ПОЛЕЗНОЕ

Как развить коммуникабельность Почему могут возникнуть ссоры между супругами, в то время как их отношения кажутся прочными Почему появляется страх? Как стать богатым и отойти от дел молодым Советы от доктора Айболита «Как быть здоровым» Как сделать приглашение правильно Точка зрения. Как сделать сотрудника вовлеченным? Лень и как с ней бороться. Психологические аспекты Способов заработать с помощью internet Лекции по Основам предпринимательства Последнее добавление

КАТЕГОРИИ

Расшифровка принятых сокращений

⇐ ПредыдущаяСтр 11 из 11

1. Графа 2:

АДМ − административно-офисное

ТОРГ − торговое

ПС − производственно-складское

2. Графа 3:

Кир − Кировский

Окт − Октябрьский

Св − Свердловский

Лен − Ленинский

Таблица 2

ОПИСАНИЕ ТИПОВЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ТОРГОВЫХ И АДМИНИСТРАТИВНО-ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ РАЗЛИЧНЫХ КЛАССОВ ОТДЕЛКИ[44]
№ п/п	Наименование регламентируемых конструктивных элементов	Материал	Наличие признаков классов качества
группа	наименование	параметры	ECONOM	STANDART	PREMIUM	DE LUXE

	Заполнение оконных проемов	Лесоматериалы	Цельный массив, распашные, двойные, прямоугольные	остекление простым стеклом	V	V
		Алюминий	Заполнение многокамерными стеклопакетами	остекление простым стеклом		V	V
		Пластик	Заполнение многокамерными стеклопакетами	остекление простым стеклом		V	V

Продолжение табл. 2


Заполнение дверных проемов	Лесоматериалы	Глухие, массивные, распашные, однополотные, наружные и внутренние	облицовка шпоном ценных пород			V
	Лесоматериалы	Филенчатые, распашные, однополотные, наружные и внутренние	облицовка шпоном ценных пород, остекленные простым стеклом			V
	Лесоматериалы	Глухие, филенчатые, массивные, распашные, однополотные, наружные и внутренние	окраска	V	V
Полы в комнатах и коридорах	Деревянные покрытия	Твердые породы	паркетная доска			V
	Эластичные покрытия	ПХВ - линолеум	основание искусственные волокна	V	V
	Эластичные покрытия	Ворсовые ковровые покрытия	натуральные, тканые, иглопробивные			V
	Жесткие покрытия	Керамические плитки	одинарного обжига, глазурованные			V	V
	Жесткие покрытия	Натуральный камень	гранит, мрамор				V

Окончание табл. 2


Отделка потолков, внутренних стен и перегородок	Потолочные системы	Подвесные	минеральное волокно (стекловолокно)		V	V
	Потолочные системы	Подшивные	из гипсокартонных листов			V	V
	Окраска стен и перегородок		водно-дисперсионная на основе акриловых полимеров (латексная)		V	V	V
	Побелка стен и перегородок			V
	Монолитные декоративные покрытия	Декоративные штукатурки	на основе натуральных компонентов - кварцевый песок, белый цемент и т.д.			V

Окончание прил. 7

Таблица III

Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости

Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния

0 − 20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ

21 − 40 Удовлетворительное Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии

41 − 60 Неудовлетвори-тельное Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта

61 − 80 Ветхое Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих − весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента

81 − 100 Негодное Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента пол-ностью ликвидированы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Изучение учебного пособия, являющегося практическим руководством в составлении отчёта по оценке объектов недвижимости, завершено. Надеемся, что читатели, опираясь на рекомендации и примеры, одновременно с изучением пособия выполняли свои практические расчёты. Скорее всего, теперь Вы будете рассматривать каждый объект недвижимости с точки зрения его рыночной стоимости и мысленно давать предложения по его лучшему, наиболее эффективному использованию. Надеемся, что Вы овладели различными подходами к оценке стоимости недвижимого имущества, а также частичных имущественных прав, познакомились с основными видами отчетов об оценке, их содержанием, структурой и порядком составления.

Несмотря на практический аспект книги, подведем основные итоги и выводы после изучения данного пособия.

Прежде всего, это касается особенностей рынка недвижимости: рынок недвижимости является нецентрализованным; данные по ценам совершаемых сделок имеют конфиденциальныйхарактер; сделки с недвижимостью заключаются на нерегулярнойоснове; каждый объект недвижимости уникален; несбалансированность рынка недвижимости; подверженность правительственному регулированию на федеральном и местном уровне.

Следует отметить условия, приводящие к появлению стоимости: спрос, полезность, ограниченное предложение и возможность передачи прав собственности.

Также следует иметь в виду, что одно и то же имущество будет иметь разную стоимость при использовании различных определений стоимости.

