Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Оценочная деятельность опирается на стандартные методы оценки, заимствованные из теории и практики стран с развитой рыночной экономикой.





В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости (рис. 6.1): затратный, доходный, сравнительный (рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта.

Рис. 6.1. Подходы к оценке недвижимости

В затратном подходепредполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Рыночный (илисравнительный) подход базируется на трех принципах оценки недвижимости:

ü спроса и предложения;

ü замещения;

ü вклада.

С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов не­движимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недви­жимости соответствует условиям свободной кон­куренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух аб­солютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает не­обходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, ко­торая может быть как положительной, так и от­рицательной.



Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми ха­рактеристиками. Учитывая, что существует не­посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает пред­ставление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

8. Общая характеристика доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы, а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной (поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта) и рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода выделяют два метода (рис. 9.1):

1. прямой капитализации доходов;

2. капитализации по норме отдачи на капитал.

Рис. 9.1. Методы доходного подхода

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода капитализации по норме отдачи на капитал – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитали­зации дохода производится в два этапа (рис 9.2):

1. прогнозирование будущих доходов;

2. капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Рис. 9.2. Этапы определения рыночной стоимости методом капитализации дохода

Рынка недвижимости

Основными сегментами рынка недвижимости являются (рис. 4.3):

ü рынок жилья – с подразделением на городское и загородное жилье;

ü рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости – с выделением внутри рынка офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;

ü рынок земельных участков.

Рис. 4.3. Основные сегменты рынка недвижимости

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

ü рынок объектов офисного назначения;

ü рынок объектов торгового назначения;

ü рынок объектов производственно-складского назначения;

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения.

На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Каждый из сегментов развивается самостоятельно, т.к. существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

10. Принцип наилучшего и наиболее эффектив­но использования

К первой группе принципов оценки недвижимости относится Принцип наилучшего и наиболее эффектив­но использования (ННИЭ, НиНЭИ, ЛНЭИ). Данный принципоснован на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

ü максимальная эффективность;

ü финансовая обоснованность;

ü физическая осуществимость;

ü соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернатив­ных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способ­ность этого проекта обеспечить доход, достаточ­ный для возмещения расходов инвесторов и по­лучения ожидаемого дохода на вложенный капи­тал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сро­ков реализации проекта, вероятности стихий­ных бедствий, доступности транспорта, воз­можности подключения к коммунальным удоб­ствам.

Для установления соответствия варианта ис­пользования законодательству необходим ана­лиз строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строитель­ство в данном месте, зонирование, перспекти­вы развития города и района, негативные на­строения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффек­тивного, стоимость пустующего земельного учас­тка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка опти­мальным образом. Например, участок с индиви­дуальным домом в районе коммерческой застрой­ки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного учас­тка отлично от наилучшего варианта использо­вания, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то теку­щее использование будет продолжаться до тех нор, пока стоимость земли при условии ее наи­лучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эф­фективного использования учитываются при оп­ределении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2019 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.