Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ





В современной юридической литератуде нередко можно встретить су­ждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существен-

ных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: суще­ственным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) арен­ды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер вла­дения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора»1'

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его неза­ключенным2'

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договор­ного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необ­ходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо сущест­венные условия. Дрговор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следо­вательно, исследование существенных условий договора предполагает ана­лиз цогоъора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпы­вается пунктами, имеющимися в тексте договора.



Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитив-ная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствую­щее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М, 1997. С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 156.

См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 12; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 13.

договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда усло­вие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить усло­вие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглаше­ния условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно по­этому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество сущест­венного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те усло­вия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего до­говорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включа­ются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, ибо, на­зывая их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного ви­да договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным усло­виям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитив-ные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь'не означает, что ус­ловия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными ус­ловиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового до­говора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обя-

зательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответ­ственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «пред­метом договора всегда представляется право на чужое действие...»1'

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответ­ственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды яв­ляются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользова­ние арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надле­жащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имущест­вом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной пла­ты, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включе­ние в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следо­вания, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объек­том первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю2'

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом призна­ния его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие опре­деленно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качест­ве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объ­екту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора арен­ды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспе­чению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 161.

Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о многообъектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С. Указ, соч. С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положе­ния. М, 1997. С. 224).

арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определе­ны в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержит­ся непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, не­обходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для дан­ного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, тради­ционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия до­говора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, со­держащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как суще­ственные, либо как необходимые для договоров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существен­ным условиям договора по признаку их необходимости для договоров дан­ного вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответ­ствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о «поименован­ных» договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими законами, то за рам­ками норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при надлежащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида догово-. ра. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается «непоименованных» договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может опре­деляться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательст­ва и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в пер­вую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в

частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствую­щего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федераль-ного закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге»1 договор лизинга Должен содержать следующие существенные положения: точное описание предме­та лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия до­говора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок со­держания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознагражде­ния лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обя­занности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет ли­зинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотре­но договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора состав­ляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит да­леко не все условия договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответст­вующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достиже­ния соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключен­ным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию до­говора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключен­ным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимо­сти достижения соглашения по спорному условию договора.

Несколько иной подход отмечается в практике заключения междуна­родных коммерческих договоров. Принципы международных коммерче­ских договоров УНИДРУА (Международный институт унификации частно-

1СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

го права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся усло­вия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте (ст. 2. 11). Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими измене­ниями, если только оферент не возразит против них без неоправданной за­держки. В реальной коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, на­сколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия исполь­зуются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком слу­чае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относя­щиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты'.

Отмеченные позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон, могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимися скорее к порядку заключения до­говора (по российскому законодательству), нежели к его существенным условиям. Возьмем ситуацию, когда в оферте или в акцепте содержатся дополнительные условия, которые не названы в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые для данного вида договора. От­сутствие указанных условий в тексте договора в обоих случаях будет озна­чать, что одной из сторон был дан акцепт на иных условиях. В самом деле, если такое дополнительное условие содержалось в оферте, то для того, что­бы отсутствовать в договоре, оно должно быть отвергнуто акцептантом. Если соответствующее условие содержится в акцепте (например, в прото­коле разногласий), то такой акцепт на иных условиях признается новой офертой (ст. 443 ГК) и, следовательно, принимается или отвергается при ее акцепте первоначальным оферентом.

Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях (без такого дополнительного условия), приступает к исполнению договора, это будет означать, что в до-

1 См.: Принципы международных коммерческих договоров / Пер. с англ. А.С. Кома­рова. М., 1996. С. 46-48.

говоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.

Если же дополнительное условие было предложено акцептантом (новая оферта) и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.

В том случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях (акцептует новую оферту), это будет означать, что она отозвала свое заявление.

Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг­нуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачи­вается с момента, когда договор считается заключенным.

СРОКАРЕНДЫ

Как уже отмечалось, срок владения и пользования арендатором сдан­ным внаем имуществом всегда признавался существенным условием дого­вора аренды (имущественного найма).

В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., напр., ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского зако­нодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его дей­ствия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор арен­ды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые по­следствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в от­ношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок

аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного сро­ка договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о пра­ве арендатора на возобновление арендных отношений. Напомним, что в соответствии с Основами законодательства об аренде (ст. 13) при отсутст­вии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 г. действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же усло­виях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору, надлежащим образом исполняв­шему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление догово­ра аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судеб-ной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяс­нениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде РФ, рассматривался вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя возобновить договор аренды с аренда­тором, добросовестно выполняющим свои обязательства по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Пунктом 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, введенных в действие на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г., предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом ис­полнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора арен­ды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление договора аренды долж­но быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необ­ходимо принимать к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное перед другими лицами возобновление договора аренды.

Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить до­кументы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому аренда­тору имущество, ранее находившееся у истца в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендато­ру. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий догово­ра аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор арен­ды с другим арендатором.

Если арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил до­говор аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качест­ве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбит­ражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арен­додатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обя­зывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором основа­ний не имеется1'

В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ о правомер­ности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалась следующая информация.

Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса для заключения договора аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании кон­курса недействительным.

При проведении конкурса арендодатель должен поставить в извест­ность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем до­говор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

Поскольку, согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по исте­чении срока договора имеет при прочих равных условиях преимуществен­ное перед другими лицами право на возобновление договора, он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1993. № 11. С. 104-105.

 

 

которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не являлся.

Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арен­додателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных по­бедителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подле­жат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор арен­ды, прежний арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возоб­новлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица при­влекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При под­тверждении требований прежнего арендатора суд производит замену арен­датора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении'. Дан­ные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим пра­вом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о жела­нии заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего дого­вора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендода­теля в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арен­датор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продол­жает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, до­говор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

4. ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОР А АРЕНДЫ

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо,

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1995. № 10. С. 68-69.

должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по догово­ру аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязатель­ная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заклю­чается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между граж­данами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письмен­ной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установ­ленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимо­стью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматри­вающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, пре­дусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недви­жимости заключается в письменной форме путем составления одного доку­мента, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает пред­приятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтер­ский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред­приятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государствен­ной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть за­ключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, посколь­ку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущест­ва подлежит государственной регистрации, если иное не установлено зако­ном. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды та­ких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточ-

но заключения договора в простой письменной форме путем составления од­ного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с мо­мента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооруже­ния. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижи­мости в юридической литературе нередко относятся к так называемой не­движимости по природе'.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отно­шении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается зако­нами о земле и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно при­знать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве соб-

1 См., напр.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму­щество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91.

ственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в пуб­личных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользовате­ля или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - закона­ми о земле и других природных ресурсах.

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами не­движимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое це­лое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно уста­новление права собственности на недра вне зависимости от права собствен-

1. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в ности на землю

отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собст­венности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, яв­ляются государственной собственностью. Таким образом, указанные объек­ты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым иму­ществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали­зуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на кор­ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества2'

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

См.: Козырь ОМ. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граж­данский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 273.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, согласно которой участки недр, обособленные водные объекты и леса находятся практически в равном поло­жении по отношению к земле и одинаково характеризуются с точки зрения возмож­ности (или невозможности) их перемещения, поскольку ни один из указанных при­родных объектов немыслим в отрыве от земли (см.: Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создавае­мое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК по­родила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежно­сти к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

Помнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст­венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым1'









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2018 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.