Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Форма договора розничной купли-продажи





Если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли-продажи, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель (ст. 428), договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю

1. кассового или товарного чека или

2. иного документа, подтверждающего оплату товара.

В дополнение к этому не­обходимо отметить, что такой договор приобретает черты договора при­соединения (в ст. 493 ГК сделана прямая ссылка на ст. 428 ГК).

Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

Следовательно, по общему правилу такой договор заключается в устной форме. Наибо­лее распространенный способ розничной торговли — через прилавок — являет собой устную форму данного договора, так как это типичная сдел­ка, в которой момент ее совершения и момент исполнения совпадают (ст. 159 ГК).

 

Договор купли-продажи недвижимости.

 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоя­тельной разновидности договора купли-продажи по предмету — не­движимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договоракупли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое иму­щество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая «недвижимость по зако­ну» — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­мические объекты, объекты незавершенного строительства. Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК) особым видом недвижимости, регламентируется нор­мами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».



Предметом данного догово­ра может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему законодательству в чис­ле объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборо­та (ст. 27 ЗК).

Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюде­нии установленного законом порядка его отчуждения

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недви­жимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица.

При этом следует иметь в виду, что специальными предписа­ниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ог­раничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совер­шения которой продавец должен соблюсти требования акционерно­го законодательства о таких сделках.

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собст­венник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйст­венного ведения или на праве оперативного управления, могут осуще­ствлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специ­альнойправоспособности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон мо­жет устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимо­сти.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письмен­ной форме путем составления одного документа, подписанного сторо­нами, и считается заключенным с момента его подписания (за исклю­чением договора купли-продажи жилых помещений). Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Однако переход права собственности на недвижимость от про­давца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государствен­ной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического соста­ва, а именно:

1. заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и

2. акта государственной регистрации перехода права собственности.

При продаже жилых помещений в юридический состав также входит ре­гистрация самого договора купли-продажи, который считается заключен­ным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Содержание договора продажи недвижимости

Существенные условия договора продажи недвижимости:

· о предмете продажи и

· о цене продаваемого недвижи­мого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были ука­заны данные, позволяющие определенно установить недвижимое иму­щество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответст­вующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о про­даваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогла­сованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содер­жатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет зе­мельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), отно­сятся:

· план земельного участка с указанием его кадастрового номера,

· поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.

· паспорта помещений, а также соответствующие справки, выданные бю­ро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о ре­гистрации прав на недвижимость).

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до­говор продажи недвижимостидолжен содержать согласованное сто­ронами в письменной форме условие о цене недвижимости. При от­сутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пе­редаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное пра­вило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка зем­ли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может оп­ределяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера пе­реданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Традиционно здания и сооружения обозначаются термином «строе­ние», под которым понимается постройка, юридически прочно свя­занная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для нормальной техниче­ской и хозяйственной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него.

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или со­оружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, который необходим для использования последней по назначению.

По российскому законода­тельству недвижимостью признается также строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). В связи с этим законодательство регламентирует юри­дическую судьбу земельных участков как при продаже строений, собст­венники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости.

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и пра­ва на земельный участок, который занят проданной недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Взаимосвязь пе­рехода права собственности на здание или сооружение и права на со­ответствующий земельный участок бывает различной в зависимости от вида прав продавца недвижимости на земельный участок, на кото­ром она расположена.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, согласно п. 4 ст. 35 ЗК, п. 2 ст. 552 ГК отчуждение строения производится вместе с земельным участком. Следовательно, в таких случаях продавец строения обязан предоставить покупателю здания (сооружения) право собственности на земельный участок, за­нятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Это объясняется традиционным общим принципом superficies solo cedit, направленным на сохранение единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Исключение составляет отчу­ждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вме­сте с земельным участком, либо отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правила­ми ст. 27 ЗК. Отчуждение строения, находящегося на земельном уча­стке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, ес­ли федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Если же продавец здания или сооружения не является собственни­ком земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участ­ком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). Следовательно, если продавец обладал правом аренды зе­мельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком на праве аренды. При определении судьбы чужого земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости нормы граждан­ского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК) зако­нодательства совпадают по содержанию.

Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участ­ке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК). Покупатель строения на чу­жой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать це­левое назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает преимущественное право покупки или аренды указанного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК). Кроме этого, если земельный уча­сток находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на привати­зацию земельного участка или право аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК).

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и по­купателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о переда­че (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижи­мости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать иму­щество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об испол­нении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче иму­щества будет считаться исполненным, только когда он:

1. подпишет передаточный акт;

2. фактически передаст недвижимое имущество;

3. оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зда­ний (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обяза­тельным условием надлежащего исполнения обязательства по пере­даче является проведение продавцом за свой счет силами специали­зированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимо­сти, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслужи­вающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости являет­ся обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты опреде­ляются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оп­лата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предва­рительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдель­ного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

1. принятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови­ям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие огово­рено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее ис­полнение договора (п. 2 ст. 556 ГК);

2. при передаче продав­цом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) в силу характера и существа обязательст­ва (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторо­нами в полном объеме. Государственная регистрация перехода пра­ва собственности не является препятствием для расторжения ис­полненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе в связи с неоплатой поку­пателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недоста­точно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации об­ратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обра­щение в суд, который должен принять решение, содержащее предпи­сание регистрирующему органу о регистрации перехода права собст­венности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре про­дажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата испол­ненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объ­ектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошед­шие государственный кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предос­тавить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обреме­нении земельного участка и ограничений его использования; разре­шений на застройку данного земельного участка; использования со­седних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; ка­чественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельно­го участка и требования о предоставлении которой установлены феде­ральными законами. Если указанная информация будет заведомо лож­ной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и воз­мещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство под страхом недействительности дого­вора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него ус­ловие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недейст­вительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном уча­стке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа про­данного земельного участка смог бы купить возведенное строение неза­висимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совме­стное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случа­ях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специа­лизированная организация. Собственник земельного участка опреде­ляет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную це­ну предмета торгов и сумму задатка.

Законом об обороте земель сельхозназначения (ст. 1, 3,4, 8) установ­лены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические ли­ца, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (скла­дочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохо­зяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи зе­мельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ес­ли в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в ре­зультате их купли-продажи. Минимальные размеры образуемых но­вых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначе­ния могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максималь­ный размер общей площади земельных участков сельскохозяйствен­ных угодий, которые расположены на территории одного администра­тивно-территориального образования субъекта РФ и могут находить­ся одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют пра­во распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, прихо­дящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складоч­ные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйствен­ных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохо­зяйственных угодий в границах одного административно-территори­ального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяй­ственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных зако­ном субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он прода­ется, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При прода­же земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2018 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.