Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







ПРЕДМЕТ ДОГОВОРОВ НАЙМА жилых ПОМЕЩЕНИЙ





Как следует уже из самого их названия, предметом обоих типов дого­воров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет -жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная для проживания граждан. Вместе с тем понимание этого предмета применительно к догово­рам коммерческого найма, с одной стороны, и найма социального, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная объекту (предмету) договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором со­циального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательст­ву, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерче­ского найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом вклю­ченные в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что, независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или не­скольких домах, жилое помещение должно быть использовано для прожи­вания как самого нанимателя, так и членов его семьи, а также - в случаях, предусмотренных в ГК, - других граждан.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, со­ставляющее предмет договора, должно быть изолированным (1) и пригод­ным для постоянного проживания (2).

Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких слу­чаях из самого использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» сле­дует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких ком­нат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания опреде­ляется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 Жилищного кодекса: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».

Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предос­тавлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не мо­жет быть предметом договора жилищного найма»1'

В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как пра­во владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользо­вания имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсы­лает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техни-ческое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслужи­вающее более одной квартиры.

Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального за­кона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.2 част~ ности, им предусмотрено, что по соглашению сторон - домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охра­няемых законом прав и интересов домовладельцев.

Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора соци­ального найма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данно­го договора, регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за пределами, указанными в ст. 672 ГК, распространяются на до­говор социального найма лишь при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой ста­тьи может применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении договора социального найма, как и договора коммерческого найма, нани-

1 Жилищное законодательство РСФСР: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева,

П.И. Седугина. М. 1991. С. 176-177. 2СЗРФ. 1996. №25. Ст. 2963.

матель приобретает право пользования частью многоквартирного дома, указанной в ст. 290 ГК.

Предметом договора социального найма может быть только изолиро­ванное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколь­ких комнат; при этом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты, ни комната, связанная с другими комнатами общим входом (смежные комнаты), ни подсобные помещения (ст. 52 Жилищного кодекса). К этому следует добавить, что ст. 41 Жилищного кодекса («Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений») признает недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет.

В этой же статье обращается внимание на необходимость предостав­лять жилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других за­служивающих внимания обстоятельств.

Одно из принципиальных отличий договора социального найма от до­говора коммерческого найма состоит в том, что в первом из договоров жи­лое помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответст­вовать установленным нормам.

Статья 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна ми­нимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанав­ливается органами государственной власти субъектов Российской Федера­ции в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, со­става семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов».

Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площа­ди свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - до 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - до 42 кв. м общей площади. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 кв. м общей пло­щади, если иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливается Правительством Российской Федерации, законами и иными нор мативными правовыми актамиг. Москвы1'

1 См. п. 2 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, ут­вержденного постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г. 86 (Ведомости Московской Городской Думы. 1998. № 10).

Следует отметить, что в отдельных, прямо указанных в Жилищном ко­дексе случаях установлены менее определенные требования предоставления помещения, в частности, ввиду того что все сводится к необходимости пре­доставления «благоустроенного помещения» (см. ст. 82, 83,91,93,94 и др.).

6. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ФОРМА ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Если учесть, что общее правило на этот счет (ст. 161 ГК) требует совершения в простой письменной форме всех сде­лок юридических лиц между собой и с гражданами, а сделок между гражда­нами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный за­коном минимальный размер оплаты труда, под страхом наступления послед­ствий, указанных в ст. 162 ГК, значение самого факта включения приведен­ной нормы в гл. 35 сводится к распространению установленных в ст. 162 ГК последствий на заключенные устно договоры найма жилого помещения, в которых наймодателем выступает гражданин, независимо от суммы сделки. А значит, в связи с отсутствием указаний о специальных последствиях на слу­чай нарушения правил о письменной форме в ст. 674 ГК, при заключении договора как коммерческого, так и социального найма неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых по­мещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - ком­мерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в до­говорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную соб­ственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. ут­вержден Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в

,, i. Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427

ГК. Для того, чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, за­ключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ГК и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в за­ключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законо­дательства.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете считается безусловно существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он вклю­чает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматрива­ет необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Отсутствие определенных данных, отнесенных таким образом к пред­мету, может означать, что соответствующее существенное условие не со­гласовано, а, следовательно, сам договор не считается заключенным.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма по­священа ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жило го помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчеркивает, что размер платы за жи­лое помещение устанавливается в договоре коммерческого, найма по со­глашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что, ес-

1 Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых ак­тов. С. 214 и ел.