В начале любой оценки определяется, стоимость каких прав собственности подлежит оценке. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Состав процесса оценки:

предварительный этап − постановка задачи и подписание договора с заказчиком,

сбор данных и определение даты, на которую действительна оценка,

определение наилучшего использования,

оценка стоимости тремя общепринятыми подходами,

согласование результатов и итоговая оценка стоимости,

написание отчета об оценке.

В каждом из разделов отчёта об оценке есть сложные решаемые: в доходном подходе − капитализация и дисконтирование; в затратном − сметная стоимость строительства; в сравнительном – поиск аналога и корректировочные коэффициенты.

Для дальнейшего изучения предмета можно рекомендовать выполнение расчётов по оценке для более сложных объектов недвижимости, в том числе с различной комбинацией прав на данный объект, используя научную и учебно-методическую литературу, издаваемую в нашей стране и за рубежом.

Оценочная деятельность является составной частью экономики нашей страны и стремительно развивается. Особое значение оценочная деятельность приобретает в связи с предполагаемой реформой системы налогообложения недвижимости.

Оглавление

Введение….3

Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости. 4

Нормативно-правовая база для осуществления оценки. 4

Общий порядок проведения оценки. 4

Общие требования к оформлению отчета об оценке. 4

Требования к составу приложения к отчету. 4

Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании
работ по оценке. 4

Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений. 4

Титульный лист отчета об оценке. 4

Требования к содержанию и оформлению сопроводительного письма. 4

Глава 1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ... 4

1.1. Информация о Заказчике и Оценщике. 4

1.2. Определение задания на оценку. 4

1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. 4

1.4. Основные выводы.. 4

Глава 2. ОБЩАЯ ЧАСТЬ. 4

2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки. 4

2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки. 4

2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата. 4

2.4. Примерный состав документов, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки. 4

2.5. Требования к отражению документов и других источников информации,
используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества в Отчете об оценке. 4

2.6. Требования к проведению анализа полученной информации. 4

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 4

3.1. Идентификация объекта оценки. 4

3.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении
объекта оценки правами иных лиц. 4

3.3. Описание оцениваемых имущественных прав. 4

3.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки. 4

3.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости 4

3.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости. 4

4. АНАЛИЗ РЫНКА (СЕГМЕНТА РЫНКА), К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 4

4.1. Общие требования. 4

4.2. Источники информации для анализа рынка. 4

4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки 4

4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения) 4

4.5. Анализ рынка земельных участков. 4

4.6. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. 4

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 4

5.1. Общие требования. 4

5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 4

6. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 4

6.1. Общие требования. 4

6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества. 4

6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода. 4

6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода. 4

6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода. 4

6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков. 4

6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа) 4

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА.. 4

7.1. Общие сведения. 4

7.2. Отбор и описание сходных объектов. 4

7.3. Корректировка цен сходных объектов. 4

7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов. 4

7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода 4

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА.. 4

8.1. Общие сведения. 4

8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости 4

8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации. 4

8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода 4

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.. 4

9.1. Общие сведения. 4

9.2. Определение стоимости земельного участка. 4

9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости 4

9.4. Оценка накопленного износа. 4

9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости. 4

9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода. 4

10. ОБОБЩЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ) 4

10.1. Общие требования. 4

10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки. 4

11. ЗАЯВЛЕНИЕ (СЕРТИФИКАТ) КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ.. 4

12. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ И ДРУГИХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 4

13. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ И СПРАВОЧНЫХ МАТЕРИАЛОВ 4

Приложение 1. 4

Приложение 2. 4

Приложение 3. 4

Приложение 4. 4

Приложение 5. 4

Приложение 6. 4

Заключение. 4

[1] Указывается Ф.И.О. исполнителя Отчета об оценке.

[2] Например, кадастровый номер объекта оценки: 38:36:000034:XXXX.

[3] Рекомендации к использованию по тексту Отчета об оценке наименования оцениваемого объекта недвижимости изложены в п. 3.1 учебного пособия.

[4] Рекомендации к использованию по тексту Отчета наименования оцениваемого объекта недвижимости изложены в п. 3.1 у чебного пособия.

[5] Типичное определение: «Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости».

[6] Дата указывается в соответствии с имеющимися документами бухгалтерской отчетности и/или справки Заказчика оценки.

[7] Приводится адрес объекта в соответствии с правоудостоверяющими документами на здание объекта оценки.

[8] Приводится расчетная сейсмическая интенсивность в баллах шкалы М8К-64 по СНиП II-7-81* [28].

[9] Приводятся сведения о вхождении территории объекта в зоны, охраняемые государством в соответствии с действующим законодательством РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

[10] Классификация нежилых (торговых, административно-офисных, производственно-складских) помещений приведена в приложении 1.

[11] Отдельно стоящее здание, встроенное помещение.

[12] Полезная площадь помещений распределяется по видам использования (типовые виды использования: торговые, административно-офисные, производственно-складские).

[13] Группа капитальности здания определяется в соответствии с приложениями 3, 4 [33].

[14] И/или справки органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию зданий и сооружений.

[15] Приводится описание типа конструктивных элементов и применяемого материала; характеристика, источник для инженерных сетей (в случае отсутствия конструктивного элемента, инженерных сетей делается соответствующая отметка).

[16] Описание технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерных сетей производится по результатам осмотра объекта оценки и исследования его технического состояния аналогично приведенному в Правилах оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) [ ].

[17] Общая оценка технического состояния здания определяется по шкале, приведенной в табл. 3.6. Указываются общая оценка и ее характеристика по шкале.

[18] Приводится при наличии информации.

[19] Приводится при наличии информации.

[20] Классификация нежилых (торговых, административно-офисных, производственно-складских помещений приведена в Приложении 1 к Учебному пособию).

[21] Информация о динамике цен на недвижимое имущество в Иркутске может быть принята по публикациям «Сибирского информационного агентства» (газета «Дело», сеть Интернет (http://www.sia.ru).

[22] Например, в публикации может быть указан рост цен за 4 месяца.

[23] Корректировка на состояние (износ) произведена в порядке, изложенном ниже.

[24] Форма составления таблицы расчета поправок на отделку помещений может быть скорректирована Оценщиком с учетом характера используемой информации и специфики рассматриваемых объектов.

[25] Форма составления таблицы расчета поправок на отделку помещений может быть скорректирована Оценщиком с учетом характера используемой информации и специфики рассматриваемых объектов.

[26] Вес каждого из полученных значений коэффициента капитализации определяется по тому же алгоритму, что описан в п.12.5.3 у чебного пособия.

[27] Адрес в сети Интернет: http://www.rusbonds.ru/.

[28] Адрес в сети Интернет: http://www.finmarket.ru/.

[29] Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий опубликована Эл. СМИ "APPRAISER.RU. Вестник оценщика". Адрес в сети Интернет: htpp://www.appraiser.ru (информацию собрал практикующий оценщик В.Г. Мисовец, Алтайский край, г. Бийск, ул. Льва Толстого, д. 150, тел. (3854)336039, 327896, факс: (3854) 328599, e-mail: misovets@hotbox.ru, labrate.ru/misovets).

[30] Расчетная сейсмическая интенсивность в баллах шкалы М8К-64 по СНиП II-7-81* [28].

[31] Источник информации: «Примерная форма Технического задания (технических указаний) на проведение оценки рыночной стоимости отдельно стоящих объектов нежилой недвижимости, расположенных в границах территории г. Москва» (опубликовано Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ; адрес публикации в сети Интернет: http://www-new.rosim.ru/rosim/base/04Ocenka.htm/TZ.htm).

Более подробная классификация торговых центров приведена, например, в сети Интернет по адресу: http://consulting.becar.ru/abc2.php?mes=6384.

[32] Источник информации: http://www.g2p.ru/publications/index.php?ea=1&roll=1&ln=1&opn=25281.

[33] Фактор класса для офисных объектов является комплексной характеристикой, в которой учитывается ряд иных (местоположение, наличие парковки, охраны, системы кондиционирования, уровень отделки и др.) параметров.

[34] Приведенные подфакторы тесно взаимосвязаны между собой (например, как правило, интенсивность человеко-потоков тем выше, чем ближе рассматриваемый объект торговли находится к остановкам общественноготранспорта, жилым массивам, к основным улицам), поэтому должны рассматриваться в комплексе.

[35] Источник информации: "Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке" (опубликованы в сети Интернет на сайте Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ; адрес в сети Интернет:

http://www-new.rosim.ru/rosim/base/04Ocenka.htm/Oshibki.htm).

[36] Определяется Оценщиком в пределах календарного квартала, в котором было составлено Техническое задание на оценку.

[37] Указывается Ф.И.О. исполнителя Отчета об оценке.

[38] Дата составления договора соответствует дате составления Технического задания на оценку.

[39] 1). Описание конструктивных элементов, не регламентированных Техническим заданием на оценку, осуществляется по усмотрению Оценщика.

2). Техническое состояние конструктивных элементов здания определяется Оценщиком самостоятельно с учетом общей оценки технического состояния здания.

[40] Общая оценка технического состояния здания соответствует Шкале оценки технического состояния объекта недвижимости, приведенной в табл. III приложения 7 к учебному пособию.

[41] Собственник объекта оценки и заказчик оценки – одно юридическое лицо.

[42] Собственник земельного участка объекта оценки и заказчик оценки – одно юридическое лицо.

[43] Балансовая стоимость объекта оценки указывается по состоянию на дату проведения оценки.

[44] В основе представленной в таблице информации лежат данные, опубликованные в сборнике ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». — М.: ООО «КО-ИНВЕСТ». 2005. -384с.

⇐ Предыдущая 2 3 4 5 6 7 8 9 1011

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: