|
Оценочная деятельность опирается на стандартные методы оценки, заимствованные из теории и практики стран с развитой рыночной экономикой.В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости (рис. 6.1): затратный, доходный, сравнительный (рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта.
Рис. 6.1. Подходы к оценке недвижимости В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности. Рыночный ( или сравнительный) подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: ü спроса и предложения; ü замещения; ü вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. 8. Общая характеристика доходного подхода Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы, а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении инвестиционной (поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта) и рыночной стоимости. В рамках доходного подхода выделяют два метода (рис. 9.1): 1. прямой капитализации доходов; 2. капитализации по норме отдачи на капитал. Рис. 9.1. Методы доходного подхода В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода капитализации по норме отдачи на капитал – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа (рис 9.2): 1. прогнозирование будущих доходов; 2. капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Рис. 9.2. Этапы определения рыночной стоимости методом капитализации дохода Рынка недвижимости Основными сегментами рынка недвижимости являются (рис. 4.3): ü рынок жилья – с подразделением на городское и загородное жилье; ü рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости – с выделением внутри рынка офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости; ü рынок земельных участков. Рис. 4.3. Основные сегменты рынка недвижимости Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов: ü рынок объектов офисного назначения; ü рынок объектов торгового назначения; ü рынок объектов производственно-складского назначения; Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения. Каждый из сегментов развивается самостоятельно, т.к. существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. 10. Принцип наилучшего и наиболее эффективно использования К первой группе принципов оценки недвижимости относится Принцип наилучшего и наиболее эффективно использования (ННИЭ, НиНЭИ, ЛНЭИ). Данный принципоснован на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости. Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений: ü максимальная эффективность; ü финансовая обоснованность; ü физическая осуществимость; ü соответствие законодательству. Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др. Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку. Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех нор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор... Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот... Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право... Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|