходном объекте недвижимости по шкале, приведенной в табл. 3.6.

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости, определенный при его оценке затратным подходом, составляет 23%.

Физический износ сходного оцениваемому объекта недвижимости, определенный экспертно-аналитическим методом по шкале экспертных оценок, составляет 10%.

Расчет поправки на техническое состояние и износ будет осуществлен по формулам:

Замечание: Следует обратить внимание на то, что при расчете поправки использовалась округленная до ±5% величина накопленного износа объекта оценки.

Поправка на отделку помещений учитывает разный уровень цен на недвижимое имущество с различным уровнем (качеством) отделки помещений.

Величина корректировки, как правило, определяется методом парных продаж путем прямого сравнения ценовых показателей, характерных для помещений рассматриваемого сегмента рынка, обладающих различным уровнем выполненной отделки (стандартная, "евроремонт" и т.д.).

Расчет поправки на уровень отделки в общем виде осуществляется по формулам:

где п оправка на отделку (%) – поправка на отделку, выраженная в процентах к цене сходного объекта; п оправка на отделку ( k ) – поправка на отделку, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта;

− средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения с отделкой помещений, аналогичной отделке оцениваемого объекта недвижимости, руб./м²;

– средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения с отделкой помещений, аналогичной отделке в сходном объекте, руб./м².

1. Расчет поправки методом парных продаж в целом аналогичен описанному выше порядку расчета поправки на местоположение.

2. Поправка на уникальную отделку может определяться методом определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому сходный отличается от объекта оценки. В частности, поправка может быть определена как абсолютная величина затрат на выполненные улучшения объекта (в целом по объекту или в удельных показателях на 1 м², 1 м³). При этом следует учитывать накопленный износ выполненной отделки и улучшений, а так же среднерыночную прибыль инвестора при производстве аналогичных улучшений.

Расчет поправки[24] на отделку помещений, выполняемый методом парных продаж, должен быть представлен в форме табл. 7.3.

Объект оценки: нежилое офисное помещение, внутренняя отделка повышенного качества ("евроремонт").

Сходный объект обладает стандартной внутренней отделкой.

Для расчета поправки были отобраны две группы объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения, расположенных в том же районе, что и объект оценки, обладающих, соответственно, стандартной отделкой помещений (1-я группа: строки 1.1, 1.2) и внутренней отделкой повышенного качества ("евроремонт") (2-я группа: строки 2.1, 2.2, 2.3).

С учетом ограниченного объема имеющейся у Оценщика информации о ценах продажи / предложения сопоставимых оцениваемому объектов в рассматриваемом районе для расчета поправки на отделку помещений использовались данные об арендных ставках по объектам офисного назначения.

Средняя арендная ставка для каждой группы объектов определена в строках 1.3, 2.4. Поправка на отделку помещений для сходного объекта, обладающего стандартной внутренней отделкой, определена в размере (гр. 3):

Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней
отделкой помещений повышенного качества

Поправка на масштаб (общую площадь) объекта учитывает различие в размерах помещений оцениваемого объекта и сходных объектов и определяется исходя из допущения о том, что удельная стоимость 1 м² общей площади помещений меньших размеров, как правило, выше, чем удельная стоимость 1 м² общей площади аналогичных помещений, отличающихся существенно большими размерами.

Определение поправки на масштаб, как правило, производится методом статистического моделирования цены на основе сравнительного анализа парных продаж (предложений) объектов недвижимости, отличающихся (данное утверждение является существенным допущением выполняемых расчетов) только размерами площадей помещений.

Базовая формула метода статистического моделирования цены в этом случае имеет вид

где С _А – удельная стоимость объекта "А", руб./м²; С _В – удельная стоимость объекта "В", руб./м²; S _А − общая площадь помещений объекта "А", м²; S _В − общая площадь помещений объекта "В", м²; k − степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади.

Степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади, таким образом, может быть определен по формуле:

Расчет поправки на масштаб в общем виде осуществляется по формулам:

где п оправка на масштаб (%) – поправка на масштаб, выраженная в процентах к цене сходного объекта; п оправка на масштаб ( k ) – поправка на масштаб, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта; S_ОБ – общая площадь помещений объекта оценки, м², S_АН – общая площадь помещений сходного объекта, м²; k _СР – средневзвешенный степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади.

Расчет поправки на масштаб включает два этапа:

1) подбор сопоставимых пар объектов недвижимости, определение по каждой из пар степенного коэффициента k, определение его средневзвешенного значения;

2) расчет поправки на масштаб для сходных объектов недвижимости.

1. Поправка на масштаб, как правило, применяется только при существенных отличиях площадей сопоставимых объектов от площадей оцениваемого объекта.

2. При отсутствии достаточного объема информации о фактах купли/продажи и предложения аналогичных оцениваемому объектов недвижимости непосредственно в рассматриваемом районе, подбор сопоставимых пар объектов недвижимости для расчета средневзвешенного степенного коэффициента, связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади, осуществляется по данным рынка нежилых помещений, расположенных в различных районах рассматриваемого населенного пункта, исходя из допущения, что влияние масштаба объектов недвижимости на их стоимость одинаково по всем рассматриваемым районам и району местонахождения объекта оценки.

Расчет средневзвешенного степенного коэффициента[25] (k _СР), связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади нежилых объектов недвижимости, должен быть представлен в форме табл. 7.4.

Объект оценки: нежилое офисное помещение, общая площадь помещений: 100 м².

Сходный объект обладает аналогичными характеристиками, за исключением общей площади помещений, составляющей 500 м².

Для расчета поправки на масштаб были отобраны две пары объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения (1-я группа: строки 1.1, 1.2; 2-я группа: строки 2.1, 2.2), не отличающихся между собой ни по каким характеристикам, кроме общей площади помещений (см. табл. 7.4).

Степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k) по первой паре объектов, определяется как:

Степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k) по второй паре объектов, определяется как:

Средневзвешенный степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k _СР), определяется как средневзвешенное по парам объектов в размере −0,16.

Расчет средневзвешенного степенного коэффициента, связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k _СР), представлен в табл. 7.4.

Корректировки по прочим ценообразующим факторам (при использовании таковых) должны быть обоснованы Оценщиком.

После внесения всех корректировок определяются итоговая скорректированная стоимость 1 м² общей площади помещений сходного объекта, а также величина суммарной корректировки.

где с уммарная корректировка – выраженная в процентах к цене предложения суммарная корректировка стоимости сходного объекта, %; Ст_НАЧ – цена предложения сходного объекта (без учета НДС), руб./ м²; Ст_ИТОГ − итоговая скорректированная стоимость 1 м² общей площади помещений сходного объекта (без учета НДС), руб./кв.м.

Значение суммарной корректировки по каждому из выбранных сходных объектов должно составлять не более ±30% от начальной цены сходного объекта. Если суммарное значение корректировки составляет более ±30% от цены предложения сходного объекта, то Оценщик обосновывает такое значение суммарной корректировки.

7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен
сходных объектов

Обобщение цен сходных объектов должно производиться, если разница между максимальным и минимальным значением скорректированных цен сходных объектов составляет не более 20%. При большей разнице Оценщик обосновывает такое превышение.

Обобщение должно осуществляться путем расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений цен сходных объектов.

Как правило, обобщение должно осуществляться посредством расчета средней взвешенной скорректированных значений цен сходных объектов (табл. 7.5).

При расчете удельных весов для каждого сходного объекта учитываются факторы, влияющие на достоверность результатов. Форма и пример расчета удельных весов приведены в табл. 7.6.

Итоговая средневзвешенная скорректированная стоимость 1 м² общей площади помещений сходных объектов (руб./ м²) рассчитывается по формуле

где С₁, C₂, …, C_i – скорректированная стоимость сходных объектов, руб./ м²; k₁, k₂, …, k_i – удельные веса, присвоенные скорректированной стоимости каждого сходного объекта; n – количество сходных оцениваемому объектов.

При несущественном (±5%) расхождении скорректированных цен сходных объектов допускается определение средней арифметической скорректированных значений цен сходных объектов.

Выбор способа обобщения должен быть обоснован в Отчете об оценке.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, рассчитываемая методом сравнительного подхода, определяется как произведение общей площади помещений объекта оценки на итоговую скорректированную стоимость 1 м²общей площади помещений сходных объектов.

7.5. Определение стоимости оцениваемого
объекта недвижимости методом сравнительного подхода

Все вышеперечисленные обоснования и расчеты применяемых корректировок и других показателей, связанные с корректировками цен сходных объектов, анализом и обобщением скорректированных цен сходных объектов, определением стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом, приводятся в п.п. 7.3 − 7.5 "Корректировка цен сходных объектов", "Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов", "Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода".

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: