Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Оцінка інших нематеріальних активів





Оцінка гудвілу.

Метод надлишкових грошових потоків дозволяє визначити величину збільшення вартості підприємства в порівнянні з вартістю використовуваних їм капіталу, праці та землі, яке відбувається за рахунок нематеріальних активів, невіддільних від підприємства і складових різниця між вартістю всіх нематеріальних активів та вартістю тих, які можна оцінити окремо, т. е. гудвіл.

Серед процедур методу доцільно виділити наступні етапи:

визначається ринкова вартість активів підприємства;

нормалізується грошовий потік від експлуатації підприємства

на підставі статистичних даних оцінюється середня по галузі прибутковість активів;

розраховується грошовий потік на основі середньогалузевої норми прибутковості та ринкової вартості активів підприємства;

визначається надлишковий грошовий потік шляхом вирахування з нормалізованого грошового потоку, грошового потоку, розрахованого виходячи з середньогалузевої прибутковості і вартості активів;

оцінюється коефіцієнт капіталізації для сукупності нематеріальних активів;

проводиться капіталізація надлишкового грошового потоку.

Метод внутрішнього порівняння (метод Залишки) дозволяє використовувати в розрахунках неоднакові по роках доходи від роботи підприємства. Суть методу полягає в тому, що вартість нематеріальних активів визначається як різниця між вартістю підприємства, розрахованою за допомогою підходу, який базується на капіталізації доходів, і вартістю підприємства, визначеної методом акумуляції активів. Даний спосіб використовується для оцінки всієї сукупності нематеріальних активів.

Звідси можна визначити вартість гудвілу, що представляє собою різницю між вартістю всіх нематеріальних активів та вартістю тих нематеріальних активів, які можна оцінити окремо.



У випадку, якщо є інформація про вартість акцій підприємства на відкритому фондовому ринку, то оцінка гудвілу зводиться до порівняння капіталізованої вартості акцій з вартістю активів підприємства.

Оцінка прав користування об'єктами нерухомості.

Актуальною проблемою сучасної оціночної діяльності в Україні є оцінка з метою визначення орендної плати місць установки антенно-фідерних пристроїв систем мобільного зв'язку, які розміщуються на дахах будівель, димових трубах і інших об'єктах, спеціально не призначених для розміщень устаткування зв'язку. Встановлення таких пристроїв (наприклад, базових станцій стільникового зв'язку) на об'єктах, що знаходяться у державній або комунальній власності (у тому числі, таких, що знаходяться на балансі підприємств залізничного транспорту), здійснюється на основі оренди місця установки (наприклад, ділянки даху будівлі). При цьому орендні відносини регламентуються такими основними нормативними актами:

Закон України "Про оренду державного і комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (із змінами);

Методика оцінки об'єктів оренди, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (із змінами);

Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (із змінами).

З вказаних нормативно-правових актів випливає, що місця установки антенно-фідерних пристроїв відносяться до категорії нерухомого майна. Орендна плата для нерухомого майна встановлюється на основі його вартості і встановлених Кабінетом Міністрів (для державного майна) або місцевими радами (для комунального майна) орендних ставок. При цьому вартість майна визначається за результатами незалежної оцінки, проведення якої підпадає під сферу дії вказаної вище Методики оцінки об'єктів оренди. Ця Методика передбачає, що оцінка нерухомого майна проводиться з використанням ринкової або спеціальної вартості.

Проте, у даному випадку, оцінка майна, як правило, не може бути проведена на ринковій базі. Це пов'язано з тим, що об'єктом оцінки у цьому випадку виступає майно, яке не може бути самостійним об'єктом купівлі-продажу. Так, наприклад, дах є сумісною власністю усіх власників будівлі. Він не може бути відчужений як самостійний об'єкт окремо від будівлі. Отже, його оцінка не може базуватися на припущенні про відчуження майна, яке лежить у основі ринкової бази оцінки. Строго кажучи, дах (або його частина) як самостійний об'єкт не має ринкової вартості, а також і спеціальної, яку стандарт оцінки №1 визначає як суму ринкової вартості і надбавки до неї.

У сучасній практиці оцінки використовуються три основні способи оцінки об'єктів подібного типу:

на основі доходів, які забезпечує компанії стільникового (мобільного) зв'язку розміщення устаткування на об'єкті, що оцінюється;

на основі принципу заміщення вартість об'єкта ототожнюється з вартістю заміщення щогли, на яку може бути встановлене відповідне устаткування зв'язку, з урахуванням вартості земельної ділянки;

визначається сурогатна вартість на базі залишкової вартості заміщення об'єкта, який фактично використовується для розміщення антенно-фідерних пристроїв.

Жоден з вказаних способів не є достовірним. Так, перший з них орієнтований на оцінку бізнесу компанії зв'язку. Він не характеризує об'єкт оцінки як об'єкт нерухомості, а відображає його внесок у вартість бізнесу орендаря. Крім того, певні складнощі пов'язані з виділенням чистого доходу, пов'язаного безпосередньо з об'єктом оцінки. Результат оцінки може виявитись різним для різних орендарів. Другий спосіб неправомірно відносить усю вартість заміщення щогли на об'єкт оцінки. При цьому ігноруються параметри самого об'єкта оцінки. Третій спосіб штучно виділяє з вартості цілісного об'єкта частину, що відноситься до об'єкта оцінки. При цьому методи такого виділення не визначені. Даний спосіб не відображає корисність об'єкта.

На погляд здобувача, база оцінки об’єкта нерухомості, що використовується для установки антенно-фідерних пристроїв, повинна ґрунтуватися на аналізі мети оцінки. Так, оцінка проводиться для передачі об'єкта в оренду. Результат оцінки використовується для розрахунку орендної плати. При цьому об'єкт оцінки, як правило, не може бути відчужений як самостійний. З цього випливає, що оцінці підлягає не повне право власності на об'єкт, тобто майно, а певна частина прав власності, тобто майнові права, а саме – право розміщення антенно-фідерних пристроїв. А вартість цього майнового права вже може бути визначена. При цьому вид вартості слід визначити як обмежена ринкова вартість. Обмеженням у цьому випадку є покладене в основу оцінки припущення про надання об'єкта в оренду, що повністю відповідає меті оцінки. При цьому порівняльний підхід не може коректно використовуватися, оскільки не передбачається його відчуження.

На погляд здобувача, оцінка вказаного майнового права базується на принципах корисності, очікування і заміщення. Вказаним принципам відповідають дохідний і витратний підходи. Тобто оцінка може бути проведена з використанням комбінації дохідного і витратного підходів.

Аналіз корисності таких майнових прав дозволяє встановити чистий дохід, який вони генерують, який вимірюється максимальним рівнем орендної плати, який може забезпечити об'єкт оцінки. Так, у потенційного користувача об'єкта оцінки – компанії стільникового зв'язку – умовно існує два можливі варіанти встановлення базової станції зв'язку:

використання для установки антенно-фідерного устаткування частини даху існуючої будівлі (або іншої конструкції) на умовах оренди;

придбання земельної ділянки за ринковими цінами і будівництво щогли для розміщення антенно-фідерного устаткування на необхідній висоті.

Максимальний рівень орендної плати за частину даху (або іншої будови), при якому варіант оренди (1-й варіант) залишається економічно ефективним для користувача, може бути встановлений з рівності поточної вартості грошових потоків, які виникають у компанії зв'язку в першому і другому випадках. Вказане співвідношення грошових потоків задається формулою:

де – гранична річна орендна плата, при якій для користувача залишається економічно доцільним варіант оренди частини даху, без непрямих податків;

– ставка дисконту, що відповідає вартості капіталу компанії зв'язку, – користувача об'єкта оцінки;

– термін корисного використання щогли, яка є альтернативою використанню частини даху існуючої будівлі;

– вартість будівництва щогли, що встановлюється на об’єкті нерухомості, без непрямих податків;

– витрати на утримання щогли, що встановлюється на даху будівлі, у році t;

– ринкова вартість земельної ділянки, необхідної для розміщення щогли, що забезпечує заміщення об'єкта оцінки, на дату оцінки, без непрямих податків;

– вартість будівництва щогли, що забезпечує заміщення об'єкта оцінки, без непрямих податків;

– витрати на утримання щогли, що забезпечує заміщення об'єкта оцінки, в році t;

– вартість земельної ділянки на кінець періоду прогнозування, який відповідає терміну корисного використання щогли, без непрямих податків;

– вартість ліквідації земельних поліпшень щогли на кінець періоду прогнозування, без непрямих податків.

При аналізі моделі доцільно зробити наступні припущення:

приймається концепція базових цін (не враховується інфляційне зростання цін у складі грошових потоків);

орендна плата за використання частини даху постійна по роках (утворює ануїтет);

вартість землі у часі не змінюється, тобто вартість землі на кінець прогнозного періоду дорівнює вартості землі на дату оцінки;

витрати на утримання щогли утворюють ануїтет;

зважаючи на ефект відділення витрат та на значну тривалість періоду прогнозування, вартістю ліквідації земельних поліпшень щогли можна нехтувати.

З урахуванням вказаних допущень модель (приймає вигляд:

 

де – норма витрат на утримання щогли по відношенню до вартості будівництва.

Після відповідних арифметичних перетворень модель для визначення граничної орендної плати за частину даху набуває вигляду:

Враховуючи мету оцінки – для розрахунку орендної плати згідно чинному законодавству, – доцільно прийняти норму капіталізації для орендної плати, що визначається за формулою, на рівні відповідної орендної ставки за використання нерухомого державного майна згідно Методиці розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (при оцінці об'єктів державної форми власності). У цьому випадку орендна плата, визначена згідно чинному законодавству за результатами оцінки, відповідатиме граничному рівню економічно обґрунтованої орендної плати.

Таким чином, вартість майнового права розміщення антенно-фідерного пристрою на даху може бути визначена за формулою:

де – вартість майнового права, що оцінюється, відносно частини даху;

– нормативна орендна ставка за використання нерухомого державного майна, що діє на дату оцінки, відповідно виду діяльності – надання послуг мобільного зв'язку.

Аналогічно може бути оцінено право розміщення антенно-фідерних пристроїв на інших будівлях.

Тема №15 "Оцінка цілісних майнових комплексів"

План:

1 Оцінка ЦМК майновим підходом.

2 Оцінка ЦМК порівняльним підходом.

3 Оцінка ЦМК дохідним підходом.

Зміст:









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2019 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.