ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользо­вание, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную пла­ту. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в ре­зультате использования арендованного имущества в соответствии с догово­ром, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей об­щее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате ис­пользования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, ис­пользующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды по­священа отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда пред­приятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальны­ми правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не уста­новлено иное (ст. 625 ГК).

Необходимо отметить, что ГК, вслед за Основами гражданского зако­нодательства 1991 г., давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид дого­ворных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор под­ряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обяза-

тельств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринима­тельства (так называемое арендное предприятие) либо одного из средств «разгосударствления» экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного госу­дарственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.', допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государст­венной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Граждан­ского кодекса Российской Федерации»²'

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор - договором имущественного найма.

Однако и сегодня договор аренды несет на себе некоторые «родимые пятна» «разгосударствления» в силу отдельных действующих норм законо­дательства о приватизации (см., напр., ст. 624 ГК).

Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяю­щие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа граж­данско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (иму­щественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых догозо-ров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользова­ние. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюцион­ного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имущест­вом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным

1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989.

имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извле­кать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация со­ответствующего имущества может осуществляться и без обладания послед­ним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендован­ного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с времен­ным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает поль­зование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оп­тимальным образом решить проблему защиты его прав и законных инте­ресов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предос­тавление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защи­ты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикацион-ный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишени­ем владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основа­нию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило зако­нодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, опреде­ляющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещно­го права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является осно­ванием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав¹' ^

См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. М., 1997. С. 152.

мается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования за­конодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулиро­вания договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арен­датора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. В современном гражданском за­конодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не тракту­ется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случае оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендо­ванное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).

Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспе­чить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 пра­вила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диапозитивный характер, они дей­ствуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные пра­воотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и послед­ствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содер­жанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучше­ний имущества, и др.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исклю­чением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимо­сти от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду

для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, пред­приятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объ­екты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика при­менения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объ­ектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руково­дствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает не­мало проблем, в том числе и в судебной практике.

Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может высту­пать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, — а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

Что касается договора лизинга (финансовой аренды), ти основные ква­лифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арен­додателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.

С точки, зрения общей характеристики гражданско-правовых обяза­тельств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, воз­мездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается за­ключенным с момента достижения сторонами соглашения по его сущест­венным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендода­теля. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу сов­падает с фактической передачей арендованного имущества, можно гово-

рить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он ис­полняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное пре­доставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу дру­гой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встреч­ные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендо­дателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обя­занность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславли­вают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматтеским.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по пе­редаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по вне­сению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоя­тельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).