Оценка стоимости земельного участка

• Оценка застроенных участков

• Оценка сельскохозяйственных угодий

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земель­ного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обуслов­лена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природ­ного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Необходимо также подчеркнуть роль государства, земельная полити­ка которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохра­нение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружаю­щей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым при­нятию научно обоснованных решений в области землепользования и гра­достроительства.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного ком­плекса предприятия, что обусловлено следующими причинами:

• спецификой данного объекта;

• неразработанностью нормативно-правовой базы;

• неразвитостью земельного рынка в стране.

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие ры­ночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землеполь­
зование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, прежде всего размещение в центральной части городов промышленных зон, а также экологически вредных пред­приятий.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного уча­стка включает:

• целевое назначение;

• форму собственности;

• разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законо­дательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственно­го назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; земли особо охраняемых тер­риторий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове­щания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного спе­циального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке соответствующим пред­приятиям, учреждениям и организациям для выполнения ими хозяйствен­ной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые сельскохозяйственными предприятиями и организациями для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутри­хозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, здани­ями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Категория земель устанавливается на основе их зонирования, кото­рое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Об­щие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавлива­ются федеральными законами.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собствен­ность муниципальных образований предусмотрено в Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах чер­ты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земель­ные участки на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблю­дением обременений и иных условий, установленных законом и дого­ворами.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юри­дические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных осо­бо установленных территориях РФ (ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Право частной собственности юридических лиц на земельные участ­ки возникает в результате приватизации государственных или муници­пальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения участка в уставный (паевой) капитал юридическо­го лица. Гражданский оборот земельных участков под приватизирован­ными предприятиями регулируется: Земельным кодексом РФ, Федераль­ными законами «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 (с посл. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с посл. изм. и доп.). При этом собственник вправе использо­вать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не зап­рещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Нахождение земельного участка в гражданском обороте является ос­нованием для определения рыночной, инвестиционной или специальной стоимости земельного участка.

Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды, ограни­чения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государ­ственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предостав­ляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и орга­нам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер­ческих организаций.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая цена земли в посе­лениях с численностью населения:

• свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

• от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;

• до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений — от 3 до 10 ставок земельного налога (Закон «О введении в действие Земель­ного кодекса Российской Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного рас­поряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субарен­ды, залога. Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосроч­ной аренды может определяться путем капитализации дохода арендато­ра от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, име­ющихся ограничений (обременений) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или при­обретенный по другим основаниям, может быть обременен определенны­ми обязательствами:

• запретом на изменение целевого назначения земельного участка;

• запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

• требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответ­ствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

• запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бы­товых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в преде­лах соответствующей зоны или земельного участка;

• запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;

• запретом на изменение внешнего вида недвижимости;

• условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;

• иными требованиями, установленными федеральными законами, за­конами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нор­мативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется орга­нами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного само­управления при зонировании земель, а также при предоставлении конк­ретных земельных участков и указывается в следующих документах:

• в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях ор­ганов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

• в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

• в документах государственного земельного кадастра;

• в документах государственной регистрации.

Сервитут на земельныгй участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собствен­никами земельных участков или решением суда. Они подлежат регист­рации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определен­ным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроен­ных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:

• безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженер­ной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земель­ного участка в собственность;

• возможность размещения на участке межевых и геодезических зна­ков и подъездов к ним;

• возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов воз­можно лишь федеральным законом или принятыми согласно ему норма­тивно-правовыми актами.

Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабже­ния, а также других нужд собственника недвижимого имущества, кото­рые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах кото­рых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-прода­жи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не яв­ляющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку зе­мельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-терри­ториальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установлен­ных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель ос­новывается на классификации земель по целевому назначению и виду фун­кционального использования и проводится по единой методике в целях обес­печения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, ут­вержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении пра­вил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апре­ля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Цель единичной оценки — определение рыночной специальной стои­мости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оцен­щиками согласно принятым стандартам и методам оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комп­лексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и зат­ратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полу­ченных при различных подходах. При сравнении этих результатов пред­почтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более пол­ной и достоверной информации.

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса ох­ватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип гаиболее эф- фектитвного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании полу­чения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидае­мых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или дру­гих выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от вла­дения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализа­ции. При этом под сроком капитализации понимают период, необходи­мый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а став­ка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Использо­вание доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализа­ции, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся не­равномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномер­но изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли =--------------- ^Доход-----------------.

Ставка капитализации

При использовании данного метода необходимо определить величи­ну дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначе­ния земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовитель­ных предприятий;

• часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

• арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой при доходном подходе является определение став­ки капитализации. На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первыгй способ — рассмотрение земельного участка как разновидно­сти денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в разви­тых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкла­дам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании до­ходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализирует­ся под 3% — средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок ха­рактеризуется высокой нестабильностью.

Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятив­ного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капита­лизации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие состав­ные части:

• безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка Рос­сии по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по ва­лютным вкладам банков высшей категории надежности;

• региональный риск, учитывающий уровень экономической актив­ности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы;

• риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах срав­нимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу, делен­ному на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в горо­дах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платыы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользо­вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации зе­мельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдают­ся предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В российских городах органы местного управления утверждают сей­час базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально- экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рас­считана по следующей формуле:

А = Аб ■ К_д ■ Кр ■ S,

где А_б — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

К_д — коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка;

S — площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из ана­лиза рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земель­ный участок) может использоваться для оценки земельных участков, за­строенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, по­строенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и уп­равления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, остав­шийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, от­носится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

• имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффектив­ного использования земельного участка. Например, временное сооруже­ние из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных стро­ений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;

• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном уча­стке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рас­считаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помеще­ния должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

• стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответству­ющих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельно­го участка;

• чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за оп­ределенный период времени, как произведения стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений;

• остатка чистого операционного дохода для земли как разности чис­того операционного дохода от единого объекта недвижимости за опреде­ленный период времени и чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения за соответствующий период времени;

• рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чис­того операционного дохода для земли.

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предостав­ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коло­нок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, пла­нируемый доход на инвестиции — 16%, срок ее экономической жизни — девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

• в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1) определяется стоимость строительства АЗС:

35 400 • 5 = 177 000 долл.;

2) находится ставка капитализации для сооружений:

16% + (100%: 9) = 27,11%;

3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооруже­ниями:

177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл;

4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.;

5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.;

6) определяется стоимость земельного участка:

12495,3: 0,16 = 78095,63 долл.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строитель­ство автозаправочной станции, составляет ~ 78 096 долл.

Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их экономической жизни. Данный метод также применя­ется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выпол­няется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффектив­ным использованием является разделение земельного массива на стан­дартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестици­онного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применя­ется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денеж­ной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их осво­ение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, со­оружения), а это исключает применение метода парных продаж и затрат­ного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в на­стоящее время осуществляется методом капитализации земельной рен­ты. Процедура оценки включает следующие этапы.

На первом этапе собирается и подготавливается исходная норматив­ная и статистическая информация. Необходимая для оценки земель ин­формация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценоч­ных работ (1980—1987 гг.) с их последующим уточнением.

Каждый административный район в процессе четвертого тура земель­но-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, кли­матических условий и уровня экономического развития территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяй­ственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

• сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом сравнения продаж;

• земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производ­ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продук­ции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначен­ных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапиталь­ные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцени­ваются как сельскохозяйственные угодья;

• земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учи­тываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участ­ка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о по­чвах. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Источник материалов о почвах — региональный институт по землеустройству или землеустроительное пред­приятие.

На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь ви­дов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры опре­деляется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бони­тета. В качестве показателя нормативной урожайности может использо­ваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рас­считать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет.

При этом критериями выбора культур и их чередования являются обес­печение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Источник материа­лов — зональные системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по глав­ным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли);

Валовой доход = Цена продажи • Нормативная урожайность.

Для расчетов используется фактическая информация по администра­тивному району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в каче­стве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным це­нам типичных продаж оптовых партий.

Индивидуальные затраты устанавливаются по данным бухгалтерс­кой отчетности. Для более точного исчисления затрат можно использо­вать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные зат­раты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществ­ляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участ­ка рыночных цен.

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включа­ют: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобре­ния, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. При расчете издержек учитывают так­же уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и цен­трам материально-технического снабжения.

При нахождении величины затрат нужно учитывать местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяй­ственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства, которые уста­навливаются в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются:

а) средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса до­рог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства (Р_х, км). Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием - 1,0; щебенчатым - 1,5; грунтовым - 2,5;

б) средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за преде­лы хозяйства в среднем по области (Р_о, км);

в) отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областно­го (±Р) по формуле

Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная норма­тивными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчете на 1 га пашни, рассчитывается по формуле

Рента по местоположению = Т • (±Р) • Г,

где Т — стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстоя­ние в 1 км в среднем по области, руб.;

±Р — разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству, км;

Г — средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области; объем грузов, ввози­мых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни, т/га.

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе средне­отраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

По наибольшему удельному весу в товарной продукции определяет­ся наиболее доходная для данной природно-экономической зоны куль­тура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты обусловлен:

• применением принципа наиболее эффективного использования при оценке сельскохозяйственных угодий;

• низким доходом в сельскохозяйственном производстве.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной

культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообраз­но использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую катего­рию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то стоимость участка оценивается при использовании его под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли по пригодности подразделяются на три категории:

• пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашни, многолетние насаждения);

• малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормо­вые угодья (сенокосы, пастбища);

• не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с уче­том экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохо­зяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом в цент­неры кормовых единиц (1 ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендует­ся исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожай­ности плодово-ягодной продукции.

На четвертом этапе для расчета рыночной стоимости сельскохозяй­ственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется методом кумулятивного пост­роения.

Пример. Нужно рассчитать стоимость сельскохозяйственных участ­ков земли исходя из данных по производству зерна, приведенных в табл. 10.1. Рентабельность составляет

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: