Тема 8. Инвестиционное кредитование под залог недвижимости.

1)Характеристика ипотечного инвестиционного кредитования.

2)Принципы оценки объектов недвижимости при ипотечном кредитовании.

3)Методы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании.

1. Ипотечный инвестиционный кредит - это особый вид экономических отношений по поводу предоставления кредитов под залог недвижимого имущества на финансирование инвестиционных мероприятий. Особенностью инвестиционного ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридическим и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредитования невозможно.

Кредиторами по ипотеке могут быть ипотечные банки или специальные ипотечные компании, а также коммерческие банки. Заемщиками могут быть юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Как предмет ипотеки при предоставлении кредита целесообразно использовать: жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки, являющиеся собственностью заемщика и не является объектом залога по другому соглашению.

Характерные признаки инвестиционного ипотечного кредитования:

• средний размер кредита под залог значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских и кредитов малым предпринимательским фирмам;

• длительный срок пользования кредитом (от 15 до 25 - 30 лет);

• больший риск, ведь возможны изменения экономических условий, процентов, состояния здоровья заемщика и т.д.,

• при выдаче кредита под залог более важным, чем доход заемщика, является состояние и стоимость его имущества - объекта кредитования;

• при принятии решения о выдаче кредита очень важна компетентная оценка соответствующего имущества.

Оценивая заявки на получение ипотечных ссуд, кредиторы должны учитывать такие моменты.

1. Соотношение суммы запланированного заемщиком платежа и стоимость покупки залогового имущества. Чем выше отношение суммы кредита к цене покупки, тем меньше заемщик заинтересован в соблюдении всех условий договора, поскольку имеет меньше имущества в собственности.

2. Выдача ипотечных кредитов часто означает, что заемщик в дальнейшем будет осуществлять в банке другие операции (вносить средства на депозит и т.д.).

3. Стабильность остатков на депозитных счетах - основной фактор определения объемов и видов ипотечных кредитов, выдаваемых банком.

4. Кредитование под залог недвижимости (жилых помещений) предусматривает, что кредитный инспектор банка должен внимательно проанализировать такие аспекты кредитной заявки:

а) размер и стабильность дохода клиента, особенно в отношении размера кредита и размера взносов в счет его погашения;

б) размер сбережений клиента и источник первоначального взноса.

в) отношение заемщика к сохранению залогового имущества.

г) объемы продаж на местном рынке недвижимости.

д) динамика процентных ставок в случае, если кредит под залог недвижимости выдан на основе плавающей ставки.

2. Оценка недвижимости базируется на определенных принципах, которые условно делят на три группы.

К первой группе относят принципы, которые дают возможность покупателю получить представление о ценности объекта недвижимости: принцип выгоды; принцип замещения, принцип ожидания.

Ко второй группе относят принципы, характеризующие факторы, непосредственно влияющие на оценку земли, зданий и сооружений: принцип оценки остаточной продуктивности земли, принцип оценки вклада как величины прироста стоимости объекта собственности в результате дополнительных затрат; принцип определения влияния доходов, увеличиваются или уменьшаются, на стоимость объекта собственности; принцип оценки сбалансированности различных факторов производства; принцип экономической величины, то есть оптимальный размер объекта собственности.

К третьей группе относят принципы, характеризующие влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов недвижимости: принцип зависимости, принцип соответствия, принцип спроса и предложения; принцип конкуренции и принцип изменения стоимости.

Синтезом всех рассмотренных выше принципов оценки стоимости объекта недвижимости является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Это такой вариант использования объекта, выбранного среди других возможных законных вариантов, который является физически осуществимым, достаточно обоснованным, имеет реальное финансовое обеспечение и приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором расположен объект собственности. Этот вариант использования обеспечивает объекта собственности наивысшую текущую стоимость на дату оценки.

3. Большинство из методик оценки объектов недвижимости объединены в три подхода: доходный, сравнительный, затратный имущественный.

В рамках доходного подхода существует метод валовой ренты, основанный на прямой зависимости между ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду. Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей, определяемый как отношение цены покупки к рентного дохода.

Следующий метод - это метод прямой капитализации. Капитализирован поток доходов, то есть текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости. Использование метода капитализации предполагает деление дохода за один год или среднегодового дохода за период на коэффициент капитализации.

Следующий метод - это метод возмещения инвестированного капитала. Инвестор, размещая свой капитал в тот или иной инвестиционный проект, предполагает прежде возмещения вложенного капитала и получения прибыли. Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

• возврат капитала по фонду возмещения по ставке дохода на инвестиции;

• возврат капитала по фонду возмещения за без риска-ной процентной ставкой.

Кроме рассмотренных методов расчета коэффициентов капитализации и оценки недвижимости, существуют и другие методы, применение которых обусловлено разницей в способах финансирования сделок с объектами недвижимости.

2)Участники лизинговых операций и их взаимоотношение.

3)Порядок определения размера лизинговых платежей.

4)Финансовый лизинг как источник финансирования инвестиционных проеков.

1. «Лизинг» трактуется как «предпринимательская деятельность, которая направлена на инвестирование собственных или привлеченных финансовых средств и заключается в предоставлении лизингодателем в исключительное пользование на определенный срок лизингополучателю имущества, являющегося собственностью лизингодателя или приобретаемого им в собственность по поручению и согласованию с лизингополучателем у соответствующего продавца имущества, при условии уплаты лизингополучателем периодических лизинговых платежей».

Лизинга присущи особые черты, существенно отличающие его от других форм бизнеса. Среди них:

1) наличие посредника, который берет на себя обязанности собственника имущества;

2) тип имущества, предоставляемого в лизинг, определяется лизингополучателем по согласованию с лизингодателем и преимущественно представлен объектами основных фондов производственного назначения;

3) срок лизинга имущества, как правило, соотносится с периодом амортизации этого имущества. В классическом понимании лизинг - долгосрочная операция;

4) периодичность выплат лизинговых платежей установлена в договоре;

5) возможность выкупа объекта лизинга по остаточной стоимости;

7) обеспеченность лизинговой сделки имуществом - объектом лизинга.

Главные объекты лизинга - элементы активной части основных фондов. Согласно Закону Украины «О Фин. лизинг»не могут быть объектами лизинга объекты аренды государственного имущества, земельные участки и другие природные объекты.

В зависимости от характера объекта лизинга различают лизинг движимого имущества (машинно-технический) и лизинг недвижимого имущества. Объектами лизинга движимого имущества являются: транспортные средства (грузовые и легковые автомобили, самолеты, вертолеты, суда); строительная техника; средства теле-и дистанционной связи; станки; средства вычислительной техники; другое производственное оборудование, механизмы и приборы.

К объектам лизинга недвижимости относятся здания и сооружения производственного назначения.

В этом вопросе важным является определение признаков, по которым классифицируют лизинг, а именно: состав участников сделки, тип имущества, степень окупаемости объекта лизинга, условия амортизации, объем обслуживания, сектор рынка, характер лизинговых платежей, методы финансирования лизинга и т.п.. Согласно Закону Украины лизинг является по видам финансовый и оперативный, а по формам - обратный, паевой, международный.

2. Основными субъектами лизинговой сделки выступают стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту сделки.

Принято выделять три основных субъекты лизинговых отношений:

1) лизингодатель - субъект предпринимательской деятельности, в том числе банковское или небанковское финансовое учреждение, который передает в пользование объекты лизинга по договору лизинга;

2) лизингополучатель - субъект предпринимательской деятельности, получает в пользование объекты лизинга по договору лизинга;

3) продавец лизингового имущества - субъект предпринимательской деятельности, изготавливает имущество и / или продает собственное имущество, являющееся объектом лизинга.

Основными особенностями деятельности субъектов лизингового бизнеса являются:

• жесткая ориентация на осуществление лизинговых операций с определенной специализированной группой клиентов; • осуществление лизинговых операций на основе льготного финансирования.

Косвенными (опосредованными) участниками лизингового бизнеса являются:

• страховые компании, которые обеспечивают защиту имущественных и финансовых интересов лизингодателей и лизингополучателей, производителей; • инвестиционные компании и инвестиционные фонды, которые аккумулируют денежные средства с целью инвестирования их в перспективные лизинговые проекты; • консалтинговые фирмы, помогающие лизингополучателю получать качественные консультационные услуги, то есть быть осведомленным в сфере лизингового бизнеса.

В зависимости от экономических условий число участников операций может изменяться. В ряде случаев в лизинговом бизнесе могут участвовать брокерские фирмы, которые непосредственно не занимаются предоставлением лизингового имущества, а выполняют роль посредников между поставщиком, лизингополучателем и лизингодателем. Когда заключаются крупные сделки, то количество участников может увеличиваться за счет подключения брокерских фирм, трастовых корпораций, финансовых учреждений и других субъектов. Состав участников сделки сокращается, если между поставщиком и лизингодателем выступает одно и то же лицо: в таких случаях вопросами лизинга занимаются дочерние лизинговых компаниях, которые создаются производителями оборудования.

3. Правильное определение общей суммы лизинговых платежей и их график является основным критерием целесообразной участия лизингополучателя и лизингодателя в процессе организации лизингового бизнеса.

Лизинговые платежи должны включать в себя: • сумму, которая возмещает при каждом платеже часть стоимости объекта лизинга, амортизируемого за срок, за который вносится лизинговый платеж; • сумму, выплачиваемую лизингодателю как процент за привлеченный им кредит для приобретения имущества по договору лизинга; • платеж как вознаграждение лизингодателю за полученное в лизинг имущество; • возмещение страховых платежей по договору страхования объекта лизинга, если объект застрахован лизингодателем; • прочие расходы, предусмотренные договором лизинга.

Помимо этих элементов, в состав лизинговых платежей могут входить: таможенные платежи; сумма налогов, которые лизингодатель уплачивает за объект лизинга, среди которых может быть налог на имущество, на пользователей автомобильных дорог, налог на поддержание жилищного фонда и объектов социально- культурной сферы, которые лизингодатель должен уплатить, а также налог на приобретение автотранспортных средств. Линейный метод основывается на действующих нормах в зависимости от стоимости объекта лизинга и срока его эксплуатации. В международной практике наиболее распространенным методом начисления ускоренной амортизации являются метод суммы числа (цифр) лет (кумулятивный метод), при котором годовая норма амортизационных отчислений соответствующего года умножается на разницу между первоначальной стоимостью объекта и его ликвидационной стоимостью.

Основой лизинговых платежей являются амортизационные отчисления, которые исчисляются чаще всего двумя методами: обычным (линейный метод начисления амортизации) и ускоренным.

Предприятие имеет право самостоятельно выбирать метод начисления амортизации, учитывая особенности деятельности, фактическое состояние основных фондов и цены на продукцию или услуги.

4. Одной из форм инвестиционного кредита в товарной форме является финансовый лизинг - это договор лизинга, в результате заключения которого лизингополучатель по своему заказу получает в платное пользование от лизингодателя объект лизинга на срок, за который амортизируется 60% стоимости объекта лизинга, определенной в день заключения договора. По истечении срока договора финансового лизинга объект лизинга, переданный лизингополучателю по договору, переходит в собственность лизингополучателя или выкупается им по остаточной стоимости.

К финансовому лизингу относятся, как правило, контракты, предусматривающие уплату течение четко установленного срока лизинговых платежей, величина которых достаточна для полного возмещения затрат лизингодателя, связанных с приобретением имущества и реализацией прав собственника, а также для обеспечения ему определенной прибыли.

Особыми признаками такого вида лизинга является:

• хозяйственное отношение к объекту как к собственности;

• исключительное право лизингополучателя на пользование имуществом в течение всего срока действия лизингового соглашения;

• возможность приобретения объекта по остаточной стоимости по истечении срока лизингового соглашения;

• страхование и ответственность за имущество, как правило, несет лизингополучатель;

• возможность реализации опциона на покупку лизингополучателем объекта лизинга по остаточной стоимости по истечении ос-новного срока лизинга.

Коммерческий банк может участвовать в лизинговом бизнесе прямо и косвенно.

Если в целях финансирования лизингового проекта банковское учреждение принимает опосредованное участие в лизинговом бизнесе, то, как правило, создается собственная дочерняя лизинговая компания и банк осуществляет ее кредитное обслуживание.

Отличием такой схемы финансирования от прямого кредитования является наличие финансового посредника между банком и лизингополучателем, однако общепризнанная практика кредитования здесь полностью сохраняется. Непосредственно банковский заемщик - лизинговая компания - рассматривается как финансовый посредник. Реальным заемщиком считается лизингополучатель, что использует свои активы в производственных целях для получения денежных поступлений, чтобы выплатить лизинговые платежи и тем самым обеспечить погашение долга по ссуде лизинговой фирмы.

Привлекательность лизинговой операции для коммерческих банков по-разъясняется наличием реального материального обеспечения, поскольку кредитор сохраняет за собой право собственности на объект обеспечения. Усиления права банка по процедуре взыскания обеспечение должно привести к качественному улучшению кредита и способствовать повышению качества инвестиционных проектов. Кроме того, непосредственное участие банковского учреждения как одного из субъектов лизингового бизнеса позволит банкам расширить круг своих операций, установить действительный контроль использования средств банка, повысить качество обслуживания клиентов и тем самым увеличить их количество, укрепить традиционные связи и установить новые взаимовыгодные партнерские отношения с клиентами.

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: