Определение ожидаемого годового дохода.

Расчет ожидаемого годового дохода производится со следующими уровнями дохода:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД). Потенциальный валовой доход– доход, который можно получить от недвижимости, при ее 100% использовании без учета всех потерь и расходов. Основной источник дохода от объекта недвижимости – это доход от сдачи площадей объекта недвижимости, в аренду. Следовательно, ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. Формула расчета:

ПВД = S * Cаренда, где

S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

C аренда – арендная ставка за 1м², руб.

В качестве потенциального дохода, практически исключающего риски, Оценщиком рассмотрен вариант сдачи в аренду всей площади и получением дохода в виде арендных платежей. Для определения цен аренды, использовался метод сравнительного анализа продаж.

В качестве объектов-аналогов принимались помещения производственного назначения, помещения административно-офисного назначения, а также помещения свободного назначения с возможностью их реконцепции в качестве административно-офисных помещений.

При подборе объектов-аналогов, Оценщик исходил из следующих параметров: соответствие объектов по местоположению и функциональному назначению, а также соответствие объектов в уровне и состоянии отделки помещений.

При анализе рынка, использовались следующие источники информации:

- информация частных объявлений опубликованных в открытой печати: еженедельник «Из рук в руки»;

- данные сети ИНТЕРНЕТ: https://bazametrov.ru/mo/voskresensk; https://www.avito.ru/voskresensk/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam; https://www.domofond.ru/arenda-kommercheskay-nedvizhimost-voskresensk-c3590; https://realty.yandex.ru/moskva/snyat/kommercheskaya-nedvizhimost/?rgid=592410

В ходе анализы выявлено, ставка аренды на помещения производственного назначения находится в диапазоне от 50 до 563 рубля за квадратный метр, а наибольшее число предложений по аренде помещений административно-офисного назначения находится в диапазоне от 264 до 655 рублей за квадратный метр. При этом, как правило, арендная ставка не включает арендные платежи, которые арендатор оплачивает отдельно.

С целью устранения имеющихся различий между объектом оценки и объектами-аналогами, в цены предложения объектов-аналогов, вносились поправки. При этом отрицательная поправка вносилась в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходил оцениваемое имущество, а положительная поправка вносилась, если по данному показателю сравнимый объект уступал оцениваемому имуществу.

Основные характеристики объектов аналогов, предлагаемых к сдаче в аренду, а также расчет среднерыночной ставки аренды 1 кв.м. в месяц, представлены в Таблице №13 и Таблице №14.

Таблица №13

Таблица №14

Пояснения к принятым поправкам.

Поправка на торг – учитывает то, что цена аренды аналога, это фактически цена предложения, а не цена фактической аренды, поэтому вводится поправка на торг. Применительно к помещениям производственного назначения, скидка на торг, составит 9%, а для помещений административно-офисного назначения - 7%.

(Живаев М.В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018»).

Отсюда, скидка на торг, составит:

- производственные помещения: Пт = 1,0 – 9% х 1,0 = 1,0 х (1,0 – 0,09) = 0,910;

- административно-офисные помещения: Пт = 1,0 – 7% х 1,0 = 1,0 х (1,0 – 0,07) = 0,930.

Поправка на условия аренды. Поправка на условия аренды отсутствует, поскольку как для объекта оценки, так и для принятых аналогов, условия аренды, одинаковы.

Поправка на условия финансирования – учитывает условия финансовых расчетов. Поправка на условия финансирования отсутствует, поскольку как для объекта оценки, так и для принятых аналогов предлагаются типичные условия финансирования сделки – расчет арендатора с арендодателем за счет собственных средств и на дату оферты.

Поправка на функциональное назначение – учитывает функциональное назначение объектов. Функциональное назначение объекта оценки, так же как и объектов-аналогов – производственные и административно-офисные помещения, а также помещения свободного назначения с возможностью их реконцепции в качестве административно-офисных помещений. Исходя из этого, поправка на функциональное назначение объектов, не вводится.

Поправка на дату предложения. По состоянию на дату оценки, все подобранные аналоги предлагаются к аренде либо сдаются в аренду. Поправка не вводится.

Поправка на имущественные права. У оцениваемых нежилых помещений определяется стоимость аренды. Поскольку и объект оценки, и объекты-аналоги предлагаются к аренде, поправка на имущественные права, не вводится.

Поправка на местоположение – определяет стоимость объекта в зависимости от его конкретного местоположения. Поправка на местоположение не вносилась, так как все объекты имеют сопоставимое местоположение относительно центров административных районов города, транспортных магистралей и транспортной доступности.

Поправка на размер – учитывает размер площади сдаваемых в аренду помещений. Зависимость стоимости сдаваемых в аренду помещений от их размера, не выявлено. Это связано с тем, что в случае сдачи в аренду помещений большой площади, арендодатель, как правило, рассматривает возможность разбивки помещений на малые площади и их дальнейшей сдачи.

Поправка на инженерную инфраструктуру – учитывает обеспеченность объектов инженерными и вспомогательными устройствами. Все объекты обеспечены необходимыми инженерными и вспомогательными устройствами. Поправка не вводится.

Поправка на состояние – учитывает различие объектов в уровне и состоянии отделки помещений.

Производственные помещения объекта оценки и объекта-аналога имеют сопоставимый уровень и состояние отделки помещений. Исходя из этого, поправка на состояние отделки производственных помещений, не вводится.

Состояние административно-офисных помещений объекта оценки характеризуется как "Требует косметического ремонта". Согласно информации полученной путем телефонных переговоров с продавцами объекта-аналога, отделка помещений объекта-аналога характеризуется как "Состояние среднее". Отсюда поправка на состояние отделки для административно-офисных помещений, составит 0,860.

Таблица №15

(Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том II. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», издание четвертое, под редакцией Лейфера Л.А., табл. №59, стр. 185).

В результате внесения поправок были получены значения ставки аренды 1кв.м. помещения (по числу аналогов). Следующим этапом, необходимо полученные результаты свести к одному с помощью весовых коэффициентов. Формула определения весовых коэффициентов:

Q – q 1

D = ¾¾¾ х ¾¾, где

Q p – 1

D – весовой коэффициент;

Q – общее количество корректировок по всем аналогам;

q – количество корректировок рассматриваемого аналога;

p – общее количество аналогов

2. Действительный валовой доход (ДВД). Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Потери выражаются в процентном отношении к потенциальному валовому доходу.

В общем виде, действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД * (1– Кн) * (1 – Кп), где

Кн – коэффициент от недозагрузки объекта;

Кп – коэффициент потерь от неуплаты арендной платы.

Коэффициент от недозагрузки площадей и величина неплатежей при аренде принимается согласно исследования Живаева М.В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018».

3. Чистый операционный доход (ЧОД). Чистый операционный доход – рассчитывается как разность действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР), и не учитывает налоговых выплат и платежей по обслуживанию ипотечного кредита. Формула расчета:

ЧОД = ДВД – ОР, где

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. К операционным расходам относятся: среднегодовые затраты на текущий ремонт, затраты на уборку, охрану объекта, на управление и заключение договоров аренды, на оплату обслуживающего персонала, вывоз мусора, на содержание территории и автостоянки, налог на имущество, плата за землю, страхование, расходы на замещение. Коммунальные платежи не входят в состав операционных расходов и потенциального валового дохода, так как базовая арендная ставка не включает в себя данный вид расходов, которые оплачиваются арендатором по факту потребления. Наиболее удобный способ учета расходов при расчете чистого операционного дохода может быть осуществлен через некоторые усредненные параметры, например, средний коэффициент операционных расходов на рынке недвижимости, характеризующий долю операционных затрат в общем доходе, получаемом от сдачи в аренду.

Величина операционных расходов в процентах от потенциального валового дохода, для административно-офисных помещений, в среднем составляет 11%, а величина операционных расходов в процентах от потенциального валового дохода, для производственно-складских помещений, в среднем составляет 13%.

(источник: Живаев М.В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018»).

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: