Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Понятие стоимости объекта недвижимости





Понятие стоимости объекта недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества. Оценка объекта недвижимости – определение его стоимости.

Существуют четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупа­телей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность– способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвеститора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность– ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов (или нахождение в гражданском обороте)– возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.



Таким образом, стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара.

Рынок недвижимости: общие понятия и определения

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые позволяются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

Под рынком недвижимостипонимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, земельный рынок и др.

Рынки недвижимостиподразделяются на первичные и вторичные (рис. 4.1).

Рис. 4.1. Структура рынка недвижимости

Первичный рынок недвижимости объединяет все вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности.

Вторичный рынок недвижимости есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Земли сельскохозяйственного назначения

- Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли населенных пунктов

Земли промышленности и иного специального назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Земли водного фонда

Земли лесного фонда

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

Рынка недвижимости

Основными сегментами рынка недвижимости являются (рис. 4.3):

ü рынок жилья – с подразделением на городское и загородное жилье;

ü рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости – с выделением внутри рынка офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;

ü рынок земельных участков.

Рис. 4.3. Основные сегменты рынка недвижимости

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

ü рынок объектов офисного назначения;

ü рынок объектов торгового назначения;

ü рынок объектов производственно-складского назначения;

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения.

На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Каждый из сегментов развивается самостоятельно, т.к. существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

10. Принцип наилучшего и наиболее эффектив­но использования

К первой группе принципов оценки недвижимости относится Принцип наилучшего и наиболее эффектив­но использования (ННИЭ, НиНЭИ, ЛНЭИ). Данный принципоснован на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

ü максимальная эффективность;

ü финансовая обоснованность;

ü физическая осуществимость;

ü соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернатив­ных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способ­ность этого проекта обеспечить доход, достаточ­ный для возмещения расходов инвесторов и по­лучения ожидаемого дохода на вложенный капи­тал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сро­ков реализации проекта, вероятности стихий­ных бедствий, доступности транспорта, воз­можности подключения к коммунальным удоб­ствам.

Для установления соответствия варианта ис­пользования законодательству необходим ана­лиз строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строитель­ство в данном месте, зонирование, перспекти­вы развития города и района, негативные на­строения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффек­тивного, стоимость пустующего земельного учас­тка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка опти­мальным образом. Например, участок с индиви­дуальным домом в районе коммерческой застрой­ки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного учас­тка отлично от наилучшего варианта использо­вания, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то теку­щее использование будет продолжаться до тех нор, пока стоимость земли при условии ее наи­лучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эф­фективного использования учитываются при оп­ределении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости:

Определение задачи оценки

На этом этапе идентифицируется и подробно описывается объект оценки на основе информации, предоставленной предприятием:

1) наименование объекта оценки (по инвентарной книге заказчика);

2) инвентарный номер;

3) адрес местонахождения объекта;

4) описание юридических прав на оцениваемый объект недвижимости (собственность, аренда, оперативное управление, пользование);

5) наличие обременений (залог, аренда, иные);

6) вид объекта (отдельно стоящее здание, часть здания, пристройка, нежилое помещение, жилое помещение);

7) окружение объекта (жилая, административная застройка, торговые комплексы, вокзалы, промзона, водоемы, АЗС и т. п.);

8) ближайшие крупные магистрали;

9) транспортная доступность объекта (автотранс­порт, ж/д, речной транспорт, метро (станция), общественный транспорт);

10) год постройки;

11) акты (какие есть) о техническом и физическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости;

12) является ли объект оценки памятником ар­хитектуры;

13) балансовая, остаточная стоимости объекта;

14) информация о произведенных оценках;

15) данные об основных параметрах оцениваемого объекта:

ü площадь общая: а) полезная; б) жилая; в) специальная (например, площадь охлаждаемых складов);

ü высота потолков;

ü строительный объем;

ü этажность;

ü наличие электроосвещения, телефона, ка­нализации, отопления, газа и т.п.;

ü площадь застройки;

ü материал: а) стен; б) кровли; в) фундамента; г) окна; д) двери; е) полы;

ü отделка: а) внутренняя; б) наружная;

16) информация о произведенных ремонтах (ре­конструкциях): что сделано, дата или период работ (с... по ...), сумма затрат на ремонт (реконструкцию);

17) информация о недозагрузке помещения;

18) все расходы по содержанию помещения (охрана, вода, тепло, газ, электроэнергия, иные коммунальные услуги, ежегодная плата за земельный участок (аренда или налог), налог на имущество, страховка, прочее);

19) назначение оцениваемого помещения (офис, магазин, склад, производственное помещение) с разбивкой по площадям каждого вида;

20) имеются ли льготы по налогообложению (налог на имущество и т. д.);

21) если объект сдан в аренду: сданная площадь, ставка аренды;

22) износ конструктивных элементов в процентах (при отсутствии последних в паспорте БТИ) или описание имеющихся дефектов.

Документы (копии)

1. Свидетельство о собственности.

2. Свидетельство о регистрации (внесении в реестр).

3. Договор аренды земельного участка или сви­детельство о собственности на землю.

4. Паспорт БТИ.

5. Поэтажный план помещения.

6. Копии старой оценки помещения.

Устанавливается цель (цели) оценки (принятие управленческих решений, связанных с объектом оценки).

Устанавливается вид оценочной стоимости, под­лежащий определению.

Например: Рыночная стоимость– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

ü одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана при­нимать исполнения;

ü стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ü объекты оценки представлены на открытый рынок в форме публичной оферты.

Составление плана и договора на проведение оценки

На этом этапе определяются:

1. график работ по оценке (составляется Оцен­щиком и согласуется с Заказчиком);

2. источники и способы сбора информации, не­обходимой для проведения оценки, встречи с Заказчиком, проведение переговоров, беседа с уполномоченным лицом;

3. затраты на сбор и обработку информации;

4. оценочная методология, соответствующая цели оценки;

5. окончательная величина вознаграждения Оце­нщика;

6. подписывается договор на оценку между За­казчиком и Оценщиком.

Сбор и анализ информации

На этом этапе Оценщик собирает данные ка­сательно не только объекта оценки, но и его бли­жайших окрестностей, а так же района, поселения и региона его местоположения. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.

Земли населенных пунктов

Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

Земли водного фонда

Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99 Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда

Понятие стоимости объекта недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества. Оценка объекта недвижимости – определение его стоимости.

Существуют четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупа­телей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность– способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвеститора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность– ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов (или нахождение в гражданском обороте)– возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Таким образом, стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара.









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2019 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.