|
|
Анализ рынка объекта оценки.Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке. По статусу, объекты недвижимости подразделяют: - земельные участки; - жилые здания и помещения; - нежилые здания, помещения, строения, сооружения (коммерческая недвижимость). Коммерческую недвижимость можно подразделить: - магазины, торговые центры; - офисные здания и помещения административно-офисного назначения; - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения, склады и складские помещения (помещения производственного и складского назначения); - гаражи и паркинги. Многие объекты коммерческой недвижимости совмещают в себе черты разных категорий. Так производственное помещение может служить складом готовой продукции, а торговое помещение может использоваться под офис или наоборот. Сектор производственной недвижимости в Московской области развивался менее высокими темпами по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости и на сегодня развит недостаточно хорошо. Эти объекты недостаточно востребованы, а предложений качественных площадей такого назначения практически нет. В целом предложение на рынке производственной недвижимости формируется за счет предприятий – собственников или предприятий – банкротов, и при этом, предлагаемые объекты, как правило, требуют значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Кроме того, производственные помещения довольно редко сдаются в аренду. Наиболее часто предлагаемые к продаже производственные помещения (порядка 2/3 предлагаемых площадей) площадью до 2000 – 2200 кв.м. и находящиеся в черте населенного пункта. В целом, к объектам недвижимости производственного назначения можно отнести следующие объекты недвижимости: - отдельно стоящие здания производственного назначения; - помещения производственного назначения, расположенные в нежилых зданиях; - производственные базы. В 2018 году цены на рынке производственной недвижимости стабилизировались, и согласно прогнозов аналитиков, надеяться на рост цен и арендных ставок, в этом сегменте, в ближайшее время, не стоит. В процессе изучения и анализа рынка в сегменте производственной недвижимости в г. Воскресенске, а также в городах, имеющих сопоставимое местоположение и социально-экономические показатели (экономическая зона «от ММК (А-107) до МБК (А-108)») выявлено, что средняя цена предложения составляет от 3 548 до 22 339 рублей за квадратный метр. При этом, на рынке представлены единичные предложения, как с меньшей, так и с большей ценой. Наибольшее количество предложений представлено в диапазоне от 6 667 до 16 804 рублей за квадратный метр. Основными ценообразующими факторами являются: цена предложения и возможность торга; удобство расположения, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, а также уровень технической оснащенности помещений (наличие кран-балок и т.д.); физическое состояние здание и уровень отделки помещений. При этом, на рынке представлены в основном отдельно стоящие здания производственного назначения и производственные базы. Отдельные помещения производственного назначения, выставленные на продажу, практически, не встречаются. Время реализации подобных объектов на рынке коммерческой недвижимости, достаточно велико, и составляет порядка 8-12 месяцев. Некоторые предложения к продаже объектов в сегменте объекта оценки, расположенные в г. Воскресенске, а также в городах, имеющих сопоставимое местоположение и социально-экономические показатели (экономическая зона «от ММК (А-107) до МБК (А-108)»), по состоянию на дату оценки, представлены в Таблице №7.
Таблица №7
Выводы: 1. Средняя цена предложения в сегменте производственной недвижимости в г. Воскресенске, а также в городах, имеющих сопоставимое местоположение и социально-экономические показатели (экономическая зона «от ММК (А-107) до МБК (А-108)»), составляет от 3 548 до 22 339 рублей за квадратный метр. Наибольшее количество предложений представлено в диапазоне от 6 667 до 16 804 рублей за квадратный метр. 2. Основными ценообразующими факторами являются: цена предложения и возможность торга; удобство расположения, наличие инженерных коммуникаций, транспортная доступность, а также уровень технической оснащенности помещений (наличие кран-балок и т.д.); физическое состояние здание и уровень отделки помещений. 3. На рынке представлены в основном отдельно стоящие здания производственного назначения и производственные базы. Отдельные помещения производственного назначения, выставленные на продажу, практически, не встречаются. 4. Время реализации подобных объектов на рынке коммерческой недвижимости, составляет порядка 8-12 месяцев.
Некоторые предложения к аренде помещений производственного и административно-офисного назначения, а также помещения свободного назначения с возможностью их реконцепции в качестве административно-офисных помещений, расположенные в г. Воскресенске Московская область, представлены в Таблице №8. Таблица №8
Выводы: 1. Ставка аренды на помещения производственного назначения в г. Воскресенске, находится в диапазоне от 50 до 563 рубля за квадратный метр. 2. Ставка аренды на помещения административно-офисного назначения, а также помещения свободного назначения с возможностью их реконцепции в качестве административно-офисных помещений, находится в диапазоне от 100 до 833 рубля за квадратный метр. При этом, наибольшее число предложений по аренде помещений в данном сегменте находится в диапазоне от 264 до 655 рублей за квадратный метр. 3. Стоимость аренды в наибольшей степени зависит от местоположения, характеристик состояния конструктивных элементов и состояния отделки, наличия коммуникаций. 4. Как правило, арендная ставка не включает арендные платежи, которые арендатор оплачивает отдельно. 5. Срок аренды обычно составляет до 1 года. (По данным информационных сайтов сети ИНТЕРНЕТ: http://pfagroup.ru/?page_id=148; http://www.esm-invest.com/ru/A-consolidated-overview-of-the-cost-of-commercial-property-in-the-Moscow-region-outside-Moscow-following-the-results-of-III-quarter-2018-the-General-part; https://www.avito.ru/moskovskaya_oblast/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam/proizvodstvo; https://www.cian.ru/kupit-pomeshenie-pod-proizvodstvo-moskovskaya-oblast/; https://move.ru/moskovskaya_oblast/kommercheskaya_nedvijimost/prodazha_proizvodstvennih_pomescheniy/; https://realty.yandex.ru/moskva/kupit/kommercheskaya-nedvizhimost/?rgid=592410; https://bazametrov.ru/mo/voskresensk; https://www.avito.ru/voskresensk/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam; https://www.domofond.ru/arenda-kommercheskay-nedvizhimost-voskresensk-c3590; https://realty.yandex.ru/moskva/snyat/kommercheskaya-nedvizhimost/?rgid=592410).
  Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...  Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...  Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...  Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|