ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Определение рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п.2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком как объектом земельных отношений, является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. №568-р, при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, необходимо использовать три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Исходя из результатов, полученных различными подходами, выводится итоговая величина оценочной стоимости земельного участка.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. №568-р, для реализации затратного подхода применяют два метода:

1. Метод остатка (техника остатка для земельного участка).

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки стоимости земельного участка, поскольку предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Кроме того, земля есть объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Сравнительный подход при оценке земельных участков, основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. Сравнительный подход при оценке земельных участков включает следующие методы:

1. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Методы сравнительного подхода базируются на реальных рыночных данных и отражают конъюнктуру рынка. При этом, если рыночная информация бедная и недостаточная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценка методами сравнительного подхода становится ненадежной, а иногда и невозможной.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим к земельным участкам, способным приносить доход, поскольку стоимость земельного участка определяется, исходя из способности земли, приносить доход в будущем, на протяжении всего срока эксплуатации.

Доходный подход при оценке земельных участков, реализуется в следующих методах:

1. Метод капитализации дохода (земельной ренты).

2. Метод остатка (техника остатка для земельного участка).

Согласно информации, полученной от Конкурсного управляющего ООО «Витязь-Строймонтажсервис», земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости, не входит в конкурсную массу. Кроме того, по состоянию на дату оценки. Оценщик не располагал полной и достоверной информацией, определяющей имущественные права на данный земельный участок (собственность/права аренды), а также данными, определяющими границы соответствующего земельного участка, что не дает возможность корректного расчета стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, расчет рыночной стоимости земельного участка, не проводился.

4.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №297, основными подходами при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать возможность применения каждого из подходов, цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа данных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №297, затратный подход есть совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для преобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода учитываются износ и все виды устареваний.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которого благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного (идентичного) по назначению и качеству объекта в приемлемые сроки.

Затратный подход выполняется в несколько основных этапов:

1. Определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный.

2. Расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства.

5. Определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

6. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Согласно ФСО-7 затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов. Расчеты износов, особенно внешнего износа, сопряжены с достаточно большими допущениями, что приводит к существенным погрешностям. Новые здания возводятся по современным, менее дорогостоящим технологиям, зачастую имеющим более короткий срок службы (быстровозводимые здания), тем не менее, обладающими сходным функционалом. Кроме того, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например гидротехнических сооружений, водонапорных башен и прочие), в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют. Объект оценки – нежилые помещения административно-производственного назначения, расположенные на 1-3 этажах производственного здания. На рынке недвижимости Московской области имеется достаточно информации о предложениях к продаже аналогичных объектов. Исходя из сказанного, затратный подход при оценке объекта оценки, не применялся.

Согласно Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами.

Сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, Оценщик учитывает следующие положения:

- сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

- для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка недвижимости, доступности и достоверности исходной информации.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества реализуется двумя способами:

1. Метод сравнительного анализа продаж – предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости поправок (корректировок), обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющих на цену.

2. Метод соотнесения цены и дохода – основан на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода и ее распространении на оцениваемый объект.

Исходя из имеющейся в наличии информации, ее достоверности и полноты, Оценщик счел целесообразным расчет рыночной стоимости объекта оценки, сравнительным подходом, произвести методом сравнительного анализа продаж.

Проанализировав территориальный рынок продаж в сегменте объекта оценки, Оценщику не удалось обнаружить объекты, которые в полной мере соответствовали объекту оценки по основным ценообразующим параметрам. В связи с этим, подбирая аналоги, Оценщик не мог учитывать несколько критериев одновременно. Поэтому выбранные аналоги, по мнению Оценщика, наиболее походящие с учетом всех предложенных к продаже объектов на рынке нежилой недвижимости г. Воскресенска, а также в городах Московской области, имеющих сопоставимое местоположение и социально-экономические показатели (экономическая зона «от ММК (А-107) до МБК (А-108)»).

При анализе использовалась следующая информация:

- информация, опубликованная в открытой печати: еженедельник «Из рук в руки»; газета «Коммерсантъ».

- данные информационных сайтов сети ИНТЕРНЕТ: https://www.avito.ru/moskovskaya_oblast/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam/proizvodstvo; https://www.cian.ru/kupit-pomeshenie-pod-proizvodstvo-moskovskaya-oblast/; https://move.ru/moskovskaya_oblast/kommercheskaya_nedvijimost/prodazha_proizvodstvennih_pomescheniy/; https://realty.yandex.ru/moskva/kupit/kommercheskaya-nedvizhimost/?rgid=592410.

С целью устранения имеющихся различий между объектом оценки и объектами-аналогами, в цены предложения объектов-аналогов, вносились поправки на типичные в практике оценки факторы. При этом отрицательная поправка вносилась в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходил оцениваемое имущество, а положительная поправка вносилась, если по данному показателю сравнимый объект уступал оцениваемому имуществу.

Поскольку полная и достоверная информация по земельным участкам под объектом оценки и объектами-аналогами отсутствует, Оценщик исходит из допущения о соответствии земельных участков по плотности застройки, благоустройству, наличию коммуникаций, разрешенному использованию. Исходя из этого, Оценщик в расчетах не корректирует цену предложения на земельный участок.

Основные характеристики объектов-аналогов, а также расчет рыночной стоимости объекта оценки, представлены в Таблице №11.

Поправка на торг. Поправка на торг учитывает изменение цены предложения в процессе торга. Указанная цена объектов-аналогов является ценой предложения, которая подразумевает поправку на торг, которая в сложившихся условиях может достигать значительной величины. Применительно к объекту оценки, поправка на торг, составит 11%. (Живаев М.В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018»http://www.noroo.ru/publications).

Отсюда, скидка на торг, составит: Пт = 1,0 – 11% х 1,0 = 1,0 х (1,0 – 0,11) = 0,890.

Поправка на земельный участок. Поскольку полная и достоверная информация по земельным участкам под объектом оценки и объектами-аналогами отсутствует, Оценщик исходит из допущения о соответствии земельных участков по плотности застройки, благоустройству, наличию коммуникаций, разрешенному использованию. Исходя из этого, Оценщик в расчетах не корректирует цену предложения на земельный участок.

Поправка на передаваемые имущественные права. Поправка на передаваемые имущественные права учитывает имущественные права объекта, а также ограничения на недвижимость. Представленные объекты-аналоги предлагаются к продаже на праве собственности. Поскольку определялась рыночная стоимость права собственности на оцениваемый объект, поправка по данному фактору, для всех аналогов равна единице.

Поправка на условия продажи. Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения продавца и покупателя. Поскольку условия продажи объектов оценки соответствуют рыночным (реализация на открытом рынке), Оценщик счел возможным не вводить поправку на условия продажи.

Поправка на условия финансирования сделки. Поправка на условия финансирования сделки учитывает условия финансовых расчетов при осуществлении сделки купли-продажи. На каких условиях и за счет каких средств будет осуществляться приобретение прав, неизвестно, но Оценщик исходил из предположения, что сделки будут осуществляться на типичных рыночных условиях, без предоставления существенных рассрочек по оплате или иных подобных льгот. Поправка не вводится.

Поправка на вид использования объекта. Поправка на вид использования объекта учитывает разрешенное использование объекта. Объект оценки, также как и объекты-аналоги – нежилые помещения производственного назначения, а также помещениями возможными к использованию в качестве административных помещений. Поправка не вводится.

Поправка на дату предложения – учитывает период времени, определяющий изменение рыночной ситуации на рынке недвижимости, а также изменение цен на сопоставимые объекты за период времени от даты предложения сделки с сопоставимым объектом до даты оценки. Все аналоги выставлены на продажу в феврале-марте 2019г., в пределах относительно стабильных цен и в пределах типичного срока экспозиции подобных объектов. Поправка не вводится.

Поправка на местоположение – определяет стоимость объекта в зависимости от его конкретного местоположения. Поправка на местоположение включает сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом по таким параметрам, как: близость к административному центру, общий социально-экономический потенциал и т.д.

Объект оценки, также как и объекты-аналоги расположены в экономическая зона «от ММК (А-107) до МБК (А-108)» и равноудалены от г. Москвы. Исходя из этого, Оценщик счел возможным расчет поправки на местоположение провести через сравнение общего социально-экономического потенциала городов. В качестве критерия для сравнения, Оценщик принял среднюю зарплату в соответствующем населенном пункте. Расчет средней заработной платы в конкретном населенном пункте, представлен в Таблице №12.

- В качестве средней заработной платы принимался средний уровень заработной платы в соответствующем населенном пункте (г. Воскресенск, г. Орехово-Зуево) за последние 5 месяцев, предшествующих дате оценки (сентябрь 2018 - январь 2019г.).

- Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №2, расположенны в г. Воскресенске, имеют сопоставимое местоположение относительно близости транспортных магистралей и локального окружения. Исходя из этого, поправку на местоположение в данные объекты-аналоги, не вводится.

- Поправка на местоположение для объекта-аналога №3: 34 902 / 32 903 = 1,061.

Поправка на площадь. Известно, что между размерами объекта и стоимостью квадратного метра существует обратная связь, т.е. объекты с меньшими (до определенного предела) размерами более востребованы на рынке. Подтверждают это и исследования регионального рынка недвижимости. Помимо предпочтений покупателей существуют и объективные причины того, что стоимость единицы сравнения обратно пропорциональна размеру помещения. Это связано с большими относительными затратами на создание единицы сравнения.

При определении поправки на площадь, Оценщиком была использована традиционная методика, основанная на «коэффициенте торможения цены», которая определяется по формуле:

Применительно к оцениваемому объекту значение коэффициента торможения составит -0,13 (Живаев М.В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018»).

- объект-аналог №1: Кор.пл. = (2200,5 / 1800) Ù -0,13 = 0,974;

- объект-аналог №2: Кор.пл. = (2200,5 / 3713,9) Ù -0,13 = 1,070;

- объект-аналог №3: Кор.пл. = (2200,5 / 1227,4) Ù -0,13 = 0,927.

Поправка на материал стен. Материал стен объекта оцени и объектов-аналогов - железобетонные плиты/кирпич. Отсюда, поправка на материал стен, не вносится.

Поправка на состояние объектов. Поправка на состояние объектов – учитывает физическое состояние конструктивных элементов объектов. Объект оценки, так же как и объекты-аналоги находятся в удовлетворительном состоянии. Поправка не вводится.

Поправка на состояние отделки помещений. Поправка на состояние отделки помещений – учитывает различие объектов в уровне и состоянии отделки помещений. Объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимый уровень и состояние отделки помещений. Исходя из этого, поправка на состояние отделки помещений, не вводится.

Поправка на инженерную инфраструктуру. Отражает изменение стоимости объекта в зависимости от наличия коммуникаций, необходимых для эксплуатации объекта по основному назначению. Объект оценки и объекты-аналоги не отличаются по данному параметру, коэффициент корректировки для них равен 1,0.

В результате внесения поправок были получены три значения скорректированной цены предложения квадратного метра (по числу аналогов). Полученные результаты имеют разброс значений стоимости. Это связано с отсутствием на момент оценки аналогов, соответствующих оцениваемому объекту по основным ценообразующим параметрам.

Следующим этапом, необходимо полученные результаты свести к одному с помощью весовых коэффициентов. Формула определения весовых коэффициентов:

Q – общее количество корректировок по всем аналогам;

q – количество корректировок рассматриваемого аналога;

Рыночная стоимость объекта оценки определялась произведением среднерыночной цены 1кв.м. на площадь соответствующего объекта, по формуле:

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки, округленно, составляет: 19 714 280,0 (Девятнадцать миллионов семьсот четырнадцать тысяч двести восемьдесят) рублей.

Доходный подход есть совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимого имущества возможно применение одного из двух методов:

2. Метод анализа дисконтированных денежных потоков.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы способом преобразования потока доходов. При использовании метода капитализации доходов в стоимость, преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков преобразуется доход от предполагаемого использования недвижимого имущества за ряд лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимого имущества в конце прогнозного периода.

При расчете стоимости объекта недвижимого имущества доходным подходом, Оценщик счел целесообразным использовать метод прямой капитализации. Это связано с тем, что в силу известных обстоятельств отсутствует однозначно понимаемая информация, на основе которой можно достаточно аргументировано обосновать или предположить, какова будет стоимость оцениваемого объекта недвижимого имущества через 3-5 лет. Поэтому расчеты дохода от возможной продажи объекта в конце прогнозного периода могут оказаться недостоверными.

Расчет методом капитализации доходов включает следующие этапы:

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, генерируемого объектом недвижимого имущества при его наиболее эффективном использовании.

3. Определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Базовая формула расчета стоимости объекта недвижимости методом капитализации доходов имеет следующий вид:

С – стоимость объекта недвижимости доходным подходом;

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: