Механизм предоставления жилищных ипотечных кредитов

Ипотечный кредит можно получить как через коммерческий банк, так и через Агентство по ипотечному кредитованию. В связи с этим и механизм предоставления жилищных ипотечных кредитов различается.

Сложившаяся практика оформления жилищных ипотечных кредитов в банке предполагает следующие основные процедуры в их логической последовательности:

I. Подача заявления на получение кредита, андеррайтинг заемщика. (Отношения «потенциальный заемщик – банк-кредитор»).

Потенциальный заемщик обращается в банк за получением ипотечного жилищного кредита на приобретение квартиры, которая уже подобрана им самим на первичном или вторичном рынках жилья или может быть ему предложена в рамках реализации той или иной программы (проекта). При обращении кредитный работник предлагает заполнить анкету и написать заявление.

Если в результате андеррайтинга будет установлено, что заявитель платежеспособен и соответствует критериям и стандартам, предъявляемым банком к заемщику для получения ипотечного кредита, банк выражает согласие по предоставлению кредита, рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

В подтверждение своих серьезных намерений по покупке жилья, а также в дополнительное подтверждение своей платежеспособности заемщик обязан внести в банк на депонент авансовый платеж в обусловленном сторонами размере, который затем будет приплюсован к сумме кредита при оплате продавцу жилья стоимости купленной квартиры. В некоторых банках депонирования на данном этапе не осуществляется, а используется позже аккредитив или депозитарные ячейки.

II. Выбор и оценка стоимости приобретаемого жилья, заключение предварительного договора купли-продажи. (Отношения «покупатель жилья – продавец жилья – оценщик»).

Заемщик через обращение непосредственно к продавцу интересующего его жилья или через посредника (риэлтера) выбирает подходящий объект недвижимости для последующей покупки.

Оценка предмета ипотеки по поручению сторон производится «независимой профессиональной организацией». Продавец подписывает с покупателем (потенциальным заемщиком) соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок, которое оформляется в виде предварительного договора купли-продажи (проекта) жилья.

III. Заключение кредитного договора. (Отношения «заемщик – банк-кредитор»).

Заемщик обращается в банк и предъявляет проект договора купли-продажи жилья, а также другие документы, перечень которых устанавливает банк. На основе этих документов в банке оформляются все необходимые кредитные документы: кредитный договор, график погашения кредита, договор об ипотеке (если ипотека в силу договора), договора поручительства и др.

IV. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров купли-продажи и об ипотеке. (Отношения «покупатель жилья (заемщик) – банк – продавец жилья – нотариус – регистратор»).

Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца жилья, заключая с ним договор купли-продажи квартиры. Поскольку приобретение квартиры происходит, в том числе, и на заемные средства, то на данной стадии банк и заемщик удостоверяют у нотариуса договор об ипотеке.

Затем в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется:

- ипотека (залог) жилья, выступающего в качестве обеспечения возврата кредита.

V. Оплата стоимости жилья, приобретенного заемщиком в собственность. (Отношения «банк-заемщик – продавец жилья»).

Заемщик осуществляет оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Средства кредита банк перечисляет продавцу после оформления квартиры в собственность заемщика и одновременно оформления ее себе в залог. Целесообразно, если кредитор непосредственно участвует в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью контролирует его.

VI. Заключение договоров о страховании предмета ипотеки и других рисков, связанных с ипотекой. (Отношения «заемщик – страховщик – банк»).

Банки требуют заключения договоров по страхованию:

Страхователем является заемщик (залогодатель). Он обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства. При заключении договора страхования заемщик (страхователь) назначает банк выгодопреобретателем с вытекающими из этого статуса правами и обязанностями.

VII. Погашение заемщиком суммы основного долга и оплата процентов по нему в течение срока действия кредитного договора. (Отношения «заемщик – банк»). Осуществляется в соответствии с договором.

VIII. Погашение регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки. (Отношения «банк – заемщик»). После полной выплаты суммы причитающегося долга банку регистрационная запись об ипотеке погашается.

Данная схема может корректироваться с учетом определенных особенностей деятельности банка.

Другим оператором на рынке ипотечного кредитования выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление № 1010 о создании Агентства. АИЖК взаимодействует с региональными ипотечными агентствами и местными органами власти.

При осуществлении ипотечного кредитования банками, являющимися агентами региональных агентства, используется двухуровневая (классическая модель) организации ипотечного кредитования.

Двухуровневая система определена наличием розничного и оптового рынка. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца. Банк как первичный кредитор выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

За последние годы в России в области ипотечного кредитования достигнуты значительные результаты.

По данным Центробанка, на 1 января 2006 года, объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд. рублей. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос почти в три раза с 17,8 млрд. рублей до 52,8 млрд. рублей.

Хотя ипотечный бизнес и его составная часть – ипотечное жилищное кредитование – абсолютно новое направление в России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

1. Какое определение ближе всего подходит к рынку ипотечного капитала?

а) рынок движимого и недвижимого имущества, опосредованный банковским кредитом;

б) исключительно первичный рынок жилья и земли;

в) часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

г) ссуда молодым семьям на льготных условиях.

а) владения и распоряжения объектом недвижимости;

б) залога имущества, обремененного ипотекой;

г) получения исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой.

5. Имеет ли право залогодержатель при неисполнении залогодателем своих обязательств удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества:

6. Допускается ли по российскому законодательству ипотека зданий или сооружений без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится это здание или сооружение?

а) не допускается, это обязательное требование ГК РФ;

в) допускается, если согласны обе стороны по договору.

7. Обязательны ли при оформлении ипотеки независимая оценка и страхование предмета ипотеки?

а) обязательны в соответствии с законом «Об ипотеке»;

в) обязательны при согласии обеих сторон по договору;

8. С какого момента договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу?

б) с даты нотариального оформления договора;

в) с даты государственной регистрации договора.

9. Ипотечное покрытие ценных бумаг может включать в себя?

в) требования, обязательства по которым не исполнялись более 6 мес.;

г) государственные ценные бумаги и имущество в соответствии с законом «Об эмиссионных ценных бумагах».

10. Кто имеет право выполнять функции ипотечного агента?

б) любые коммерческие организации в соответствии со своим уставом;

в) специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие права по законодательству РФ.

1. Сформулируйте определение понятия «ипотека», перечислите предъявляемые к ней требования.

2. Дайте определение ипотечного кредитования.

3. Перечислите участников ипотечного кредитования, их функции.

4. Кратко поясните схему предоставления и возврата ипотечного кредита.

6. Раскройте механизм рефинансирования на ипотечном рынке.

7. Дайте определение понятию «ипотечные ценные бумаги», раскройте их роль.

8. Перечислите проблемы ипотечного жилищного кредитования.

9. Определите приемлемую стоимость предмета ипотеки по банковскому кредиту при условии:

- средняя величина судебных издержек при обращении взыскания на предмет ипотеки – 0,1 % от суммы кредита;

- средняя величина издержек по организации реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на него – 0,05 % от суммы кредита.

10. Рассчитайте аннуитетный платеж по ипотечному кредиту при условии:

11. Рассчитайте минимально допустимый среднемесячный доход семьи, обратившейся за ипотечным кредитом на условиях задачи 2. Учтите, что ежемесячный платеж по кредиту и процентам не должен превышать 50 % совокупного среднемесячного дохода семьи.

12. Банк – первичный кредитор по ипотечному кредиту продает закладную, выданную по кредиту на сумму 700 тыс. руб. сроком на 10 лет под 12 % год. Определите сумму, полученную банком при продаже закладной, если банк владел ею 12 мес. Учтите, что погашение основного долга по кредиту производится ежемесячно равными долями, начисление процентов производится ежемесячно исходя из остатка основного долга, погашение процентов – ежемесячно.

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: