|
|
Пензенская область, с. Бессоновка,Стр 1 из 8Следующая ⇒ ИП Бурмистров В.А. Пензенская область, с. Бессоновка, Ул. Кудряшова, 110 ИНН 580700012373/ОГРНИП 313580922400017 Т. 89875208459 ОТЧЁТ №01/02-19 Объект оценки: Нежилое помещение, общая площадь 2200,5 кв.м. Адрес (месторасположение): Московская область, Г. Воскресенск, ул. Гиганта, д. 1а.
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта Заказчик: ООО «Витязь - Строймонтажсервис» В лице Конкурсного управляющего Кадерова Р.И. Исполнитель: ИП Бурмистров В.А. Дата оценки: 07 марта 2019г. Дата составления отчета: 18 марта 2019г. Г.
Сопроводительное письмо
Конкурсному управляющему ООО «Витязь - Строймонтажсервис» г-ну Кадерову Р.И..
Уважаемый Рамиль Ислямович!
На основании Договора №01/02-19 от 04 марта 2019г. Индивидуальный предприниматель Бурмистров В.А произвел оценку рыночной стоимости нежилого помещения, общая площадь 2200,5 кв.м., адрес (месторасположение): Московская область, г. Воскресенск, ул. Гиганта, д.1а. Оценка проведена по состоянию на 07 марта 2019г. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ (редакция от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральными стандартами оценки ФСО №1 – ФСО №3, ФСО №7; Сводом стандартов и правил РОО 2015. Дата составления отчета 18 марта 2019г. Обращаем Ваше внимание, что это сопроводительное письмо не является частью отчета об оценке, а лишь предваряет его. Подробное описание подходов и методов оценки рыночной стоимости, а также анализ всех существенных факторов представлены в расчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. В результате проведенного анализа и расчетов, Оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость нежилого помещения, общая площадь 2200,5 кв.м., адрес (месторасположение): Московская область, г. Воскресенск, ул. Гиганта, д.1а, по состоянию на дату оценки, округлено, составляет:
19 680 000,0 (Девятнадцать миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей.
Согласно Постановления Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 №439/11 при продаже в ходе конкурсного производства имущества организаций – плательщиков НДС арбитражные управляющие или привлекаемые ими специализированные компании не являются налоговыми агентами, которые обязаны из вырученных с торгов денег выделять и уплатить сумму НДС. В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (редакция от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Индивидуальный предприниматель /Бурмистров В.А/
ИП Бурмистров В.А. Пензенская область, с. Бессоновка, ул. Кудряшова, 110 Отчет об оценке нежилого помещения ОГЛАВЛЕНИЕ
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ стр. 4 Основные факты и выводы стр. 4 Задание на оценку стр. 4 Принятые при проведении оценки допущения стр. 5 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике стр. 6 Заявление о соответствии стр. 7 Стандарты оценочной деятельности стр. 8 Используемая терминология и общие понятия оценки стр. 8 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов К оценке стр. 10 Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих Количественные и качественные характеристики объекта оценки стр. 13 АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ стр. 13 Основные тенденции политического и социально-экономического Развития Российской Федерации за январь-декабрь 2018г. стр. 13 Характеристика региона расположения объекта оценки стр. 17 Анализ рынка объекта оценки стр. 22 Характеристика объекта оценки стр. 25 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ стр. 27 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ стр. 28 Оценка рыночной стоимости земельного участка стр. 28 Оценка рыночной стоимости объекта оценки стр. 29 Затратный подход стр. 29 Сравнительный подход стр. 30 Доходный подход стр. 36 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ стр. 47 ПЕРЕЧЕНЬ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ стр. 49 ПРИЛОЖЕНИЕ №1 Документы, используемые Оценщиком стр. 50 ПРИЛОЖЕНИЕ №2 Сертификаты Оценщика стр. 75 ПРИЛОЖЕНИЕ №3 Фотоматериалы стр. 81
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ. Основные факты и выводы.
Основные факты и выводы отчета об оценке, представлены в Таблице №1. Таблица №1
Задание на оценку.
Основные положения Задания на оценку, представлены в Таблице №2. Таблица№2
Таблица №3
Основные сведения об Оценщике, работающем на основании трудового договора, представлены в Таблице №4. Копии образовательных и профессиональных документов Оценщика, представлены в ПРИЛОЖЕНИИ №2 (Сертификаты Оценщика) настоящего отчета. Таблица №4
Основные сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор, представлен в Таблице №5. Таблица №5
Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах, представлена в Таблице №6. Таблица №6
Заявление о соответствии.
Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет следующее:
АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Рис.1. Московская область
Численность населения Московской области по данным Росстата составляет 7 596 336 человек (2019). Плотность населения – 171,36 чел./кв. км (2019). В области наблюдается устойчивый рост населения, который идёт главным образом за счёт увеличения числа жителей городов; в городах или посёлках городского типа живёт и подавляющее большинство населения – свыше 80%. По национальности большинство населения (92,92 %) – русские, вторые по численности населения – украинцы, на третьем месте – татары. Государственную власть в Московской области осуществляют органы государственной власти Московской области, а также федеральные суды и федеральные органы исполнительной государственной власти. Органы государственной власти Московской области располагаются в Москве и Красногорске. Органами государственной власти и должностными лицами Московской области являются: - Московская областная дума – законодательный (представительный) орган государственной власти; - Губернатор Московской области – высшее должностное лицо; срок полномочий губернатора – 5 лет. Избирается жителями области в соответствии с Уставом Московской области и федеральным законом. - Правительство Московской области – высший, постоянно действующий, коллегиальный орган исполнительной государственной власти. Рельеф Московской области преимущественно равнинный; западную часть занимают холмистые возвышенности (высоты больше 160 м), восточную – обширные низменности. На территории области преобладают малоплодородные и требующие внесения удобрений дерново-подзолистые почвы, на возвышенностях – суглинистые и глинистые, в пределах низменностей – дерново-подзолистые, болотные, супесчаные и песчаные почвы. Леса занимают свыше 40% территории региона. Все реки Московской области относятся к бассейну Волги (сама Волга протекает по территории области на небольшом участке, по которому проходит граница с Тверской областью). Питание рек – главным образом снеговое, с наибольшим стоком весной. В летнюю и особенно в зимнюю межень реки почти полностью переходят на подземное питание. Московская область небогата полезными ископаемыми. Пески, находящиеся в отложениях различных периодов, имеют высокое качество и широко используются в строительстве. Кварцевые пески применяются в стекольной промышленности, их добыча ведётся в районе Люберец. Часть месторождений в настоящее время законсервирована по экологическим соображениям, разрабатывается лишь два месторождения стекольного песка –Егановское и Люберецкое, с суммарными запасами (по категории А+В+С1) в 40,3 млн. т. Многочисленны в пределах Московской области и месторождения глин. Тугоплавкие глины разрабатываются на Тимоховском, Призаводском месторождениях в Ногинском и Власово-Губинском месторождении в Орехово-Зуевском районе. Кроме того, в области имеются месторождения известняка, фосфоритов, торфа. Экономика Московской области – третья среди субъектов Российской Федерации по объёму ВРП. По объёму промышленного производства Московская область занимает среди регионов России второе место (после Москвы), в области работают десятки предприятий общероссийского значения. Промышленность региона использует преимущественно привозное сырьё; она основывается на мощной научно-технической базе и высококвалифицированных трудовых ресурсах; тесно связана с промышленностью Москвы. Ведущие отрасли промышленности: пищевая промышленность (30% производимой продукции), машиностроение и металлообработка (свыше 20%), химическая промышленность (14%), металлургия (около 10%). Московская энергосистема является частью Объединённой энергосистемы Центра и обслуживает потребителей Москвы и Московской области. Ключевые особенности Московской энергосистемы – жесткая экологическая политика, высокая концентрация генерирующих мощностей на небольшой площади, преобладание в структуре генерирующих мощностей тепловых электростанций (свыше 80%). В основе строительного комплекса лежит промышленность строительных материалов, представленная более чем тысячей предприятий и крупнейшая в РФ по объёмам выпускаемой продукции. Обеспеченность населения жильём в прошедшем году была выше среднероссийской. Сельское хозяйство имеет преимущественно пригородную специализацию. Растениеводство характерно для южной части области. Большая часть посевных площадей (свыше 3/5) занята кормовыми культурами. Большие площади (преимущественно на юге и юго-востоке области) отведены под посевы зерновых: пшеница, ячмень, овес, рожь. Значительную роль в растениеводстве региона играет картофелеводство. Распространено тепличное овощеводство. Животноводство преобладает над растениеводством; и главным образом направлено на производство молока и мяса. Московская область имеет весьма обширную транспортную сеть, включающую автомобильные и железные дороги, водные пути по крупнейшим рекам, озёрам и водохранилищам. Структура наземных линий представляет собой ряд магистралей, расходящихся от Москвы во всех направлениях и соединённых кольцами. По территории области проходят два кольца автомобильных дорог и Большое кольцо Московской железной дороги. При этом, несмотря на свои масштабы, транспортная сеть региона развита недостаточно и не отвечает современным требованиям. В последние годы около половины автодорог региона работает в условиях перегрузки, три четверти – не соответствует нормативным требованиям по транспортно-эксплуатационным показателям. Кроме того, большая часть дорожной сети субъекта находится в плохом техническом состоянии. На официальном сайте министерства экономики и финансов Московской области представлены итоги социально-экономического развития Московской области за 9 месяцев 2018г. Согласно опубликованным данным положительная динамика отмечалась во всех видах производств. По итогам 9 месяцев рост промышленного производства составил 109,6% к аналогичному периоду прошлого года. Добыча полезных ископаемых увеличилась на 8,7%, обрабатывающие производства на 9,7%, деятельность по обеспечению электрической энергией, газом и паром на 2,9%, деятельность по водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов на 7,3%. Объем отгруженной промышленной продукции в отчетном периоде составил 1992,9 млрд. рублей. Положительная динамика наблюдается во всех видах обрабатывающих производств, за исключением производства мебели, снижение которого происходило на протяжении всего года и по итогам отчетного периода составило 89,7%. По сравнению с 9 месяцами 2017 года почти в 2 раза выросли производства автотранспортных средств и прицепов, прочих транспортных средств и оборудования; на 19% увеличились производства напитков, резиновых и пластмассовых изделий, прочих готовых изделий; на 17,6% выросло производство электрического оборудования; на 14,7% – производство бумаги и бумажных изделий; на 14,3% – производство готовых металлических изделий (кроме машин и оборудования); на 11,6% –производство пищевых продуктов; на 10,4% – химическое производство и производство кожи и изделий из кожи; на 10% – металлургическое производство и производство компьютеров, электронных и оптических изделий. За 9 месяцев 2018 года объем строительных работ вырос относительно соответствующего уровня прошлого года на 6,1% и составил 250,2 млрд. рублей. С начала года на территории Московской области введено в эксплуатацию 17,6 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью более 9,9 млн. кв. метров. В структуре строительства зданий нежилого назначения основную долю составляли коммерческие и промышленные сооружения (29% и 17% соответственно). Оборот розничной торговли Московской области в январе-сентябре 2018 года составил 1679,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 7,6% выше аналогичного периода прошлого года. По объемам оборота в стране регион уступает лишь городу Москве (3414,3 млрд. рублей). В общем объеме розничного товарооборота 78% приходится на крупные организации, 13% – на субъекты среднего и малого предпринимательства, 8% – на индивидуальных предпринимателей, реализующих товары вне рынка и ярмарок и 1% – на розничные рынки и ярмарки. Более 40% совокупного розничного оборота дают магазины сетевого формата. В товарной структуре оборота свыше половины (54%) продаж обеспечивали непродовольственные товары, 46% приходилось на пищевые продукты, напитки и табачные изделия. За 9 месяцев 2018 года рост сельскохозяйственного производства в Московской области относительно аналогичного периода прошлого года составил 103,1%. На начало октября в хозяйствах всех категорий по сравнению с аналогичным периодом 2017 года убрано на 7,4% больше картофеля и на 3,5% больше овощей открытого и закрытого грунта. Поголовье крупного рогатого скота составило 207 тыс. голов (из них коров – 95,8 тыс. голов), свиней –347,2 тыс. голов, овец и коз – 65,2тыс. голов, птицы – 11,8 млн.голов. Прирост поголовья отмечается в свиноводстве и птицеводстве, а также в разведении мелкого рогатого скота (на 6%, на 10,2% и на 3,1% соответственно). За отчетный период хозяйствами всех категорий произведено 485тыс. тонн молока (99,6% к уровню января-сентября 2017 года), 224,1 тыс. тонн скота и птицы на убой (101,4%), 105,3млн. штук куриных яиц (101,4%). В январе-сентябре 2018 года среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по экономике в Московской области составила 49325 рублей, что выше аналогичного уровня прошлого года на 9,1%, в реальном выражении (с учетом роста цен) – на 5,1%. Уровень общей безработицы в Подмосковье один из самых низких в стране – 2,6% от численности рабочей силы (по России – 4,6%). Для осуществления функций государственного управления Московская область, в соответствии с законом Московской области от 31 января 2013 года № 11/2013-ОЗ «Об административно-территориальном устройстве Московской области» (с изменениями на 5 марта 2018 года), подразделяется на (по состоянию на 17 марта 2018 года): - районы (14); - города областного подчинения (46); - поселки городского типа областного подчинения (2); - закрытые административно-территориальные образования (5). Для осуществления местного самоуправления в области выделены (по состоянию на 17 марта 2018 года): - муниципальные районы (14), в том числе сельские поселения (78) и городские поселения (61); - городские округа (53).
Рис.2. Таблица №7
Выводы: 1. Средняя цена предложения в сегменте производственной недвижимости в г. Воскресенске, а также в городах, имеющих сопоставимое местоположение и социально-экономические показатели (экономическая зона «от ММК (А-107) до МБК (А-108)»), составляет от 3 548 до 22 339 рублей за квадратный метр. Наибольшее количество предложений представлено в диапазоне от 6 667 до 16 804 рублей за квадратный метр. 2. Основными ценообразующими факторами являются: цена предложения и возможность торга; удобство расположения, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, а также уровень технической оснащенности помещений (наличие кран-балок и т.д.); физическое состояние здание и уровень отделки помещений. 3. На рынке представлены в основном отдельно стоящие здания производственного назначения и производственные базы. Отдельные помещения производственного назначения, выставленные на продажу, практически, не встречаются. 4. Время реализации подобных объектов на рынке коммерческой недвижимости, составляет порядка 8-12 месяцев.
Некоторые предложения к аренде помещений производственного и административно-офисного назначения, а также помещения свободного назначения с возможностью их реконцепции в качестве административно-офисных помещений, расположенные в г. Воскресенске Московская область, представлены в Таблице №8. Таблица №8
©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.
|