ли законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соот­ветствующее условие должно быть признано недействительным с послед­ствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заклю­ченным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, рав­ном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произ­вести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше за­конного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя раз­ницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором раз­мере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требо­вать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался пре­дусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жи­лое помещение.

Определенную роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рын­ка жилых помещений, предоставляемых внаем на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определенную роль в решении жи­лищной проблемы, все еще весьма острой для нашей страны.

Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, ре­шающая определенным образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду уста­новление контроля за соответствующим условием в таких договорах, пре­дусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, орга­ны исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местную администрацию (ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сто­рон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание дого­ворного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы невер-

ным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не ука­зана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату сле­дует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч­но взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора и уже по этой причине неупоми­нание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его неза­ключенным.

Из приведенных в ст. 424 норм в ГК сделаны и определенные исклю­чения, направленные на ужесточение соответствующих последствий. При­мером может служить условие о цене в договоре при продаже недвижимо­сти (п. 1 ст. 555 ГК). Признаком такого рода ситуации в законе служит то, что в самой норме предусмотрено: при отсутствии в договоре согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене он будет считаться незаключенными. Подобного указания для договора коммерческого найма в ГК нет.

Отправляясь от принципа неизменности договоров, ГК закрепляет об­щее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установ­ленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). Приведенная норма отличается от более общей, относящейся ко всем договорам. Имеется в виду п. 2 ст. 424 ГК, в силу которого «изме­нение цены после заключения договора допускается в случаях и на услови­ях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке».

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесенной той и другой платы на основе испол­нительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленно­го для этого срока соответствующие требования реализуются через суд. Гочно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и раз­мерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги1'

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает прежде всего то, что договор коммерческого найма как таковой имеет оп­ределенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жи­лым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок бу-

1 См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 5 сентября 1986 г.

(Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 137).

дет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по пово­ду определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким об­разом могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору ком­мерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по ис­течении срока действия договора преимущественное право перед любым дру­гим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймода-тель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие до­говора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое по­мещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об из­менении условий договора приобретает силу только с согласия нанимате­ля. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и нани­матель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличе­нии числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно прожи­вать. Подобное-требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо не­приемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия до­говора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам нанима­тель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймода­теля. Имеется в виду, что если в течение года с момента прекращения дей­ствия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействитель­ным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен счи­таться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными дейст­виями убытки.

Заключение договора социального найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда отличается рядом осо­бенностей. Прежде всего следует отметить, что заключение договора в этом случае распадается на определенные этапы, присущие только данному типу договоров.

Право получить в пользование жилое помещение в домах государст­венного или муниципального фонда приобретают граждане, которые при­знаны в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении сво­их жилищных условий.

Жилищный кодекс (ст. 28) предусматривает, что соответствующее право признается за теми гражданами, которые постоянно проживают в данной местности. Учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, производится в виде общего правила администрацией района, города, района в городе по месту жительства гражданина1' осУДаРственные и му­ниципальные предприятия, учреждения и организации, которые имеют свой жилищный фонд либо осуществляют капитальное строительство или при­нимают долевое участие в нем, самостоятельно ведут учет работников, ну­ждающихся в жилых помещениях.

Жилая площадь предоставляется нуждающимся по общему правилу в порядке очередности: в зависимости от времени принятия их на учет. Жи­лищный кодекс особо выделяет тех, кому жилое помещение должно быть предоставлено в первую очередь или даже вне очереди. В подобных случа­ях учитываются различные по характеру обстоятельства, включая, в част­ности, такие, как состояние здоровья, участие в военных действиях, сти­хийные бедствия. Субъектами РФ могут быть установлены дополнительные условия для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий независимо от размера занимаемого помещения2'

Так, граждане, проживающие в Москве в общей сложности не менее 40 лет, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий неза­висимо от размера занимаемого жилого помещения при условии прожива­ния в квартирах коммунального заселения не менее последних десяти лет и при наличии полного трудового стажа, необходимого для назначения пен­сии в соответствии с действующим законодательством Российской Федера-

1 Пункт 13 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улуч­
шении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве, утвер­
жденного постановлением Московской Городской Думы от 7 октября 1998 г., указы­
вает, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане,

запегистрированные по месту жительства в г. Москве не менее десяти лет.

2 См. п. 34 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в

улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.

ции, либо последних пяти лет независимо от трудового стажа при наличии инвалидности I или II группы, а также нетрудоспособности по заболеванию. Все перечисленные граждане включаются в отдельный список по категории «долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселе­ния»'.

Предоставление жилого помещения осуществляется решением адми­нистрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих госу­дарственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением админист­рации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное ре­шение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и по­следующей выдаче ею ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решени­ем администрации организаций, в ведении которых находится соответст­вующее помещение, С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 Жи­лищного кодекса).

По своей правовой природе ордер представляет собой административ­ный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нару­шения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в Жилищном кодексе предусмотрены: предоставление гражданами не соот­ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жи­лищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на ука­занное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР№ 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при­менении Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию -нарушению очередности указала на необходимость выяснять, «действи­тельно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, ко­торые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, на-

1 См. п. 14 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в г. Москве.

пример, в соответствии со ст. 4 Г Жилищного кодекса РСФСР, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищ­ных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера оче­редность предоставления жилых помещений не была соблюдена, то не яви­лось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучше­нию жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)»1'

Жилищный кодекс (ст. 100) предусматривает, что при признании ор­дера на жилое помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получил ордер, последние подлежат выселению без пре­доставления другого жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

При признании ордера недействительным по иным основаниям граж­дане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. предусматривает возможность обращения с требованиями о признании не­действительным ордера, выданного с нарушением очередности, также и предприятий, организаций или местной администрации, в ведении которых находится распределяемое жилое помещение2'

Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера воз­никает право на жилое помещение, с признанием его недействительным будет утрачено и основанное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает некоторые сомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в связи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о признании недействительным ордера, выданного в нарушение уста­новленного порядка без соответствующего решения местной администра­ции. По ходу дела возник вопрос о пропуске истцом (администрацией Цен­трального района г. Хабаровска) установленного ст. 48 Жилищного кодекса трехлетнего срока исковой давности для признания ордера недействитель-

1 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской ским делам. С. 196.

ным. Верховный Суд РФ указал на то, что в данном случае следует руково­дствоваться ст. 181 ГК, предусматривающей для исков о применении по­следствий недействительности ничтожных сделок десятилетнего срока ис­ковой давности. При этом был выдвинут ряд аргументов.

Прежде всего Верховный Суд РФ указал на то, что «в силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подл. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ является основанием для возникновения граждан­ских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения дого­вора найма жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско-правового отношения»1'

Что же касается возникающей таким образом коллизии между ГК и Жи­лищным кодексом по вопросу о сроке исковой давности, то, как подчеркнул Верховный Суд РФ, «в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Ко­дексу. Это положение распространяется и на нормы жилищного законодатель­ства, в том числе и на отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда»2'

Приведенное постановление вызывает ряд сомнений. Прежде всего, в ст. 154 ГК не предусмотрено, что сделкой признаются «любые действия». Тем самым указанная статья все же не исключает того, что «действия, на­правленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей» не всегда являются сделками. В этой связи можно сослаться на ст. 8 ГК, которая называет, помимо сделок, еще восемь оснований воз­никновения гражданских прав и обязанностей, а среди них «акты государ­ственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмот­рены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обя­занностей». Выдача ордера является, во-первых, действием, во-вторых, на­правлена на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Ее принципиальное отличие от сделок состоит в том, что в совершении сделки выражается гражданская правоспособность, а в изданном административном акте (выдаче ордера) - властная компетенция органа.

То обстоятельство, что административные акты в действительности не являются сделками, как раз и послужило, очевидно, одной из причин,

, Вестник ВАС РФ. 1999. № 9. С. 23.

г Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской

Федерации) по гражданским делам. С. 195-196.

вследствие которых потребовалось включить в ГК наряду с § 2 «Недействи­тельность сделок» гл. 9 особо ст. 13 «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления».

Следует добавить и то, что если бы даже признание ордера недействи­тельным и могло укладываться в рамки статей ГК о недействительности сделок, то и тогда ссылка Верховного Суда РФна п. 2 ст. 3 ГК, сама по себе не вызывающая сомнений, в данном случае не могла бы применяться. Это объясняется тем, что ГК (ст. 672) в отношении договора социального найма содержит прямое указание на приоритет норм жилищного законодательст­ва, к числу которых относится и включенная в Жилищный кодекс ст. 48, посвященная, как видно уже из ее названия, «основаниям и порядку при­знания ордера на жилое помещение недействительным». Эта последняя статья предусматривает, что «требование о признании ордера недействи­тельным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи». Таким образом, установлены двоякого рода исключения из общих правил ГК об исковой давности, из которых одно касается срока действия исковой давно­сти, а второе - момента начала течения исковой давности'.

С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводу п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР№ 2 от 3 ап­реля 1990 г., который также полагал, что на требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения рас­пространяется предусмотренный в свое время ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок ис­ковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с соверше­нием гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе)2' ыраженныи в этом пункте приоритет гражданских норм по отношению к нормам жилищного законодательства применительно к договорам социального найма также, на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.

Договор социального найма заключается в письменной форме на ос­новании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-экс-плуатационной организацией (либо соответствующим предприятием, учре­ждением, организацией) и нанимателем (гражданином, на имя которого был выдан ордер).

1 В соответствии со ст. 200 ГК в вице общего правила течение срока исковой давно­
сти начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении

2 См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Рос­
сийской Федерации) по гражданским делам. С. 140.

В течение многих лет продолжаются споры по вопросам, связанным с формированием того, что именуется жилищным правоотношением. В зна­чительной мере современные споры берут начало с принятого Т ТИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. постановления «О сохранении жилищного фон­да и улучшении жилищного хозяйства в городах». Имеется в виду прежде всего п. 23 указанного акта, предусматривавший, что свободные жилые помещения в домах местных советов предоставляются в пользование граж­дан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Кроме того, в соответст­вии с п. 24 того же акта «право пользования жилым помещением во всех домах (имелись в виду дома государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также арендуемые ими. - М.Б.) оформляется письменным договором, заключаемым съемщиком с управляющим домом или с арендатором дома, причем в договоре точно определяются права и обязанности сторон и последствия их нарушения».

Учитывая приведенные исходные положения указанного акта, С.И. Аскна-зий пришел первоначально к выводу, что «последующее договорное оформление предоставленных гражданину прав на жилплощадь не устраня­ет того, что основанием его права, заявкой этого права является не авто­номное соглашение между жильцом и домоуправлением, а предшествую­щий ему административный акт жилищного органа... Жилищный договор, таким образом, лишь оформляет, конкретизирует право на жилплощадь, реальным основанием которого является указанный административный акт жилищного управления»1'

Однако спустя несколько лет С.И. Аскназий, изменив коренным образом свои взгляды, пришел к иному выводу. Он стал одним из пионеров идеи юри­дического состава как основания возникновения жилищных правоотношений. Новая позиция автора сводилась к тому, что основанием двустороннего обя­зательственного о







Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2023 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.