Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Основные ценообразующие факторы





Объекты недвижимости административно-офисного назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов:

расположение (удаленность) относительно центра города;

расположение относительно основных транспортных магистралей города;

окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2 ) конструктивные особенности объекта, в том числе:

расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

площадь объекта;

наличие отдельного входа у объекта;

планировка объекта;

группа капитальности здания;

3) класс офиса[33];

4) текущее состояние объекта;

5) уровень отделки помещений;

6) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий).

7) прочие факторы, в том числе:

наличие парковки;

наличие охраны;

обеспеченность телекоммуникациями;

инфраструктура объекта;

экологический фактор и др.

Объекты недвижимости торгового назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих факторов[34]:

степень интенсивности ближайших человеко-потоков ("бойкость места") − расположение относительно человеко-потоков (количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.));

расположение относительно центра города;

расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей остановки общественного транспорта, жилого массива, от оживленных улиц, проспектов и др.);

окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;

расположение входа и окон;

площадь объекта;

Окончание прил. 2

3) класс и состояние объекта;

4) наличие места для парковки и подъездных путей и др.

5) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий).

Объекты недвижимости производственно-складского назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов:

близость к основным трассам; близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;

удобство подъезда;

окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

площадь объекта;

соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным требованиям к подобным объектам, в том числе:

наличие регулируемого режима влажности и температуры;

наличие погрузочных эстакад и доков;

наличие грузового лифта;

этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);

наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;

3) соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта;

4) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий);

5) прочие факторы, в том числе:

наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта;

наличие охраны и др.

Земельные участки

1) местоположение объекта с учетом подфакторов, характерных для объектов недвижимости предполагаемой застройки земельного участка:

2) физические характеристики, в том числе:

рельеф;

площадь;

конфигурация и др.;

3) права на земельный участок;

4) целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

5) права иных лиц на земельный участок;

6) коэффициент застройки (для частично застроенных земельных участков);

7) прочие факторы, в том числе:

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.);

экологический фактор и др.



Приложение 3

 

Рекомендуемые источники информации
о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки,
расположенного в Иркутске

1)Печатные издания:

еженедельник "Дело" (Иркутск);

еженедельник "Из рук в руки" (Иркутск);

еженедельник "Все объявления Иркутска" (Иркутск);

журнал "Супермаркет новостроек" (Иркутск).

2) Информационные порталы сети Интернет:

Сибирское информационное агентство (http://www.sia.ru/);

"Иркутское агентство развития бизнеса" (http://www.arenda.irbp.ru/);

"Коммерческая недвижимость Иркутска" (http://m2.irkutsk.ru/);

"Иркутский областной союз риэлторов" (http://mls.irkutsk.ru/);

Российский фонд федерального имущества (http://www.irkrffi.ru/);

агентство недвижимости "Тысячелетие" (http://www.millenium.irkutsk.ru);

агентство недвижимости "Авалон-Риэлти" (http://www.arealty.ru/);

агентство недвижимости "Магазин недвижимости" (http://www.mn.irk.ru/);

информационный портал "Вся недвижимость иркутска" (http://dom-irk.ru/);

интернет-газета "Откровенно о недвижимости" (http://www.oned.irkutsk.ru/) и др.


 

Приложение 4

к Порядку организации экспертизы
отчетов об оценке Приказа Федерального агентства
по управлению федеральным имуществом от 03 мая 2005 г. № 134 "Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке и определении полномочий территориальных органов агентства
по оформлению заключений государственного финансового контрольного органа и актов проверки соблюдения лицензионных требований и условий"

Контрольный лист

Параметры экспертизы

Отчет:  
Номер:  
Прошит   Пронумерован   Подписан   Скреплен печатью  
Оценщик:  
Лицензия:  
Место нахождения:  
Объект оценки: ____________________________________________________ ____________________________________________________
Договор: от
Дата экспертизы   Эксперт (ФИО)
Требования законодательства
№ п/п Статья 10. Обязательные требования к договору Отражено/ не отражено Значение и необходимые комментарии
       
  Основания заключения договора    
  Вид объекта оценки    
  Вид определяемой стоимости    
  Размер денежного вознаграждения за проведение оценки    
  Сведения о страховании гражданской ответственности    
  Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности    
  Точное указание на объект оценки    
  Описание объекта оценки    
                           

Продолжение прил. 4

       
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке  
  Номер отчета    
  Основание для проведения оценки    
  Цель оценки    
  Задача оценки    
  Дата проведения оценки (дата оценки) ХХ.ХХ.20ХХ г.    
  Дата составления отчета ХХ.ХХ.20ХХ г.    
  Дата определения стоимости ХХ.ХХ.20ХХ г.    
  Точное описание объекта оценки    
  Балансовая стоимость    
  Реквизиты собственника    
  Место нахождения оценщика    
  Сведения о выданной лицензии    
  Стандарты оценки    
  Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки    
  Последовательность определения стоимости объекта оценки    
  Перечень использованных данных с указанием источников их получения    
  Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки    
  Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки    
Допускает ли отчет неоднозначное толкование или вводит в заблуждение  
Требования стандартов оценки  
  Пункт 9 Соответствие аналогов требованиям стандартов оценки    
  Пункт 16 Определение и анализ рынка, к которому относится объект оценки    
  Обоснование выбора аналогов    
           

 

Окончание прил. 4

       
  Пункт 18 Затратный подход    
  Отказ от использования обоснован    
  Сравнительный подход    
  Отказ от использования обоснован    
  Доходный подход    
  Отказ от использования обоснован    
№ п/п Требования законодательства Соответствует/ не соответствует Значение и необходимые комментарии
  Правильность выбора и описания используемого стандарта оценки    
  Актуальность экономического обзора    
  Актуальность и соответствие обзора рынка сегменту объекта оценки    
  Правильность позиционирования объекта оценки на рынке    
  Полнота описания объекта оценки    
  Обоснованность допущений и ограничений    
  Соответствие и правильность отбора и использования рыночной информации    
  Правильность и последовательность выполнения ННЭИ    
  Правильность применения затратного подхода или обоснованность отказа от его использования    
  Правильность применения сравнительного подхода или обоснованность отказа от его использования    
  Правильность применения доходного подхода или обоснованность отказа от его использования    
  Обоснованность принятого согласования различных подходов    
  Качество оформления отчета    
  Полнота и соответствие требованиям прилагаемого комплекта документов по объекту оценки    

Приложение 5

Основные ошибки оценщиков при оценке объектов
недвижимости, выявленные при экспертизе
отчетов об оценке [35]

Типы ошибок

Отсутствие источника информации по данным, участвующим в оценке.

Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.

Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).

Противоречия в отчете.

Ошибочная методология.

Арифметические ошибки.

Нарушение формальных требований.

Ошибки по разделам

Постановка задачи

Вид стоимости не соответствует целям и задачам оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе)

Отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость).

Описание объекта оценки

Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.

В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.

Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.

Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.

Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка − площади застройки здания.

Отсутствует описание местоположения объекта оценки.

Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.

Не описаны обременения на объект оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ)

Отсутствует раздел анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.

Продолжение прил. 5

Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).

Результаты АННЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.

Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

Затратный подход

Не определяется стоимость земельного участка.

Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).

Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.

Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства.

Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа.

Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа.

Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ.

Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.

Неверно посчитана строительная готовность объекта.

Доходный подход

Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки.

Отсутствует описание объектов-аналогов.

Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.

Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.

Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

В денежном потоке не учтена реверсия капитала.

Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.

Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.

Окончание прил. 5

Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.

В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.

Сравнительный подход

Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.

Отсутствует описание объектов-аналогов.

Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка.

Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.

В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.

Согласование результатов

Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах.

Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

Прочие замечания

Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды.

Отсутствует анализ рынка объекта оценки.

В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения.

Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.

Формальные признаки

Отсутствует балансовая стоимость объекта оценки.

Отсутствует дата составления отчета.

Отсутствует дата проведения оценки (дата определения стоимости).

Используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.


Приложение 6

Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости
нежилого объекта недвижимости

ВАРИАНТ № _____________

а) пункты, отмеченные "*", заполняются Оценщиком;

б) значения, отмеченные текстом "определяется в соответствии с вариантом задания на оценку", определяются по табл. I приложения 7 к учебному пособию.

Общие данные

1.1. Вид оцениваемого имущества: объект недвижимости.

1.2. Цель проведения оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.3. Задачи проведения оценки: совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости.

1.4.* Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки: ___________________________________________________________________

(указывается дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки[36])

1.5 Заказчик оценки: ООО "XXX" (место нахождения: г. Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа г. Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX.20XX г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX. 20XX г.).

1.6 Оценщик: Фамилия, Имя, Отчество [37]; член СРО "ХХХ" (место нахождения: ХХХХХХ, РФ, г. Москва, ул. ХХХ, д.ХХ); диплом о профессиональной переподготовке серия ПП № ХХХ по программе "Оценка бизнеса (предприятия)", выдан ХХ.ХХ. 20XX г. ХХХ, г. Иркутск; страховой полис Страховой акционерной компании "ZZZ" № XXXX, период страхования с XX.XX. 20XX г. по XX.XX.200X г. на сумму 20’000’000 рублей); стаж работы в оценочной деятельности: Х лет; юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО "YYY" (место нахождения: г. Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа г. Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX. 20XX г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX. 20XX г.).

1.7*. Основание для проведения оценки: договор № XX от "__" _______ 20__ г.[38]

Продолжение прил. 6







ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.